Сбор документов при продаже квартиры

Содержание

▶️ Как продать квартиру самостоятельно в 2020 году – пошаговая инструкция

Сбор документов при продаже квартиры

Процесс продажи квартиры не такой уж и сложный, если знать все моменты сделки. Мы дадим пошаговую инструкцию и Вы поймете, как продать квартиру самостоятельно 2020 году, не прибегая к услугам риэлторов.

Алгоритм действий собственника квартиры достаточно понятен. Но не все знают с чего начать, разберем тонкости и нюансы в пошаговой инструкции.

Шаг 1.

Документы для продажи квартиры в 2020 году: перечень от собственника

Самым ответственным пунктом мероприятия считается подборка необходимых документов. Именно сложностью этого процесса и количеством бумаг пугают риэлторы. В каждой ситуации пакет документов может отличаться и иметь свои особенности.

При продаже и оформлении договора сделки основными документами от собственника являются:

  • выписка из ЕГРН — в ней указаны все граждане, на кого зарегистрировано право собственности относительно квартиры;
  • гражданский паспорт собственника квартиры, если владельцев несколько, каждый должен предоставить свой паспорт или свидетельство о рождении;
  • нотариальное согласие от супруга и свидетельство о заключении брака (в случае приобретения квартиры в период брака);
  • разрешение, выданное органами опеки и попечительства, когда одним из собственников является гражданин, не достигший совершеннолетнего возраста.
  • если интересы собственника будет представлять доверенное лицо, то владелец недвижимости передает ему нотариально заверенную доверенность (паспорт собственника не требуется).

Для подтверждения юридической чистоты квартиры необходимо иметь на руках:

  • документ, устанавливающий право собственности квартиры;
  • технический паспорт, потребуется если покупатели производят оплату по ипотеке;
  • копия-лицевого счета с перечнем лиц, прописанных или выписанных по указанному адресу;
  • все справки в подтверждении отсутствия задолженности по коммунальным платежам.

Следует также визуально сверить технический план с фактическим расположением помещений в квартире. Если проводилась перепланировка, ее потребуется сначала узаконить. Иначе продать жилье не получится или потребуется занизить стоимость квартиры.

Шаг 2.

Подготовка к продаже квартиры

Для начала необходимо привести жилье в «товарный» вид: прибрать, помыть окна, по необходимости подклеить обои, подкрасить, словом добавить привлекательности в глазах потенциальных покупателей. Если в квартире имеется балкон или лоджия, то это пространство в большинстве случаев превращается в склад ненужных вещей. Не забудьте навести порядок и там.

Важно тщательно прибрать квартиру, не допускать, чтобы личные вещи были разбросаны. Если в помещении имеются неприятные запахи, например, от дыма сигарет, нужно попытаться от них избавиться. Зачастую для этого в момент осмотра квартиры хозяева используют простой прием – сварить кофе. Его аромат способен перебить другие запахи.

Шаг 3.

Оценка стоимости квартиры

Чтобы квартира продалась быстро, нужно определиться с ценовым диапазоном, в пределах которого готовы квартиру продать. Понятно, что в объявлении указывается верхняя планка, которая может быть снижена в процессе адекватного торга.

Чтобы определиться, необходимо провести ценовой анализ подобных предложений на рынке недвижимости. Сделать это можно:

  1. Заказать профессиональную оценку, которая обойдется в небольшую сумму, но не имеет смысла при наличии типового жилья, а также она делается за счет покупателей которые берут ипотеку;
  2. При помощи популярных сайтов частных объявлений (про них поговорим ниже).
  3. Воспользоваться калькулятором оценки квартиры.

Обращайте внимание на район нахождения недвижимости, количество и расположение комнат, состояние ремонта.

Немаловажным фактором цены по объявлению является то, насколько быстро вы планируете жилье продать. Когда время поджимает, ее можно сразу снизить, но учитывайте минимальный торг. Если собственник не торопится, то цену можно установиться максимальную для подобных квартир.

ВАЖНО учитывать финансовые потери, чем дольше продаётся квартира, тем больше Вы несете за нее расходов в виде оплаты:

  • ежемесячных платежей за квартиру по коммунальным платежам;
  • процентов по ипотечному кредитованию (при наличии);
  • налогов и т.д.

Если цена за квартиру завышена, следовательно быстро она не продастся, а платить по счетам является обязанностью собственника. Вот тут и возникает вопрос о стоимости, времени на продажу и расходах на ожидание покупателя.

Ситуация из жизни. Однокомнатная квартира стоимостью в 2 100 000 рублей стоит на продаже уже в течение полугода. При этом коммунальные платежи составляют примерно 3 800 в месяц.

Получаем что из обязательных платежей придется заплатить:

  • за коммуналку — 3800 × 6 = 22800 рублей;
  • налог за 6 месяцев — 560 рублей;

Сюда так же добавим сумму упущенной прибыли, если бы мы продали жилье довольно быстро (через 2 месяца) и не так дорого, а деньги положили на вклад (например, под 6% годовых): 10500 × 4 = 42 000 руб.

По итогу мы имеем за 6 месяцев: 22800 + 560 + 42 000 = 65 360 рублей в виде финансовой потери за простой квартиры.

Шаг 4.

Разместить объявления о продаже квартиры

К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.

  1. Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:
  • Авито;
  • ЦИАН;
  • MLSN;
  • Яндекс.Недвижимость;
  • ЭТАЖИ;
  • Из рук в руки;
  • Юла.

Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.

В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.

  1. Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.

Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне.

На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников.

По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.

Еще один факт, чтоб не заказывать услуги риелтора! Ваше объявление обязательно в интернете или в окне заинтересует риелторов, которые занесут вашу квартиру в свою базу. При этом Вам не потребуется за это платить, свой процент они заработают на покупателе.

Что написать в объявлении о продаже квартиры?

Помимо общего описания укажите следующую информацию:

  • о собственнике и наличии документов, это внушит доверие потенциальному покупателю;
  • о мебели, предметах обстановки и технике, которая остается в квартире. Конечно, такие моменты повышают стоимость жилья, но могут быть полезны покупателю. С другой стороны, если они не нужны, то могут стать предметом торга.

Шаг 5.

Общение с потенциальными покупателями

Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.

После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение. Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:

  1. Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека). Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
  2. Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
  3. Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.
  4. Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.

Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами.

На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить. Дайте возможность покупателю назвать свою цену.

Шаг 6.

Заключение предварительного договора и получение задатка

Когда покупатель найден, рекомендуется заключить с ним предварительный договор и получить задаток или аванс. Это станет некой гарантией того, что сделка состоится. Получение задатка (аванса) оформляется распиской.

В предварительном договоре пропишите все моменты относительно предстоящей сделки: укажите условие или дату заключения основного договора.

Ниже по ссылкам, можете скачать нужный Вам договор:

Шаг 7.

Завершение сделки по продаже квартиры

В назначенное время оформите и подпишите основной договор купли-продажи. Обязательным условием является государственная регистрация его в органе Росреестра или МФЦ. Только в результате регистрационных действий права на объект недвижимости перейдут от продавца к покупателю.

Образец договора купли-продажи

Составляется договор, как минимум, в трех экземплярах: по одному экземпляру каждой стороне сделки и дополнительный – для Росреестра. На каждом из них проставляются собственноручные подписи участников сделки.

Немаловажным моментом является получение оплаты за квартиру. Тут могут быть несколько вариантов:

  • с привлечением ипотечного займа, когда покупатель оформляет договор с банком на получение ипотеки, а банк переводит эти средства продавцу. Такой способ самый безопасный, поскольку перед одобрением кредита банк тщательно проверяет все документы в отношении покупателя и самой квартиры;
  • с использование средств материнского капитала. Для получения гарантии, что средства будут переведены продавцу, рекомендуется удостоверить сделку нотариально. Квартира будет находиться у продавца в залоге, пока средства материнского капитала не поступят на его счет;
  • рассрочка оплаты по договору. Такой вариант возможен, если стороны сумели договориться о графике рассрочки. Чтобы избежать ситуации со срывом графика или отказом от платежей, следует максимально тщательно прописать в договоре все нюансы. Лучше оговорить в нем, что переход права собственности будет зарегистрирован только после полного расчета;
  • оплата через банковскую ячейку «аренда сейфа» – безопасный и надежный способ расчетов между покупателем и продавцом;
  • наличная оплата. Является самым рискованным методом расчетов. Продавцу нужно быть максимально внимательным при проверке и пересчете купюр. Дополнительно нужно привлечь к присутствию надежных людей из числа родственников или близких друзей, кто будет сопровождать с места сделки.

После полного расчета продавец передает ключи от квартиры новому собственнику. Условие или момент передачи могут быть прописаны в договоре. Дополнительно рекомендуется составить и подписать передаточный акт на помещение, который станет приложением к договору. Его также можно включить пунктом в ДКП.

Шаг 8.

Освобождение жилья после сделки

Обычно стороны договариваются о дате, когда уже бывший собственник должен покинуть квартиру и убрать все свои личные вещи. Этот момент должен быть отражен в договоре купли-продажи.

В итоге процедура самостоятельной продажи квартиры совершенно не сложная. Зачем же тогда оплачивать услуги риэлторов, если они придерживаются примерно такой же схемы действий.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/kak-prodat-kvartiru-bez-rijeltora-poshagovaja-instrukcija/

Полный перечень документов для продажи квартиры за наличный расчет и по ипотеке

Сбор документов при продаже квартиры

Как только Вы загорелись идеей продать квартиру, можно уже начать собирать папку документов.

Какие документы нужны для продажи квартиры? Список бумажек приличный, и некоторые из них готовятся не один день. Кроме того, покупатель охотнее идет на сделку, если все документы будут уже готовы.

Давайте разберемся, какие справки и где нужно получить, чтобы упростить и ускорить эту процедуру.

Основной перечень документов для продажи квартиры за наличный расчет

  1. Паспорта всех собственников квартиры.
  2. Документ-основание (правоустанавливающий документ), подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть договор купли–продажи, дарения, приватизации, договор ренты или инвестирования, также решение суда, свидетельство о вступлении в права наследования.

    Все эти документы должны быть у Вас на руках. Если Вы потеряли договор основания, восстановить его можете, обратившись в Регистрационную палату (если это договор приватизации, то нужно обратиться в БТИ). Договор купли-продажи советуем составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия участников сделки.

    Договор подписывается при регистраторе сделки в Регистрационной палате, заранее его подписывать категорически не рекомендуем.

  3. Выписка из домовой книги (также она называется справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи), в ней указаны какие лица прописаны в квартире, или что никто не прописан.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга. Если квартира приобреталась в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга, даже когда на момент сделки купли-продажи супруги разведены. Согласие супруга не требуется, если есть брачный договор или же квартира была получена по наследству или подарена.

    Если супруг умер, то необходимо свидетельство о смерти.

  5. Разрешение органов опеки и попечительства. Если ребенок является владельцем доли или квартиры в целом, тогда потребуется разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия).

    Порядок получения разрешения с органов опеки:

    • ОБА родителя (даже если они разведены, но не лишены родительских прав; или же усыновители, опекуны) приходят вместе с ребенком (если ему нет 14 лет, то присутствие его не требуется) в органы опеки и попечительства, и предъявляют след. документы:
      • Выписку с домовой книги с места жительства ребенка;
      • Свидетельства о праве собственности на продаваемую и покупаемую недвижимость;
      • Технические паспорта продаваемой и покупаемой недвижимости;
      • Свидетельство о рождении или паспорт ребенка (если ему есть 14 лет);
      • Паспорта обоих родителей.
    • Оба родителя (опекуны, усыновители) и сам ребенок (от 14 лет) в органах опеки пишут заявления о продаже старой и покупке новой недвижимости.
    • Органы опеки в течение 14 дней рассматривают заявления и проверяют, не ущемлены ли права ребенка, затем выдают письменное разрешение на продажу и покупку той недвижимости, которая указана в заявлении.

Дополнительный пакет документов для продажи квартиры, который продавец должен предоставить покупателю

  1. Кадастровый паспорт квартиры. Если у Вас его нет на руках, его можно заказать в Кадастровой палате или МФЦ (Многофункциональном центре) Вашего города.

    Срок изготовления до 5 рабочих дней (бывают задержки), госпошлина – от 220 рублей (ВАЖНО! Кадастровые паспорта больше не выдаются! Вместо них с 1 января 2017 года Росреестр начал выдавать выписки из ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости) на квартиру. Росреестр упразднил ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости) и создал новый ресурс — ЕГРН.

    Все данные из ГКН перенесли в ЕГРН).

  2. Технический паспорт квартиры. Технический паспорт для сделки купли-продажи он не требуется, но этот документ должен быть на руках у владельцев квартиры. Если его нет, для оформления технического паспорта обращайтесь в БТИ (Бюро технической инвентаризации).

    Срок изготовления: если не срочно – от 15 дней (госпошлина – 900 рублей); срочно – от 7 до 10 дней (госпошлина составить от 1300 рублей).

  3. Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество. В данной выписке указано – кто правообладатель; есть ли обременение на квартиру, также является ли предметом судебного разбирательства.

    Данную выписку может получить любой желающий, обратившись в Регистрационную палату или МФЦ (Многофункциональный центр).

  4. Справка о состоянии лицевого счета квартиры. Данная справка берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

  5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (свет, газ, вода, а также телефон, домофон и интернет). Каждые справки берутся в своих управляющих компаниях. Если в Вашей квартире есть телефонная линия и домофон, будьте готовы также представить документы об оплате и этих счетов.

    Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет и кабельное телевидение, тогда Вам потребуется расторгнуть договора с компаниями, которые предоставляют данные услуги.

  6. Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Их может потребовать покупатель, если усомниться в адекватности продавца.

    Вместо них подойдут водительские права. Если покупателю нужна именно справка, то она на платной основе заказывается в психоневрологическом и наркологическом диспансере. При себе иметь паспорт.

  7. Копия финансово-лицевого счета, если расчет за квартиру будет производиться безналичным путем.
  8. Справка из налоговой инспекции. Если продавец получил квартиру в дар или унаследовал, покупатель может потребовать данную справку, в которой указано, что причитающий налог уплачен.

При продаже квартиры по ипотеке

В этом случае документы необходимые для продажи квартиры по ипотеке, который продавец предоставляет банку покупателя для одобрения ипотечного кредита такие же, что и за наличный расчет. Этот список указан вышеплюс необходима оценка рыночной стоимости продаваемой квартиры.

Процедура получения этой оценки платная и, в основном, она идет за счет покупателя (она нужно прежде всего для его банка). Однако продавец должен обеспечить доступ оценщиков в квартиру, чтобы они могли оценить все факторы, влияющие на ее цену.

После одобрения ипотеки, подавайте необходимые документы в Регистрационную палату для проведения сделки купли-продажи квартиры.

©

Источник: https://antiloh.info/realty/polnyj-perechen-dokumentov-dlya-prodazhi-kvartiry.html

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника в 2020 году, перечень документов для МФЦ

Сбор документов при продаже квартиры

Купля-продажи недвижимости — достаточно сложная процедура. Она требует большого количества документов. Если хотя бы одного из них не хватает или какая-то справка оформлена неправильно, то сделка не состоится либо может быть в дальнейшем признана недействительной.

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры?

Документы, необходимые для продажи квартиры от собственника, можно разделить на обязательные и дополнительные. А вообще их состав может варьироваться в зависимости от конкретной ситуации. Но есть среди них такие, которые будут нужны в любом случае.

К обязательным документам относятся:

  1. Подтверждение личности продавца. Если квартиру продает собственник, то он должен предъявить свой паспорт. В случае, когда он оформил доверенность на кого-либо другого, этот человек должен также иметь на руках паспорт. Если же владельцем недвижимости является несовершеннолетний, то от него потребуются свидетельство о рождении;
  2. Если недвижимость продает один из супругов, а приобретена она была ими совместно, то нужно будет предъявить свидетельство о браке, а также заверенное нотариально письменное разрешение от супруга/супруги;
  3. Подтверждение права собственности владельца, свидетельство о регистрации этого права. В зависимости от того, как в свое время хозяин квартиры получил ее, это могут быть договора купли-продажи, наследства, дарения и т.п.;
  4. Технический паспорт. Важно, чтобы он был не старше 5 лет. Если техпаспорт был получен раньше, то необходимо перед сделкой заказать новый в МФЦ;
  5. Выписка из домовой книги. К ней также предъявляются определенные требования по сроку: получена она должна быть не позднее, чем за 1 месяц;
  6. Договор купли-продажи. Необходимо предоставить 3 экземпляра: первый получит продавец, второй — покупатель, третий — орган, регистрирующий сделку;
  7. Если жилье было приобретено собственником в наследство или в дар, то необходимо запросить в налоговой инспекции справку об отсутствии задолженности перед ней.

Очень хорошо, если к моменту приобретения жилплощади у собственника на руках уже будут все перечисленные документы. Тогда покупатель охотнее согласится купить эту квартиру, ведь ждать, пока все бумаги будут оформлены, ему не придется, и он сможет стать ее новым хозяином достаточно скоро.

Список дополнительных документов:

  1. Если квартиру продает человек в возрасте или с серьезным заболеванием, то желательно подтвердить его дееспособность. Для этого нужно в психоневрологическом диспансере по месту регистрации получить справку о том, что он не числится на учете в этом заведении;
  2. Если собственником квартиры является несовершеннолетний, то для проведения продажи потребуется разрешение органов опеки. Это очень важно, поскольку необходимо доказать, что права ребенка не будут нарушены;
  3. Уже было упомянуто что при продаже квартиры одним из супругов потребуется письменное согласие от второго. Но такой документ нужно предоставить и в том случае, если брак на момент совершения сделки расторгнут. Свидетельство о разводе тоже нужно. А если квартиру продает вдова/вдовец, то обязательно должно быть приложено свидетельство о смерти;
  4. В случае, когда хозяин приобретал продаваемое ныне жилье с использованием материнского капитала, то обязательно нужно запросить справку в органах опеки, что права несовершеннолетнего ребенка не нарушаются.

К дополнительным документам относятся и такие, которые подтверждают юридическую чистоту сделки, а также факт отсутствия задолженностей:

  1. Для пущей убедительности в чистоте продажи следует заказать выписку из ЕГРП. Причем выписка должна быть обязательно расширенной. Такую может заказать в 2020 году только собственник недвижимости через МФЦ. Поэтому если он планирует проводить сделку через третье лицо, ему нужно позаботиться об этом документе заранее. В выписке можно отследить всю историю жилплощади, являющейся предметом договора купли-продажи. Также в ней содержится информация о том, нет ли на квартире ограничения, ареста, обременения и т.п. Если из выписки видно, что жилье за короткий срок продавалось несколько раз, то желательно проверить всех бывших владельцев на предмет того, выписаны ли они из этой квартиры;
  2. В управляющей компании или ТСЖ можно взять справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Аналогичные бумаги можно получить и в других организациях (услуги связи, телевидение и пр.);
  3. Если квартира находилась в залоге, то нужно запросить в банке документ о том, что обременение снято.

Перечень документов в особых случаях

В отдельных случаях процедура продажи квартиры может происходить с особенностями. А это повлечет за собой особый порядок оформления сделки.

Если недвижимость приобретена во время брака

В этом случае нотариально заверенное согласие второго супруга потребуется обязательно. А его личное присутствие не обязательно: правильно составленного и заверенного документа будет вполне достаточно. Для его оформления следует предварительно узнать перечень требуемых бумаг для нотариуса.

Важно отметить также, что даже если недвижимость приобреталось одним из супругов во время брака и было оформлено только на него, все равно по закону оно считается совместно нажитым имуществом. Так что без согласия провести сделку никак не получится.

Если владелец не достиг совершеннолетия

Про такую ситуацию уже было сказано выше. Но нужно отметить, что разрешение органов опеки также потребуется и в случае, когда жилплощадь находится в долевой собственности с несовершеннолетним.

Получение этих документов способна стать серьезным препятствием.

По закону органы опеки могут разрешить сделку только в том случае, если новые условия проживания ребенка будут, как минимум, не хуже нынешних.

Поэтому если речь идет о дальнейшем приобретении дома в сельской местности, то родители должны предоставить доказательства, что жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшаются. Например, более благоприятная экологическая обстановка или переезд в дом, который больше по площади, чем прежняя жилплощадь.

Если квартира находится в ипотеке

Такая ситуация встречается довольно часто. Человек может принять решение продать квартиру, еще не выплатив полностью ипотечный кредит. Следовательно, на момент совершения сделки у него есть задолженность перед банком.

Тогда схема продажи и оформления будет выглядеть так:

  • покупатель передает аванс в размере оставшейся задолженности перед банком. На этом шаге собственник должен дать расписку покупателю о том, что он принял денежные средства в определенной сумме. Особенно важно его подписание, когда жилье продается за наличный расчет;
  • затем продавец обращается в финансовое учреждение, оплачивает этими деньгами остаток долга по ипотеке. После этого он должен оформить полный пакет документов о погашении ипотечного кредита и о снятии обременения с объекта.

Важно, что при обращении в банк владелец жилья должен предоставить веские обоснования необходимости продажи квартиры. Это может быть тяжелая жизненная ситуация (невозможность выплачивать кредит), переезд в другую местность.

Это связано с тем, что обычно банки очень неохотно идут на досрочное погашение займа, ведь они тогда теряют свой доход в виде процентов. Следует отметить, что перечень документов для продажи квартиры в ипотеке самый значительный.

Источник: https://jurist.lawyer/house/dokumenty-dlya-prodazhi-kvartiry.html

Сбор документов при продаже квартиры – нужный и недооцененный клиентом этап. За что риелторы берут деньги

Сбор документов при продаже квартиры

Наша эпопея по продаже квартиры постепенно продвигается вперед. В предыдущей «серии» мы взяли за продаваемый объект аванс. Теперь предстоит собственно сделка, для подготовки к которой нужно собрать документы. Кто это будет делать, сколько возьмет за свою услугу и надо ли покупателю следить за данным процессом?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

О первых четырех шагах по продаже квартиры вы можете узнать из предыдущих статей www.metrinfo.ru: «Продаем квартиру. Шаг первый: выбираем риелтора. Критерии: характер сделки; размер вознаграждения; репутация компании»; «Продаем квартиру.

Шаг второй: заключаем договор с риелтором. Торгуемся, ищем скрытую комиссию, вычеркиваем штрафы», «Продаем квартиру: шаг третий. Рекламируем, показываем и торгуемся и не забываем об аромате кофе»,  «Продаем квартиру: шаг четвертый.

Берем аванс от покупателя; не жадничаем, определяем разумные сроки до сделки».

Итак – шаг пятый. Все бумаги, необходимые для регистрации купли-продажи квартиры, можно разделить на две большие группы. Первая – это те, что уже должны быть у собственника на квартиру – мы не собираем под сделку, а имеем всегда. Вторая – те, что собираются непосредственно к сделке. Начнем с первых.

На самом деле правоустанавливающий документ – это тот, на основании которого возникло право на квартиру.

В качестве такого, говорит Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука жилья», может выступать договор купли-продажи; договор передачи (при приватизации); справка о выплате пая ЖСК; договор дарения; договор мены; свидетельство о праве на наследство – по закону или по завещанию; вступившее в законную силу решение суда. Могут быть и другие документы – правда, они встречаются значительно реже.

А вот вышеназванное свидетельство – документ правоподтверждающий, т.е. являющийся подтверждением того, что ваше право собственности на данную квартиру государством зарегистрировано и подтверждено.

Здесь читателю может показаться, что автор занялся некоторой демагогией. Правоустанавливающие, правоподтверждающие – не все ли равно? Но различия есть, и вполне практические.

Во-первых, если квартира приобретена до 1998 года, свидетельства о собственности на нее не будет.

В те времена действовала другая система, регистрирующий орган (в Москве – Департамент муниципального жилья) просто ставил на договоре свой штамп. А вот «правоустановка», конечно, необходима.

Второй аспект: предположим, документы утеряны. «Свидетельство, – говорит Константин Барсуков, заместитель гендиректора компании «Релайт-Недвижимость», – можно даже не восстанавливать.

Единственное, что для спокойствия покупателя квартиры нужно взять выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности продавца на квартиру». Такую справку можно получить в любом отделении Управления Росреестра по Москве, ее стоимость составляет 100 руб.

, а время изготовления – 15 минут. Единственное неудобство – большие очереди.

А вот с восстановлением действительно ПУДов иногда придется повозиться. Например, если сделка купли-продажи оформлялась у нотариуса, придется отправляться к нему и просить восстановить документ из архива.

«Все зависит от того, что именно утрачено, – отмечает Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость».

– Иногда бывает достаточно получить дубликат документов, а иногда единственным, и то не гарантированным решением проблемы оказывается суд».

В общем, правоустанавливающие документы лучше держать в порядке – вне зависимости от того, планируете вы продавать квартиру или нет.

Отделения БТИ есть в Москве в каждом округе. Более того, в некоторых округах (ЗАО, ЮЗАО) их по два. Обращаться нужно строго в тот, к «ареалу» которого относится ваша квартира.

Требуемые нам бумаги изготавливаются в течение 10-15 дней, стоят около 500 руб. (точная сумма зависит от площади квартиры).

…Нельзя не отметить, что в последние годы БТИ резко улучшило свою работу. В прежние времена это был полнейший «ужас нечеловеческий» – особенно дурная слава была у северо-восточного филиала, располагавшегося на улице Яблочкова. Приехав туда задолго до открытия (часам к 6 утра), запросто можно было не успеть пройти до конца дня. И все это в жуткой тесноте и неразберихе.

Сегодня БТИ СВАО перебралось в новый просторный офис в Марьиной Роще, и работу наладили. Да и вообще, вся организация в целом изменилась к лучшему. Появилась, к примеру, возможность записаться на прием по телефону или через Интернет – и не стоять в очереди.

…и ЕИРЦ

Вторая инстанция – обслуживающая дом жилищно-коммунальная организация.

Там нам нужны документы о том, кто зарегистрирован в квартире (выписка из домовой книги), и копия финансово-лицевого счета (этот документ иногда фигурирует под другими названиями, вроде «карточки учета»), подробно «расписывающая» квартиру: есть ли в ней горячее водоснабжение и 220 вольт электричества. Понятно, что практического смысла в подобной информации немного (слава тебе господи, в Москве нет домов без электричества), но для сделки нужно.

Подавляющее большинство домов в Москве обслуживаются Едиными информационными расчетными центрами (ЕИРЦ) – в свой районный мы и обращаемся.

Работают они, как правило, шесть дней в неделю – но возможны исключения, особенно летом, когда многие ЕИРЦ на период отпусков произвольно сокращают график приема – могут сделать, например, три дня в неделю.

Выдадут там либо две названные в предыдущем абзаце бумаги, либо одну – т.н. Единый жилищный документ (ЕЖД). Он даже лучше, поскольку действует не месяц (как выписка и копия ФЛС), а 60 дней.

Но бывают и другие дома – в первую очередь кооперативные. С получением документов у них сложнее. Выписка из домовой книги – также в ЕИРЦ (это данные о прописке, которые органы ФМС, конечно, никаким «частникам» не отдадут), а вот копию ФЛС придется брать в правлении вашего ЖСК. Когда и как принимает председатель – дело темное; как правило, часа два раз в неделю.

И последнее, о чем следует сказать, – о деньгах. Получение этих бумаг формально бесплатно. Но коммунальщики, как известно, люди изобретательные: у многих обратившихся жителей вдруг обнаруживаются «долги», без погашения которых выдать любую справку вам откажутся. Так что, собираясь в ЕИРЦ, лучше положить в карман тысячи три – на всякий случай.

Первыми тут на память приходит разрешение органов опеки и попечительства.

Оно, напоминает Денис Бондаренко, юрист «Московского агентства недвижимости», требуется, если в числе собственников продаваемой квартиры имеются несовершеннолетние дети (или лица, признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными, – таких, понятно, меньше). Разрешение получается в муниципалитете и действует бессрочно.

С разрешением «опекунов» все однозначно. Просто продать квартиру вам не дадут – скажут, что ребенок не должен уезжать «в никуда». Так что разрешение может быть получено только в случае альтернативной сделки – одну квартиру продаем, другую вместо нее сразу же покупаем.

Да и в этом случае чиновники еще внимательно посмотрят, не хуже ли приобретаемая квартира продаваемой – чтобы жилищные условия ребенка не ухудшились.

Впрочем, это вопрос уже дискуссионный – известны случаи, когда родителям удавалось получить разрешения на уменьшение метража под тем предлогом, что в новом районе лучше экология, более качественные детские сады или ближе живет бабушка, которая обязательно станет ухаживать за дитяткой.

Другой весьма частый документ – согласие супруги(а). Нужен он в случае, напоминает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ–Брокеридж» по правовым вопросам, если на момент приобретения продаваемой сегодня квартиры продавец состоял в браке.

Согласие – штука очень коварная. Бывает так, что человек давно в разводе, отношения с бывшей половиной «на нуле», да еще и все документы на квартиру на имя его одного. Но с точки зрения законов, квартира является нажитой в браке собственностью.

Чтобы распорядиться ею, согласие надо получить – хоть лаской, хоть таской.

Согласие заверяется у нотариуса (стоит это в пределах 1000 руб.). Заменой этому документу может быть заключенное при разводе соглашение о разделе имущества, решение суда о таком разделе или… свидетельство о смерти супруга.

…И, если покупатель вашей квартиры приобретает ее с помощью ипотечного кредита, банк непременно «осчастливит» его требованиями дополнительных документов: оценка квартиры, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений/ограничений и т.д.

Впрочем, что может потребовать банк – это явно тема для отдельного разговора. Заметим лишь, что по сложившимся на рынке правилам все расходы тут ложатся, естественно, на покупателя. От продавца требуется только личное участие – скажем, в условленный час открыть оценщикам дверь.

А платить им – извините, пусть покупающая сторона раскошеливается.

Прежде всего, понять, что это не наша проблема: мы квартиру продаем, следовательно, единственное, что нас по-настоящему волнует – чтобы деньги не оказались фальшивыми. С другой стороны, у нас имеется покупатель, а при нем – толковый риелтор. И, вероятно, они захотят убедиться в подлинности бумаг. Как именно?

Ответа, собственно, два. Первое – «мы с Тамарой ходим парой», т.е. посетить все инстанции вместе. Если вы, продавец, на самом деле не жулик – вам такое общество окажется приятным, будет с кем за беседой в очереди время скоротать. Второе – провести (со стороны покупателя) «параллельный» сбор документов.

Например, напоминает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании «PennyLaneRealty», выписку из ЕГРП о том, кто является собственником такой-то квартиры, может взять абсолютно любой человек.

Приходите с паспортом, платите 100 руб. – и получаете документ.

Помощь идет

Последнее, о чем было бы уместно сказать в данной статье, – это участие риелторов в сборе документов. Когда речь идет о полном «пакете» по продаже квартиры, такая услуга, скорее всего, окажется бесплатной – говоря точнее, она будет в рамках получаемой комиссии. Если же нужен просто сбор документов – агентство может провести и его. За деньги, разумеется.

«Наше агентство предлагает такую услугу, как сопровождение сделки, куда входит работа по сбору необходимых справок, организация и проведение сделки, – говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Стоимость услуги составляет 85 тыс. руб.

». Другие риелторы соглашались даже просто собрать документы – стоимость в этом случае начиналась от 20 тыс. руб. (Подробнее на эту тему читайте в статье «Сделка с квартирой: работу риелтора делим пополам. В итоге экономим на комиссионных 50%, но тратим личное время. Выбирайте удобный вариант»).

Резюме портала www.metrinfo.ru
Сбор документов – это тоже дело вашего риелтора. Ваша забота – чтобы у вас в порядке были бумаги: свидетельство, договор, а также не было долгов по коммунальным платежам.

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/sbor-dokumentov-pri-prodazhe-kvartiry-nuzhnyy-i.76574.html

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры?

Сбор документов при продаже квартиры

В некоторых случаях купля-продажа жилой недвижимости становится непростым делом, которое может осложниться сбором большого количества документов. Стандартный пакет бумаг, на самом деле, не такой обширный, но в отдельных ситуациях приходиться ходить по разным инстанциям в течение длительного времени, запрашивая, оформляя, получая и переписывая те или иные документы.

Порядок перерегистрации права собственности имеет свои особенности. Некоторые бумаги не имеют определенного срока действия, другие же действительны в течение какого-то времени. Значительно сэкономить время в столь ответственном деле, избежать проблем и проволочек, занимаясь бумажной волокитой, можно, зная все нюансы и владея более или менее полной юридической информацией.

Документы для продавца квартиры: основной пакет

Основные манипуляции по подготовке предстоят продавцу. Владелец, намеревающийся сбыть свое имущество, обязан помимо идентифицирующих личность документов предъявить еще и полный пакет бумаг, касающихся объекта недвижимости. Здесь могут таиться сложности. Но обо всем по порядку.

Каждый документ должен пройти юридическую проверку и внимательно изучиться покупателем. Данные, содержащиеся в бумагах, дадут понять:

  • наложено ли какое-либо обременение на квартиру;
  • сколько владельцев у объекта;
  • сколько человек прописано по данному адресу;
  • проводилось ли изменение планировки;
  • законны ли были данные работы.

Далее участники приступают к непосредственному совершению сделки. Оформленный договор купли-продажи означает факт переход права собственности на объект. Для этого необходимо пройти государственную регистрацию в Росреестре. Там тоже проверяют подлинность, правомерность и правильность оформления документов.

Количество и наименование бумаг может изменяться в зависимости от числа прописанных в квартире, членов семьи, наличия несовершеннолетних жильцов и т.д.

Список необходимых бумаг

В стандартном перечне документов для продажи квартиры обычно представлены:

  • паспорт владельца;
  • договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из финансово-лицевого счета;
  • справка о составе семьи;
  • передаточный акт;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

В некоторых случаях (они бывают очень часто) для различных инстанций могут потребоваться дополнительные документы:

  1. Согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества в письменном виде.
  2. Паспорт несовершеннолетнего члена семьи или свидетельство о рождении.
  3. Паспорт опекуна или официального представителя ребенка, если сделка ведется от его имени.
  4. Согласие органов опеки и попечительства на совершение манипуляций с объектом, принадлежащим несовершеннолетнему лицу.
  5. При долевом владении каждый собственник должен дать свое согласие на продажу.
  6. Договор о внесении задатка или аванса.
  7. Договор об аренде банковской ячейки.
  8. Доверенность на совершение сделки третьим лицом.
  9. Справка о состоянии психического здоровья.

Многие продавцы или покупатели решаются на сотрудничество с риэлтерскими агентствами. Им доверяют сбор всех бумаг, переговоры с другой стороной, посредниками и жилищными конторами. Однако риэлтор не несет ответственности за чистоту сделки.

Перечень обязательных бумаг дополняет требование о получении авансового платежа для подтверждения серьезности намерений покупателя.

Когда у одной из сторон есть официальный представитель, поверенный, обязательно нужно оформить соответствующую доверенность в нотариальной конторе. Из всего списка вопросов не вызывает только паспорт.

С остальными же бумагами могут возникнуть вопросы: где их получать, как долго они действительны, в какие сроки готовятся и т.д.

Не так давно начавшее свою работу государственное учреждение Многофункциональный центр (МФЦ) становится спасением для многих граждан. Именно здесь можно оформить практически все бумаги, получить справки, выписки, узнать номера, запросить кадастровый паспорт и т.п. Организация, сотрудничающая с электронными информационными системами, заменяет все остальные структуры и ведомства, не зря в народе ее прозвали «Одно окно». Теперь можно забыть об очередях, посещении множества учреждений, все манипуляции займут лишь несколько дней.

Выписка из ЕГРН

Данная бумага значится во всех списках одной из первых, потому что представляет особую значимость для собственника объекта. Будущий владелец квартиры или дома благодаря ей получает сведения об имеющихся обременениях и количестве законных владельцев. Эта справка бывает двух видов:

  1. Стандартная –требуется в большинстве случаев при оформлении договора купли-продажи, поэтажный план в комплекте отсутствует. В запрашиваемый для совершения сделки документ вписывают бумагу, являющуюся основанием для перехода прав от собственника к собственнику (дарственная, договор, наследство и пр.).
  2. О переходе прав – расширенная версия, дает информацию о числе собственников (не ранее 1998 года, именно тогда сформировался Росреестр). Она представлена в виде таких же заявок в ведомство с указанием причины перехода прав и даты регистрации в реестре. Данные записи помогут будущему собственнику оценить вероятные риски, способны ли некие третьи лица предъявить права на владение этим имуществом и на каких основаниях. Подобный тип бумаги не выявит наличие обременений.

Справки ЕГРН стали выдаваться совсем недавно – с 2016 года, ранее владельцы получали Свидетельство о праве собственности. Полученные ранее указанной даты документы действительны на текущий момент, обновлять или менять их на справку ЕГРН не нужно

Выписка из реестра стоит 300 рублей, получить ее можно на бумажном носителе или в электронном виде. А выдачей занимается непосредственно Росреестр (3 дня), МФЦ (5 дней) или электронный портал ведомства.

Ни один закон не ограничивает срок, в течение которого действительна справка, однако большинство организаций предпочитают иметь дело с бумагой, выданной в текущем месяце. Иными словами, она не должна быть старше 30 дней на момент обращения. Часто нотариус просит «освежать» справку каждую неделю, чтобы точно удостовериться в невозможности совершения мошеннических действий.

Назначение кадастрового и технического паспортов, их необходимость при продаже недвижимости

Техпаспорт объекта содержит базовые данные: количество комнат, площадь, дата постройки, инвентаризационная стоимость и т.д. Здесь содержатся все технические данные вроде перепланировки.

Жилищная инспекция в последнее время с небольшой охотой выдает разрешения на любое переустройство квартир. Всему виной участившиеся инциденты, когда в квартирах обрушились стены, взрывался газ и т.

д.

С 2013 году неотъемлемой частью паспорта стал технический план, то есть теперь словесное и техническое описание стало дополнять визуальное изображение объекта. Кадастровый паспорт тоже имеет не менее важное значение. Его выдают в БТИ и заносят туда любые изменения, которым подвергался объект. При наличии кадастрового паспорта собственнику не обязательно заказывать выписку.

Оформление занимает примерно 2 недели, а стоимость такой услуги доходит до 2 тысяч рублей.

Передаточный акт

Договор купли-продажи вбирает в себя условия и параметры сделки, тогда как в передаточном акте значатся действия, уже совершенные. Этот документ оформляется во избежание взаимных претензий. Государственные органы, чтобы оградить стороны от возможных разбирательств, в некоторых регионах требуют акт о передаче с подписями обеих сторон.

В дополнение к подтверждающим бумагам покупатель гарантированно потребует для себя выписку с лицевого счета. В ней будет известно о наличии долгов по коммунальным платежам и прочим услугам.

Договор купли-продажи

Основной документ, где обозначены основные параметры сделки:

  • личные данные продавца и покупателя;
  • полное описание объекта недвижимости;
  • порядок расчета (задаток, даты внесения основных сумм, окончательный срок погашения суммы оплаты);
  • дата выезда/заезда сторон;
  • обязанности и права каждого участника сделки.

Нотариус за оформление договора купли-продажи обычно просит порядка 0,5% стоимости объекта недвижимости.

Сделки с участием несовершеннолетних

Дети считаются социально не защищенной категорией населения. Органы опеки стоят на страже прав несовершеннолетних. Родители обязаны обеспечивать их материальными благами, включая защиту имущественных прав. Продавая квартиру, где прописаны дети, родители должны обеспечить их жильем не меньшей площади, аналогичного состояния и инфраструктуры поблизости.

После сбора всех документов следует регистрация договора, имущества и прав новых владельцев.
Loading…

Источник: https://vozvrat-tehniki.ru/dokumenty-dlya-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.