Регистрация переуступки прав по договору долевого участия

Содержание

Переуступка прав по ДДУ

Регистрация переуступки прав по договору долевого участия

Стоимость жилья на первичном рынке недвижимости намного ниже, чем в уже возведенных домах. Благодаря чему для граждан выгоднее вкладывать денежные средства в долевое участие в строительство, а затем передавать введенную в эксплуатацию недвижимость по сделке переуступки.

Разберем в данной статье вопросы, каким образом оформляется договор цессии, какой правильный порядок ее заключения и все возможные нюансы и риски сторон.

Смысл указанной сделки заключается в переуступке одним лицом своих прав и обязанностей за плату на третье лицо. Участниками сделки могут являться как физические, так и юридические лица.

Часто предметом цессии может являться задолженность одного лица перед другим.

После оформления сделки, обязанность по уплате долга переходит на другое лицо.

С помощью данного правового механизма могут перераспределяться долги между коммерческими организациями.

Например, одно предприятие имеет задолженность перед другим в соответствии с заключенным договором.

Однако, могут происходить ситуации, когда у кредитора нет времени ждать выплаты задолженности должником, в соответствии с условиями договора.

В этом случае он имеет право уступить свои права иному лицу, подписав с ним договор цессии.

При этом в рамках переуступки может смениться как кредитор, так и должник.

Т.е., происходит переход его обязанности по уплате средств другому лицу, также оформив с ним сделку переуступки.

В силу гражданского законодательства данный договор может быть заключен только при согласии кредитора, выраженном в письменной форме. Эта сделка носит наименование цессии (переуступки).

Сделка подлежит заключению в письменной форме. В ГК РФ не допускается устная уступка прав.

При устном совершении сделки по уступке прав, крайне сложно удостоверить факт заключения сделки по взаимному согласию сторон, и условия такой передачи.

Чтобы лучше понять суть сделки переуступки, нужно разобрать пример. Юридическое лицо С. Передало физическому лицу К. некоторую денежную сумму под годовые проценты на срок 4 года.

Гражданин несет обязанность по своевременному внесению ежемесячных платежей, график которых приложен к договору.

Внезапно, у организации изменяются обстоятельства, поэтому ей срочно требуются финансы. Но требовать средства с должника раньше завершения срока действия договора она не может.

В этой ситуации имеется выход — переуступить свои права требования другому лицу, которое и будет взыскивать у должника оставшуюся сумму долга.

При этом происходит смена кредитора, и должник продолжит вносить ежемесячные платежу по имеющемуся графику платежей, но другому лицу.

Новый кредитор имеет право внести изменения в договор:

  1. Снизить величину процентов.
  2. Понизить сумму регулярного платежа.
  3. Изменить прочие условия сделки, выгодные обеим ее сторонам.

Правовые нюансы

Поскольку переуступка — это гражданско-правовая сделка, то у нее имеются свои особенности и нюансы.

К ним относятся следующие:

 Обязательным требованием является участие 3-й стороны сделкидоговор может считаться незаключенным, если 3-я сторона, т.е. фирма-застройщик не принимает участие в сделке. ОН должен сделать согласие на передачу прав в письменной форме
 Механизм защиты прав дольщиков не продуманп частности, передавая квартиру в порядке сделки цессии граждане не полностью застрахованы от того, что застройщик может «заломить» огромные проценты. Юридических способов избежать своеволия строительной фирмы в настоящее время не имеется

Без учета указанных двух особенностей, сделка по переуступки прав по ДДУ достаточно выгодное соглашение для всех участников.

Юридическая защита сделки производится службой Росреестра, которая выполняет регистрацию сделки и контролирует его законность.

Центральной особенностью сделки цессии прав по договору долевого участия является возложение всех обязанностей по выплате долга на покупателя.

При этом, на него переходят не только обязанности, но и права владельца жилого помещения, определенные в ст. 30 Жилищного кодекса РФ.

Переуступка прав по договору участия в долевом строительстве

Приобретение жилья по сделке долевого участия довольно распространенное явление в России в настоящее время.

Переуступка связана с тем, что гражданин-дольщик, приобретающий квартиру на начальной стадии строительства, перепродает ее дороже.

Выгода дольщика заключается в том, что последующий приобретатель покупает жилье по высокой стоимости. Однако покупателю необходимо узнать у застройщика о порядке расчетов.

Помимо этого, требуется обязательное письменной согласие на сделку переуступки. Иначе договор может быть признан недействительным.

Зачастую цессия производится за счет банковских средств. При отсутствии собственных денег, покупатель вынужден обратиться в банк.

Сделка переуступки прав по ДДУ должна проходить обязательную государственную регистрацию. Информация о переходе прав на квартиру посредством цессии заносится в ЕГРН.

Следует обращать внимание на то, что продавец жилья по договору цессии, должен уплачивать налог с полученного дохода.

Приобретатель может воспользоваться налоговым вычетом в силу статье 220 Налогового кодекса РФ, а в случае покупки жилого помещения с помощью ипотечного кредитования, то вычетом за уплаченные в банк проценты.

Переуступка родственнику

Законодательно допускается оформление сделки переуступки права на приобретенную жилплощадь близкому родственнику.

К примеру, если гражданин заключил с застройщиком договор долевого участия в строительстве жилого дома.

Но у него возникают сложности с выплатой в отношении застройщика цены приобретенной квартиры. Выходом из ситуации является заключение сделки переуступки прав с родственником.

В СК РФ действует понятие близких родственников. К ним причисляют:

  • супругов;
  • детей;
  • родителей;
  • бабушек и дедушек;
  • внуков и т.д.

При заключении цессии дольщиком с близким родственником, обязанности по внесению налога в бюджет не возникает. Однако, во время регистрации сделки нужно подтвердить наличие родства с дольщиком.

В случае же оформления сделки между дальними родственниками, к примеру, племенником и дядей, она должна быть заключена по всем установленным нормам и с возникновением обязанности уплаты налога.

С ипотекой

Часто переуступка прав по ДДУ сопряжена с оформлением ипотеки дольщиком.

Так как жилье в России имеет достаточно высокую стоимость, граждане вынуждены использовать кредитные средства, взятые в банках.

Все кредитные учреждения стремятся к тому, чтобы минимизировать риски по невыплате ипотечного займа.

Это приводит к увеличению срока ипотечного кредитования, а также увеличению его размера.

При заключении договора цессии необходимо участие банка, поскольку он является займодателем средств на приобретение квартиры.

Банк может устанавливать свои условия и дополнительные пункты в тексте договора уступки.

Обычно фирмы-застройщики сотрудничают с определенными банковскими учреждениями, с которыми уже имеется соглашение об уступке прав на приобретаемую квартиру.

Как правило, в случае необходимости покупки жилья по договору долевого участия с ипотекой, строительная фирма, соглашаясь на переуступку, рекомендует покупателю список банков, с которыми она сотрудничает. В ином случае, застройщик моет отказать в согласии на цессию.

Что такое переуступка прав аренды земельного участка смотрите в статье: переуступка прав аренды.

Порядок оформления

Для заключения действительной сделки переуступки прав по ДДУ, следует учитывать требования законодательства к порядку его оформления.

Пошаговое руководство к заключению сделки цессии при участии в долевом строительстве выглядит следующим образом:

 Подготовка документов дольщиком, а также проверка достоверности всех бумаг застройщика, который строит многоквартирный домна этой стадии желательно обратиться к услугам компетентного юриста, разбирающегося в процедуре переуступки и участия в долевом строительстве. Чтобы выполнить проверку документации строительной фирмы, нужно обратиться в офис продаж застройщика и попросить представить:

  1. Учредительные документы, Устав.
  2. Свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ.
  3. Правоустанавливающие бумаги на земельный участок, на котором возводится новостройка.
  4. Разрешение на строительство в установленной форме.
  5. Проект многоквартирного жилого дома.
  6. Иные документы, удостоверяющие законность выполнения строительных работ
 Далее стороны готовятся к проведению сделки переуступкистороны должны быть ознакомлены с юридическими последствиями договора цессии, о переходе прав и обязанностей в отношении строящегося объекта недвижимости. Также на данной стадии стороны готовят требуемые бумаги для заключения сделки.
 Составление текста договорапри отсутствии возражений по пунктам договора, он подписывается сторонами
 Осуществление регистрации сделки в ФКП Росреестраи переход собственности на купленную по ДДУ квартиру

Какие действия выполняют стороны

При оформлении переуступки прав по ДДУ стороны выполняют следующие действия:

 Сбор необходимых бумагсоставление договора цессии
 Обсуждение условий сделкив случае наличия спорных моментов, их следует решить
 Заключение самого договор переуступкипри необходимости, оформляется ипотечный кредит

В частности, продавец совершает:

 Уведомление застройщикао принятии решения о продаже квартиры по сделке переуступки
 Получение согласия строительной фирмы на заключение договоразаказ выписки из ЕГРН на интересующее жилье
 Получение справки об отсутствии задолженности по внесению платежей за квартируесли задолженность не погашена, то справка предоставляется продавцу при договоренности между приобретателем и продавцом, что обязательства по оплате долга берет на себя покупатель
Если дольщик состоит в официальном браке, то необходимо получение согласие другого супругапри оформлении ипотеки на покупку жилплощади, потребуется получение согласия банка на сделку переуступки

Перечень нужных документов

Для оформления договора по переуступке прав требования по долевому строительству, от каждой стороны понадобятся определенные документы.

К ним относятся:

 Если участником договора является гражданинто нужен его паспорт и оригинал договора ДУ
Банковские реквизиты организацииза подписью директора юридического лица и гл. бухгалтера
 Справка с указанием оставшейся суммы задолженности перед застройщикомтакже потребуются документ, который подтверждает итоговый размер долга
 Выписка из реестра юридических лиц, со сведениями о фирме-застройщикеНужно учитывать, что срок действия такой выписки составляет 30 дней со дня выдачи. Вследствие чего нужно проверять ее актуальность
 Если гражданин-дольщик состоит в браке, то нужно получить нотариальное согласие другого супругалибо документ, что гражданин не состоит в зарегистрированном браке. Эту справку можно получить в органах записи актов гражданского состояния
  При наличии заключенного брачного контрактаследует его представить
 Также необходимо подготовить выписку из ЕГРНВыписка подтверждает отсутствие обременений или ограничений на данный объект недвижимости

Образец договора

Договор цессии должен быть совершен в обязательной письменной форме. Также в нем должны указываться определенные сведения:

 Место и дата его заключения договора, номер (при наличии)личные сведения о сторонах переуступки. Стороной сделки, как уже говорилось, могут быть как физические лица, так и организации
 Описание предмета договорат.е. права, которые уступаются по нему. Первоначальным договором может являться договор кредита или займа на конкретную денежную сумму
 Следует точно описать обязательства обеих сторонкроме того, необходимо прописать цену передачи прав по ДДУ. В большинстве случаев сделка является возмездной. Также не следует забывать, что от указанной в договоре  стоимость определяются налоговые последствия для продавца
 Ответственность контрагентовданный пункт также должен подробно содержаться в тексте. Нужно описать все случаи, при которых наступает ответственность сторон при нарушении условий сделки
 Претензионный (досудебный) порядок улаживания конфликтных ситуацияподписи сторон с расшифровками и печати (для юр.лиц), иные реквизиты и т.д.

Регистрация договора

После подписания договора каждой стороной, он должен пройти процедуру гос. регистрации в органе Росреестра.

Эта мера гарантирует, что сделка соответствует нормам гражданского законодательства. При обнаружении в договоре несоответствий правовым актам, он не пройдет регистрацию. Это снижает риск мошеннических действий.

Заявление на регистрацию может быть подано через МФЦ. Также потребуется приложить к нему необходимые документы.

Срок выполнения услуги по государственной регистрация договора переуступки прав требований по договору участия в долевом строительстве — 7 рабочих дней.

Регистрация потребует оплаты государственной пошлины. Помимо этого, следует тщательно проверять все сведения, включенные в текст договора, поскольку они будут включены в реестр прав на квартиру.

При обнаружении ошибок или неточностей после проведения гос. регистрации, потребуется заново проходить эту процедуру.

: Переуступка прав требования по ДДУ: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-po-ddu/

Переуступка права требования на квартиру по договору долевого участия: как правильно оформить, образец, риски при регистрации

Регистрация переуступки прав по договору долевого участия

Большие семьи, в которых несколько поколений живут вместе и делят жилую площадь на всех чад и домочадцев, давно стали архаизмом и канули в прошлое. Тенденция к приобретению отдельного, пусть порой и небольшого по размеру, но собственного жилья приобрела в городах массовый характер.

Молодёжь зачастую обращает своё внимание на предложения, в которых относительно невысокая цена квадратных метров обусловлена тем обстоятельством, что вожделенная квартира существует пока ещё только на бумаге, в проекте.

Мы говорим сейчас о таком распространённом явлении, как участие в долевом строительстве.

К сожалению, реальность такова, что в заманчивых рекламных текстах застройщиков не всегда отражается истинное положение дел.

Чтобы разобраться в этом хитросплетении, и при этом не оказаться в числе обманутых дольщиков, проще всего воспользоваться услугами специалистов.

И всё же никто не позаботится о человеке лучше, чем он сам, поэтому необходимо иметь представление об основных подводных камнях в предстоящем деле обретения своей долгожданной квартиры.

Из всего многообразия схем приобретения жилья мы рассмотрим здесь, пожалуй, самую популярную и часто используемую на практике: переуступку прав по договору долевого участия в строительстве. Но для начала следует напомнить, что же такое договор долевого участия, и какие нюансы следует учитывать при его подписании.

Договор долевого участия: на что нужно обратить внимание

Редакция Федерального закона от 30.12.

2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, принятая в июле 2016 года определяет понятие договора долевого участия (ДДУ) совершенно чётко и однозначно.

Предметом ДДУ, согласно этому закону, признаётся участие дольщика или организации в постройке объекта, для чего гражданин должен предоставить средства, равные по объёму окончательной стоимости части этого строящегося дома (доли). На эту долю, собственно, покупатель и приобретает права собственности, когда дом будет построен.

Принятие новой редакции Федерального закона № 214-ФЗ позволило существенно снизить риски при заключении сделки покупки квартиры в строящемся доме.

Поэтому первое, что следует сделать при покупке, это выбрать застройщика, работающего в соответствии с указанным законом. Обычно подобная информация указывается застройщиком в первую очередь в информационных буклетах и на сайтах.

В случае же её отсутствия непременно стоит прояснить этот момент.

Правительством нашей страны разработаны нормы и правила, которые являются обязательными для всех сторон договора долевого участия как при его подписании, так и при его последующем исполнении. Вот основные из этих требований:

  1. Начало действия договора долевого участия признаётся с момента его обязательной государственной регистрации в виде письменного документа,
  2. Обязательным является наличие в ДДУ описания дома, в котором приобретается квартира. Необходимо наличие плана, чертежа или схемы приобретаемого объекта, его положение на этаже, наличие или отсутствие балконов, лоджий или террас с их размерами и положением в строительных осях. Обязательно нужно указывать материал стен и перекрытий, а также других основных строительных характеристик,
  3. Определённый срок, когда объект будет передан дольщику также обязательно должен быть указан в ДДУ. Надо быть готовым к тому, что юристы застройщика могут всячески избегать озвучивания конкретных дат и сроков окончания строительства. Эта хитрость нужна им чтобы не подвергаться риску выплаты неустойки, если эти сроки будут нарушены,
  4. Важнейшим пунктом договора долевого участия является цена объекта строительства с указанием срока и условий оплаты,
  5. Обязательно указание наличия и объёма гарантийного срока на приобретаемую по ДДУ квартиру,
  6. Существенными являются способы, которыми застройщик будет исполнять договор. Они обязаны полностью соответствовать всей той проектной документации, которая существовала и была действительна юридически в момент заключения ДДУ между дольщиком и застройщиком. В случае несоответствия одного другому договор может быть признан недействительным,
  7. Оговорено также право наследования обязательств и прав по договору, а также возможные риски случайного повреждения или даже гибели объекта, которые обязательно должны быть застрахованы, как и риск возможного недостроя.

Несмотря на надёжность схемы заключения договора долевого участия, на обязательность его регистрации, исключающей возможность двойных продаж, на целую систему штрафных санкций при нарушении застройщиком сроков строительства и сдачи дома, а также невозможность изменения суммы договора в одностороннем порядке, ДДУ не исключает ситуаций, при которых страдает даже самый добросовестный дольщик. Вот некоторые из них, которые всегда могут возникнуть внезапно:

  • Банкротство застройщика
  • Невозможность приобретения аналогичного жилья в случае расторжения договора по вине застройщика из-за недостаточности средств в результате колебаний рынка недвижимости в сторону удорожания объектов
  • Возможность для застройщика изменить проектную декларацию и видовые характеристики квартиры в одностороннем порядке до регистрации договора уступки
  • Налоговый вычет можно будет получить не ранее, чем через три года после сдачи объекта строительства и подписания акта приёма и передачи квартиры.

Переуступка права требования по ДДУ, или договор цессии

При заключении договора переуступки по ДДУ количество нюансов, могущих повысить риск покупки квартиры, возрастает.

Однако этот способ приобретения квартиры не у застройщика, а у дольщика, уже заключившего ранее договор долевого участия и получившего право на объект долевого строительства, выбирается покупателем всё чаще.

Ведь стоимость жилья в строящемся доме куда ниже, чем квартира в уже построенном и сданном доме.

Соглашение об уступке своих прав третьему лицу (латинское слово cessio означает «уступка», «передача») может быть заключено покупателем жилья с инвестором строительства либо подрядной организацией, которой заказчик передал часть квартир в качестве оплаты.

Регистрация ДДУ в этом случае согласно законодательству уже была произведена, однако, вновь составленный договор уступки права требования также подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Переуступка права требования по договору долевого участия в такой сделке должна готовиться так же тщательно, как и первичное оформление ДДУ непосредственно с застройщиком.

Как происходит передача права на квартиру?

Процесс оформления договора уступки права требования необходимо начинать с проверки наличия у застройщика необходимой разрешительной и проектной документации на возводимый многоквартирный жилой дом. Следует проверить наличие следующих документов:

  • Лицензия на строительство с регистрацией
  • Учредительные документы организации застройщика
  • Наличие патента на собственность либо аренду участка земли под застройку.
  • Проектная декларация, в которой обозначены способы выполнения договорных обязательств, включая стадии возведения объекта и предполагаемые сроки окончания строительства, должна по закону быть опубликована на сайте застройщика либо в печатных рекламных материалах.

Особое внимание надо обратить на уведомление строительной организации о предполагаемой смене обладателя права на квартиру. Следует письменно известить застройщика и запросить письменное разрешение на сделку, в противном случае договор переуступки может быть признан незаконным. Застройщик обычно берёт оплату за выдачу такого разрешения.

Кроме того, понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга на приобретение квартиры и разрешение банка при наличии ипотеки. Обязательно наличие подтверждающего документа от застройщика о выплате ему первым дольщиком всей суммы, указанной в договоре долевого участия. Нужна будет также квитанция об оплате госпошлины и удостоверение личности.

Из чего состоит договор цессии

Договор уступки должен содержать все сведения о сделке: предмет соглашения, номер ДДУ и описание объекта, условия передачи права требования, сумму, порядок и условия оплаты, ответственность сторон, их обязанности и меры по обеспечиванию договорных обязательств. Необходимо очень внимательно проверять правильность паспортных данных, дат и географических наименований, а также наличие регистрации на оригиналах всех приложений и дополнений к договору уступки, указанных в нём.

Квартира или проблемы?

Процедура переуступки права требования выполнения обязательств застройщика по ДДУ регулируется Федеральным законом об участии в долевом строительстве, поэтому является в достаточной мере безопасной сделкой. Однако предусмотрительный покупатель всегда стремится минимизировать любой риск и тщательно проверить всё, что только можно, чтобы впоследствии избежать проблем.

Риск банкротства компании застройщика наряду с риском нарушения сроков строительства, вероятность натолкнуться на несвоевременный ввод дома в эксплуатацию или несоответствие квартиры заявленному плану проблемы с оформлением собственности на жильё, — нюансов много. Именно поэтому нужно внимательнейшим образом проверять наличие у продавца полного пакета документов от застройщика, не пренебрегать консультациями юристов, и, возможно, даже заверить уже подписанный договор цессии у нотариуса.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-zhilya

Все о договоре переуступки прав требования – подробная статья АН Владис

Регистрация переуступки прав по договору долевого участия

Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье. Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше.

Нормативная база и нюансы сделки

Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде.

Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров.

По их данным, в настоящее время до трети жилья в Москве приобретается именно по договору переуступки. 

Интересно, что поскольку жилье в новостройке до введения в эксплуатацию относится к первичному рынку и права собственности на него еще не оформлены, то в результате сделки покупатель приобретает не саму квартиру, а договор на право собственности на нее. Естественно, это с точки зрения документов. На языке бюрократии заключение такого договора называется цессией, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Виды покупки жилья по переуступке

Существует два способа заключения договора:

  • Договор долевого участия;
  • Договор предварительного участия – купли-продажи.

По ДДУ квартира может неоднократно переходить из рук в руки. Основным условием является уплата всех денег до того момента, как будет заключена сделка.

То есть, если жилье приобреталось дольщиком в ипотеку, то он должен выплатить кредит до заключения договора переуступки, в противном случае его долги переходят к покупателю, что, естественно, последнему невыгодно.

Для заключения сделки необходимо получить справку об уплате денежных средств, а саму сделку зарегистрировать в органах Росреестра.

Уступка по предварительному договору купли-продажи с юридической точки зрения представляет собой продажу права на заключение договора купли-продажи в будущем.

То есть цедент не переуступает право, а только договаривается его переуступить.

Регистрировать эту сделку не обязательно, но если она прекратит действовать, цессионарий не получит права на квартиру, он может только потребовать назад свои средства.

Причины, почему продавцы идут на переуступку

В большинстве своем договоры по переуступке прав заключают инвесторы, вложившие свои средства в строительство на уровне котлована и желающие получить навар за счет продажи по более высокой цене почти готового жилья. Но есть и другие причины, которыми может руководствоваться продавец:

  • Итак, основное место занимает инвестирование;
  • Переезд, развод, необходимость погашения кредита – достаточно распространенной причиной переуступить права являются жизненные обстоятельства: резкая перемена планов, изменение финансового состояния или семейного положения, а также возникшая возможность приобрести жилье получше;
  • Недобросовестный застройщик – в ряде случаев дольщик предполагает, что застройщик может его обмануть, в этом случае он стремится избавиться от недвижимости, пока информация не стала широко известной.

 

Алгоритм заключения договора по переуступке прав

Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста».

И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.

Вторым шагом становится собирание пакета документов, в который входит договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, согласие застройщика на переуступку прав, согласие супруга или супруги цедента, а также ЕГРП, которую также можно получить в Росреестре.

Если квартира находится в ипотеке, задача существенно усложняется. Для этого заключается дополнительный договор займа, согласно которому цессионарий дает деньги цеденту, последний гасит ипотечный кредит, получает соответствующие документы и может переходить к переуступке прав на жилье.

Можно также оформить и договор переуступки прав в ипотеку, но на это пойдет не каждый банк, а сделка в результате может выйти невыгодной и для покупателя, и для продавца.

Если же у продавца имеется кредит, а покупатель тоже хочет оформить ипотеку, такое предприятие практически не имеет шансов на успех.

И, наконец, заключение договора. Для того, чтобы оформить документ, необходимо отразить в нем все технические характеристики объекта недвижимости, а если для приобретения была взята ипотека, то нужно указать также данные по кредиту. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Плюсы и минусы покупки жилья по переуступке

Договор цессии дает покупателю два основных преимущества, во-первых, такая покупка выйдет более выгодной, чем приобретение после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Во-вторых, это возможность приобрести квартиру в доме, где все жилье уже распродано.

Есть, конечно, и недостатки. Во-первых, есть шанс нарваться на долгострой, во-вторых, на недобросовестного продавца, который занимается двойными продажами, и, в-третьих, есть шанс, что застройщик откажется давать согласие на уступку прав.

Перед покупкой тщательно взвесьте все плюсы и минусы, а также не ленитесь досконально изучить все документы застройщика и продавца, чтобы минимизировать риск мошенничества. Агентство недвижимости “Владис” Офис «Новослободская» Россия, Москва, ул.

Новослободская, 3, 4 этаж Call-центр: 8 (495) 109-7777

msk@vladis.ru

Источник: https://msk.vladis.ru/news/1651

Как подарить ДДУ другому человеку

Регистрация переуступки прав по договору долевого участия

Перерегистрация ДДУ на другого человека не представляет сложностей на любом этапе строительства. В этой статье мы расскажем, как передать ДДУ безвозмездно (то есть, подарить) и правильно оформить все связанные с этим документы.

Как подарить

До регистрации права собственности на квартиру ее передача другому человеку возможна на законных основаниях.  Для этого потребуется один из следующих договоров:

  • Об уступке (цессии) прав требования по ДДУ; или
  • О купле-продаже или дарении будущей вещи.

После подписания акта считается, что все обязательства застройщика перед дольщиком выполнены, и уступать уже нечего.

В случае дарения договор уступки будет заключен на безвозмездной основе – то есть, за полученные права и обязанности по договору ничего не нужно платить. Заключение подобных договоров допускается в соответствии с законодательством, за исключением некоторых ситуаций.

Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение:

  • От имени малолетних и неедеспособных граждан;
  • Работникам образовательных, медицинских и социальных организаций имущества их подопечных;
  • Государственным или муниципальным служащим в связи с исполнением должностных обязанностей;
  • Между коммерческими организациями.

До сдачи дома или после ввода в эксплуатацию

Квартиру по ДДУ можно подарить как до сдачи дома в эксплуатацию, так и после нее. Главное, чтобы квартира еще не была передана дольщику по акту приема-передачи. Подробнее об этом здесь.

Как оформить

Правила оформления уступки по договорам долевого участия определены в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Для безвозмездной уступки (дарения) эти правила обязательны так же, как и для возмездной.

Нотариально заверять такой договор не требуется.  Даже при возникновении подобного желания нотариус, скорее всего, откажет в удостоверении договора уступки прав по ДДУ, поскольку основной договор долевого участия не был заверен нотариально.

Для регистрации договора уступки (дарения) ДДУ в Росреестре потребуется:

  • Подписанный договор минимум в двух экземплярах, один из которых останется в Росреестре. Рекомендуется подписать несколько дополнительных экземпляров ДДУ, по одному для каждого подписавшего его.
  • Акт о расчетах с застройщиком, который подтверждает, что цена договора была оплачена (если это так).
  • Заявление о государственной регистрации (заполняется на приеме в МФЦ или Росреестре);
  • Документы, удостоверяющие личность заявителей;
  • При необходимости – согласие застройщика (подробнее об этом ниже);
  • Оплата госпошины.

Процесс регистрации занимает 7 рабочих дней при подаче документов напрямую в отделение Росреестра (эта возможность доступна не во всех регионах), или 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.

Нужно ли согласие застройщика

Если ДДУ был оплачен в полном объеме и по нему уступаются только права, согласие застройщика на переуступку не требуется.  Однако дольщик обязан будет уведомить застройщика о состоявшейся уступке в соответствии с

Согласие застройщика является обязательным только в случае, когда цена ДДУ выплачена не в полном объеме. В такой ситуации кроме уступки прав требования на одаряемого переводится еще и долг по оплате цены застройщику. На перевод долга необходимо согласие кредитора в соответствии с требованиями ГК РФ.

Зачастую застройщики включают в свои договоры требование о получении согласия застройщика на уступку в любом случае. Если такое условие есть, также необходимо получить согласие.

Когда может понадобиться дарение

Обычно дарение ДДУ оформляется между родственниками. Сложно представить, чтобы имеющую немалую стоимость квартиру подарили постороннему человеку. Часто таким образом родители дарят квартиры детям, или наоборот. Однако закон не запрещает и дарение посторонним лицам, если соблюдаются правила ст. 575 ГК РФ, которая упоминалась выше.

Если договор долевого участия был заключен в браке, для распоряжения им потребуется согласие жены или мужа. Считается, что такой договор был оплачен за счет совместного имущества супругов.

Приобретенное безвозмездно имущество не считается общей собственностью супругов. Родители могут подарить оплаченный ДДУ (или готовую квартиру) своему сыну или дочери, состоящей в браке, и подарок останется в личной собственности получателя.

В случае развода делить такую квартиру не придется. В отличие от дарения ДДУ, возмездная уступка автоматически делает имущество принадлежащим обоим супругам. Поэтому, если у родителей есть желание оставить квартиру за своим сыном или дочерью в случае развода, необходимо использовать именно безвозмездный вариант.

Важно: если в период брака в квартиру были произведены вложения за счет совместных средств супругов, она может стать общей. Если квартира строится без отделки, с дарением лучше повременить до того момента, как будет зарегистрировано право собственности и завершен ремонт.

Налоги

При дарении квартиры по ДДУ нужно учитывать налоговые последствия этой сделки:

  • Отсутствие налогового вычета;
  • Необходимость заплатить налог при продаже в полном объеме.

Налоговый вычет при покупке квартиры предоставляется в размере затраченных на ее приобретение средств (но не более 2 миллионов рублей).  Если оплату по договору долевого участия производил один человек, а квартиру в собственность получил другой, ни один из них не получит налоговый вычет.

Но и в случае возмездной уступки между родственниками в вычете также могут отказать (подробнее об этом здесь).

Кроме того, при продаже полученной в дар квартиры продавец не сможет уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи на сумму расходов на приобретение имущества (и снизить таким образом подоходный налог).  В случае дарения никаких расходов на приобретение квартиры он не понес, поэтому уменьшать доходы не на что.

Налог при продаже не взимается в случае, если квартира находилась в собственности продавца более минимального срока владения (3 или 5 лет). Подробнее об этом здесь.

Оформление дарения по ДДУ имеет ряд нюансов, которые невозможно отразить в одной статье. Обратитесь к юристу и получите консультацию по Вашему вопросу.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/kak-podarit-ddu-drugomu-cheloveku

Покупка квартиры по переуступке прав: что значит переуступка, риски, порядок покупки квартиры

Регистрация переуступки прав по договору долевого участия

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав – это процедура, в ходе которой дольщик передает право требования недвижимости другому лицу.

Оформить обычный договор купли-продажи не получится, так как недвижимости еще фактически нет, она не сдана в эксплуатацию.

Рассмотрим, что из себя представляет договор переуступки права требования, когда возможно его оформление, особенности сделки в отдельных случаях, потенциальные риски для покупателя, все нюансы и пошаговую инструкцию.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое договор переуступки права требования?

Договор переуступки – это документ, согласно которому дольщик передает право требования еще не существующей квартиры другому лицу по ДДУ. Особенности сделки регламентируются гл. 3 ГК РФ. Фактический продавец выступает по договору цедентом, а покупатель – цессионарием.

Простыми словами: если человек оформил ДДУ с застройщиком, вносил некоторое время взносы, но потом понял, что квартира ему не нужна, он может продать право ее требования со строительной компании другому человеку. Стандартная купля-продажа возможна только после ввода в эксплуатацию. Договор переуступки (цессии) же заключается до этого момента.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Когда возможна переуступка права требования квартиры?

Чаще всего договор цессии заключается по нескольким причинам:

  • Инвесторами, решившими заработать. На стадии котлована квартиры по ДДУ стоят минимальных денег. На каждом этапе строительства застройщик по плану повышает цены.
  • Подрядчиками, с которыми застройщик расплатился еще не существующими квартирами. В дальнейшем их нужно продать, и сделать это можно по договору цессии.
  • Физическими лицами, купившими квадратные метры по минимальной стоимости, и решившие их продать после очередного повышения цен застройщиком.
  • Дольщиками, заключившими ДДУ, но через некоторое время понявшими, что им нужно другое жилье.

Пример:
Женщина заключила ДДУ со строительной компанией. По договору она должна получить после завершения строительства и полной уплаты взносов однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м.

Через некоторое время у нее родилось двое детей, и она поняла, что в однушке семье будет тесно.

Строительство еще не завершено, но она решила продать право требования недвижимости после сдачи объекта в эксплуатацию другому человеку.

Изначальная цена квартиры была равна 3 000 000 руб., на момент продажи – 5 000 000 руб. Вся сумма по ДДУ дольщицей выплачена полностью. Прибыль после переуступки права требования составит 2 000 000 руб.

Переуступка права требования в отдельных случаях

Иногда переуступка права требования невозможна или затруднительна. Например, если квартира приобреталась в ипотеку, использовался материнский капитал, или когда собственником является несовершеннолетний ребенок.

Важно! Особенности переуступки права должны быть указаны в договоре долевого участия в строительстве. Некоторые застройщики требуют, чтобы дольщики перед продажей получали их согласие, так как фактически один дольщик заменяется другим. Если такого пункта нет, достаточно уведомить о своих намерениях.

Ипотечная квартира

Банки редко одобряют ипотеку на квартиры по ДДУ, а если и выдают, то только при покупке недвижимости в содружественных компаниях. Для оформления договора цессии в дальнейшем нужно погасить ипотечную задолженность полностью. Банк снимет обременение, и только после этого можно зарегистрировать договор.

Второй вариант – замена заемщика. Кредиторы неохотно на это идут. Им важно, чтобы другой заемщик соответствовал всем требованиям по кредитной истории и уровню дохода. Если банк одобряет замену, ипотечный договор составляется с новым заемщиком, ДДУ переоформляется на него же.

Если использовался маткапитал

Продать еще не построенную квартиру, на покупку которой использовался маткапитал, невозможно в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ. По закону владелец сертификата обязан выделить доли всем членам семьи в течение полугода после сдачи жилья в эксплуатацию. Но, если квартира еще не построена, выделение долей невозможна, как и продажа без этого.

Обратите внимание! Многие продавцы «забывают» про обязательство выделения долей супругам и детям. После продажи недвижимости, приобретенной с маткапиталом без выделения долей есть шанс, что сделку оспорят органы опеки, супруг или дети по достижении совершеннолетия.

Если в ДДУ указан несовершеннолетний

Если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок, переуступка права требования или продажа недвижимости возможна только с разрешения органа опеки. Его должны получить родители, предварительно найдя другое жилье на замену, которое будет соответствовать всем требованиям.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Покупка квартиры по переуступке прав: плюсы и минусы

Можно выделить несколько достоинств и недостатков приобретения недвижимости по договору цессии для покупателя:

ПлюсыМинусы
Если продавцу срочно нужны деньги, на покупке квартиры можно сэкономить до 20% от реальной стоимостиСтроительство может быть заморожено, застройщик – обанкротиться. Нередко компании не соблюдают сроки сдачи объектов в эксплуатацию
Есть шанс заработать, если оформить договор цессии, а потом продать уже готовое жилье по договору купли-продажи. В зависимости от ситуации на рынке прибыль составит до 30% от потраченных денег на приобретениеЕсть вероятность, что у цедента имеются долги перед застройщиком
Есть шанс нарваться на мошенничество – двойную продажу, когда договоры цессии заключаются одновременно с несколькими гражданами

Преимущества есть и для продавца. Он может заработать на разнице между вложенными в покупку деньгами и суммы последующей продажи права требования. Но есть и недостатки. Во-первых, придется договариваться с застройщиком, что усложняет процедуру. Во-вторых, обязательно уплачивается НДФЛ 13% (ст. 208 НК РФ).

Риски для покупателя

Отдельно выделим риски, с которыми может столкнуться покупатель:

  1. Затягивание сроков строительства, полная заморозка стройки. Если у застройщика плохое финансовое положение, он обычно расплачивается с контрагентами квартирами. В дальнейшем такая недвижимость продается юридическими лицами по договору цессии, и не факт, что цессионарий получит ее в установленные сроки.
  2. Покупка квартиры с долгами. Цедент может до конца не расплатиться со строительной компанией по ДДУ, и тогда долговые обязательства придется нести новому дольщику – цессионарию.
  3. Оформление договора цессии по поддельным документам цедентом. Встречается и такое. Цессионарий может остаться и без квартиры, и без денег, если внесет полную стоимость до регистрации сделки в Росреестре.
  4. Оспаривание сделки. Например, если недвижимость приобретена в браке, и цедент не получил нотариальное согласие супруга.

Признать договор цессии может суд и по другой причине.

Например, если цедент будет признан банкротом. В таком случае отменяются все сделки за прошедшие три года.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права. Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Как купить квартиру по переуступке права требования? Пошаговая инструкция

Для начала продавцу нужно получить разрешение на переуступку от застройщика, если оно требуется. После этого собирается полный пакет документов для сделки.

Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Заключение договора цессии между цедентом и цессионарием. Он оформляется в трех экземплярах. По одному достается сторонам сделки, третий передается регистратору.
  2. Регистрация договора в Росреестре. Регистратор внесет изменения в течение 10 дней, после чего покупателю выдадут справку об изменениях в ДДУ.

В завершение нужно дождаться, когда застройщик введет дом в эксплуатацию. Ему присвоят адрес, оформят кадастровые паспорта на каждую квартиру. По итогу дольщику выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию, составят акт приема-передачи. После этого следует обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

и образец договора

Унифицированной формы договора нет, но для регистрации изменений он должен содержать полные сведения о сделке:

  1. Дата, место оформления.
  2. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные участников сделки.
  3. Сведения о недвижимости, технические характеристики.
  4. Реквизиты ДДУ.
  5. Отсылка на полученное разрешение от застройщика, его реквизиты.
  6. Ответственность застройщика по ДДУ перед дольщиком, чтобы покупатель при необходимости смог потребовать неустойку за несоблюдение сроков строительства.
  7. Стоимость переуступки (цена для оплаты покупателем продавцу).
  8. Порядок расчета: до, во время или после регистрации. Чаще всего до регистрации вносится небольшой задаток, остальная сумма – после.
  9. Способ расчета: наличными, банковским переводом, через ячейку, аккредитив.
  10. Документы, которые продавец должен передать покупателю.
  11. Права, обязанности и ответственность сторон.
  12. Подписи участников сделки.

Документы

Для заключения договора цессии продавец должен представить:

  • Оригинал ДДУ.
  • Паспорта сторон.
  • Разрешение застройщика на переуступку (если требуется).
  • Справку о погашении долга перед застройщиком, или об остатке задолженности.
  • Нотариальное согласие супруга цедента на сделку.

Если у продавца есть дети, не лишней будет справка о неиспользовании маткапитала на покупку по ДДУ. Ее или справку об остатке средств по капиталу можно заказать в ПФР.

Когда договор уже оформлен, его нужно представить в Росреестр вместе с представленными выше документами и квитанцией об уплате госпошлины.

Обратите внимание! Если подавать документы в МФЦ, пошлину можно заплатить на месте с банковской карты.

Расходы

Размер госпошлины за внесение изменений в Росреестре составляет 350 руб., она платится покупателям. Если стороны для оформления договора обращаются к юристу, оплата его услуг определяется по договоренности.

Ответы юриста на частые вопросы

Как проверить застройщика перед оформлением договора цессии?

Чтобы минимизировать риски, покупатель может проверить строительную компанию на предмет банкротства через сервис Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Если компания банкротится, если вероятность, что строительство так и не будет завершено.

Можно сверить проектную декларацию с реальным положением дел. Если нет сомнений, что застройщик успевает сдать объект вовремя и строительство идет полным ходом, компании можно доверять.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если застройщик числится в должниках, это должно насторожить.

Рекомендуется почитать и отзывы о компании. Если отрицательных слишком много, это повод насторожиться и тщательно подумать, стоит ли оформлять договор.

Зарегистрирует ли Росреестр договор цессии, если разрешение от застройщика не было получено?

С большой долей вероятности сделку не зарегистрируют. Но даже если регистрация не произойдет, сам застройщик не переоформит ДДУ на нового дольщика, поэтому нарушать положение о получении разрешения смысла нет.

Какие объекты можно продать по переуступке?

Возможна продажа квартир по ДДУ или паев в ЖСК. Если недвижимость уже готова, оформляется обычный ДКП.

Можно ли продать квартиру по переуступке с переводом долга на цессионария?

Да, можно, но с согласия застройщика.

Купил квартиру по договору переуступки. Дом еще не построен, хотя застройщик обязан был сдать его еще два месяца назад. Какую можно взыскать неустойку за нарушение сроков?

Размер неустойки равен 1/150 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, она рассчитывается от общей стоимости по ДДУ. Взыскать ее можно через суд, или направив досудебную претензию компании.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение эксперта

  1. По договору переуступки покупается право требования квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Все права цедента переходят к цессионарию.
  2. Если в ДДУ указано получение согласия застройщика для переуступки, его нужно оформить, иначе Росреестр не зарегистрирует сделку.
  3. Если тщательно проверить продавца (цедента) и застройщика, для покупателя (цессионария) риски будут сведены к минимуму.
  4. Покупка по переуступке позволяет сэкономить 10-20% от итоговой стоимости недвижимости, т.к. после сдачи объекта в эксплуатацию цены возрастают.
  5. Переуступка в плане оформления сложнее, чем обычная купля-продажа.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.