Сделка купли продажи через ипотеку

Содержание

Можно ли продать квартиру в ипотеку: как это происходит, не опасно ли?

Сделка купли продажи через ипотеку

Продажа квартиры в ипотеку распространена на рынке недвижимости, так как это возможность обзавестись жильем молодым семьям, которые его не имеют.

Но данный процесс для продавцов немного отличается от стандартной купли-продажи. Поэтому требует отдельного внимания.

Можно ли продать квартиру в ипотеку?

Ипотечное кредитование представляет из себя денежные займы, которые предоставляются гражданам под залог недвижимого имущества, которое выступает гарантией возврата полученных сумм.

Исходя из этого, банковские учреждения охотно предоставляют кредиты для приобретения жилья, которое автоматически становится предметом залога (ипотекой). То есть после полного выполнения взятых обязательств, заемщики становятся полноправными собственниками жилья.

Банки, куда обращаются заемщики, дают деньги не только на приобретения жилья в новостройках (первичный рынок недвижимости) но и на то, которое находится в собственности других граждан (вторичный рынок жилья). Поэтому продать квартиру под ипотеку может любой собственник.

Сразу можно отметить, что образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку ничем не отличается от стандартного. Банковские учреждения как стороны по сделке в них не пишутся.

Важно знать, что продажа жилья в ипотеку предусматривает обязательное оформление права собственности на покупателя.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Конечно большинство граждан, которые решили продать свое жилье по ипотеке, интересуют возможные риски такой сделки.

Сложившаяся юридическая практика по таким сделкам, свидетельствует о том, что для продавцов их вообще нет. Вызвано это тем, что существует определенная процедура проверки квартиры или другого жилого недвижимого имущества банком, а также отсутствие контакта в передаче денежных средств между продавцом и покупателем.

Говоря проще, служба безопасности банка сначала проверяет покупателя на платежеспособность, а затем сам объект недвижимости на предмет обременения (арест, ипотеку, залог), его техническое состояние, наличие соответствующих документов, и стоимостную оценку.

Если заемщик заслуживает доверия, а объект недвижимости соответствует требованиям надежности, то банк самостоятельно перечисляет денежные средства на счет продавца, и они гарантировано ему поступают. То есть полностью исключаются мошеннические действия со стороны покупателя.

Такая схема делает безопасным сделку со всех сторон. Единственным минусом для продавца, когда происходит продажа квартиры через ипотеку, является отсутствие возможности накрутить завышенную сумму.

Искусственное завышение стоимости квартиры при ипотеке, это риски продавца. Вызвано это тем, что кредитное учреждение обязывает будущего покупателя провести нормативную оценку стоимости жилья, которую делает лицензионный специалист.

И именно та сумма, которая указана в оценочном заключении и будет перечислена продавцу.

Вот такие плюсы и минусы продажи жилья под ипотечное кредитование.

Процедура продажи

Процедура продажи жилого помещения в ипотеку немного отличается от аналогичных сделок, осуществляющихся без привлечения кредитов.

Ее отличие состоит в том, что деньги дает банк, поэтому такая сделка характеризуется некоторыми особенностями, о которых будет рассказано ниже, в виде пошаговой инструкции.

Пошаговая инструкция

Для того чтобы будущей продавец по такой сделке знал досконально свои права и обязанности, о том как происходит продажа квартиры по ипотеке, приведена пошаговая инструкция.

  1. Прежде всего, необходимо подготовить все необходимые документы. Перечень их будет приведен ниже.
  2. Затем следует встретиться с покупателем и обсудить детали сделки. Он должен сообщить, что собирается покупать жилье по ипотечному кредитованию, при этом предварительно осмотреть саму квартиру. Для этой цели, лучше сделать это в присутствии специалиста, который внимательно осмотрит коммуникации, общее состояние объекта недвижимости. Такой шаг обезопасит и покупателя и продавца от возможного отказа банка в кредите по причине плохого состояния квартиры.
  3. Следующий шаг. Когда все договоренности достигнуты, стороны должны подписать предварительный договор купли-продажи. Это обязательное требование, так как на основании него передается задаток, и он показывается банковскому учреждению, что является основанием начала проверки заемщика и объекта недвижимости.
  4. Далее банковское учреждение (его представители) связываются с продавцом и обговаривают с последним конкретное время, когда они смогут осмотреть жилое помещение со своим специалистом, а покупатель за собственные средства должен обратиться к лицензированному оценщику, и получить от него акт рыночной оценки (стоимости) жилого помещения, и застраховать его.
  5. Если покупателя, продавца и банк все устраивает, тогда подписывается договор купли-продажи, и продавцу перечисляется необходимая сумма на его счет, или выдается наличностью в кассе банка. То есть происходит оформление продажи квартиры или иного жилого помещения.

Вот как происходит продажа по ипотеке недвижимого имущества, как видно ничего сложного в этом нет.

Важно понимать, что разные банки могут устанавливать свои дополнительные требования к страхованию ипотечного жилья.

Перечень необходимых документов

Порядок продажи любого недвижимого имущества предусматривает сбор необходимых документов. Если к решению этого вопроса привлекается риэлтор, то он и занимается их сбором.

Если продавец решил существенно сэкономить, тогда ему и принадлежит право подготовки предпродажных бумаг.

Перечень необходимых документов для продажи квартиры у продавца будет следующий:

  • свидетельство о праве собственности, или другой документ, подтверждающий этот факт (например, распоряжение муниципалитета, если квартира была приватизирована);
  • выписка из государственного реестра о том, что на жилую недвижимость отсутствуют аресты, залог, и другие ограничения;
  • техническая документация (паспорт, кадастровое дело), если были перепланировки, то она должна быть обновлена;
  • выписка из домовой книги, паспортного стола о количестве зарегистрированных лиц;
  • справка из коммунальных предприятий, о том, что по жилью нет задолженности по коммунальным услугам;
  • если продается недвижимость, где проживает или прописан ребенок, иное лицо, нуждающееся в уходе (например, инвалид первой или второй группы), тогда требуется разрешение органа опеки, что они не против совершения продажи;
  • в случае если жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, то нужны их письменные, нотариально заверенные разрешения на отчуждение квартиры или дома, так как они получат денежные средства равные их долям.

Сам покупатель обязан будет предоставить акт оценки покупаемой недвижимости, а также застраховать недвижимость.

Некоторые нюансы таких сделок

В принципе, как видно из вышеописанного ничего сложного в продаже квартиры по ипотечному кредитованию нет. Но есть отличия в оформлении такого кредита в некоторых крупных банках, а также отдельного внимания заслуживают вопросы военной ипотеки, и продажи квартиры, которая уже находится в залоге у кредитного учреждения.

Как продать квартиру в ипотеку через ВТБ 24

ВТБ 24 является одним из крупнейших банков, поэтому многие граждане пользуются его кредитными программами для покупки жилья в ипотеку. Поэтому многих интересует вопрос, как происходит приобретение жилья с участием кредитных программ ВТБ 24.

Этот банк выдвигает минимальные требования к объекту недвижимости, и предлагает своим клиентам кредитные средства, выданные в кассе банка или непосредственно переведенные на счет. Если деньги выдаются в кассе, то за их обналичивание не придется платить проценты, то есть покупатель получит всю сумму без комиссии. Это выгодное преимущество.

Но в связи с тем, что банк проверяет своих заемщиков не так тщательно как другие учреждения, процентные ставки по таким кредитам высокие.

Важно понимать, что лучшие кредитные условия в ВТБ 24 (минимальный процент) представляются тем гражданам, у которых открыты зарплатные или другие кредитные карты в этом банке.

В Сбербанке

Сбербанк также является крупнейшим банком, и значительная часть населения обращается в его отделения, чтобы купить жилье в кредит.

Его программы отличаются низкими процентными ставками, но жесткими требованиями к заемщикам. Кроме этого в этом финансовом учреждении выгодно брать военную ипотеку (он является официальным партнером государства), а также покупать жилье, которое уже находится под залогом в других банках (ипотеке).

Но единственный минус в том, что средства за квартиру перечисляются на банковскую карту продавца, поэтому чтобы избежать большой платы за обналичивание, последнему лучше открыть счет в этом кредитном учреждении.

В военную ипотеку

Военная ипотека для продавца квартиры представляет некоторые дополнительные требования к его жилому помещению. Вызвано это тем, что данная программа рассчитана на продолжительный срок, плюс жилье военным должно соответствовать определенным критериям.

К ним следует отнести следующие требования:

  • жилое помещение должно иметь все коммуникации, то есть подключено к централизованной системе отопления, канализации, водопроводу, газоснабжению;
  • дом, где находится квартира, не должен быть отнесен к аварийному, или подлежать сносу;
  • все несущие конструкции многоэтажного дома и жилого помещения должны находиться в хорошем состоянии, и не быть признанными как аварийные;
  • сам многоэтажный дом должен стоять на кирпичном, железобетонном или плиточном основании (фундаменте), у которого не должно быть существенного износа.

Частные дома должны иметь все элементы канализации, и сантехнические узлы (туалет, ванная комната, умывальник), исправную крышу и элементы конструкции. Если по оценке такое жилое помещение требует капитального ремонта, то кредит не дадут.

Также, следует отметить еще одну особенность, о которой должен знать продавец. После подписания предварительного договора, он не сможет сразу получить задаток, поскольку данные денежные средства снимаются с накопительного счета покупателя, и в течение 7 дней поступают на банковский счет продавца.

Также данный промежуток времени используется для проведения оценки недвижимого имущества. Специалист устанавливает стоимость и его техническое состояние. Поэтому чтобы продать квартиру по военной ипотеке нужно затратить больше времени на процесс оформления всех документов.

Как продать ипотечную квартиру?

Если продавец решил продать жилье, которое находится в ипотеке по ипотеке, то он должен ознакомиться с дополнительными нюансами такой сделки.

Первый нюанс состоит в том, что сначала о своих намерениях нужно поставить в известность банк, который наложил обременение на жилое помещение, и получить от него согласие на данную процедуру.

Второй нюанс состоит в том, что продавец должен получить справку о том, что у него нет никакой задолженности по кредиту и предоставить ее покупателю, если последний будет оформлять ипотечный кредит в другом банке.

Денежные средства за такую недвижимость будут перечислены продавцу после того, как с них будут отчислены оставшиеся проценты и тело кредита, которые он должен был погасить по графику на момент продажи.

Продать квартиру в ипотеку не представляет никакой сложности. Нужно собрать необходимый пакет документов, провести ее оценку, после чего у нотариуса заверить договор купли-продажи. Деньги за проданное жилье перечислит банк, в котором покупатель оформил ипотечный кредит.

Источник: http://pravko.com/kvartira/prodazha/process/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteku.html

Продажа квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца в 2020 – Жилье

Сделка купли продажи через ипотеку

Снижение уровня сбережений у населения заставляет владельцев недвижимости обращать внимание на продажу квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья облегчит процесс сделки и обережёт всех участников от мошенничества.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

  1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
  2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
  3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме.

Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах.

Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Если покупатель найдет самостоятельно, и все документы есть в наличии, то продавец может не платить риелторской фирме за сопровождение сделки, а при необходимости — ограничиться консультацией у юриста либо в банке-кредиторе по нюансам сделки.

Шаг второй. Предварительный договор

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки составляется предварительный договор. Этот документ не передаёт право собственности на квартиру, а лишь регулирует обязанности сторон трёхсторонней ипотечной схемы и сроки их исполнения. Пример предварительного договора Сбербанка можно скачать здесь.

Стоимость квартиры, порядок внесения задатка, оформление расписки, финансовые обязательства сторон по оплате юридических услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Перед непосредственным получением кредита продавец должен передать заёмщику копии документов по квартире, оригиналы третьим лицам отдавать не нужно для исключения мошеннических действий.

Шаг третий. Получение гарантий оплаты

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

  1. Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
  2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
  3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Если покупатель посреди процедуры оформления исчез с документами, недоступен для контакта, то продавец может самостоятельно заказать в Росреестре выписку. Если в выписке из ЕГРН будет указан новый собственник, то продавец вправе получить свои деньги от банка.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Шаг пятый. Получение денег

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

  1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
  2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?

Неприватизированную квартиру продать нельзя, потому что её жильцы не являются непосредственными собственниками объекта. Такая жилая недвижимость подлежит только обмену и лишь с согласия балансодержателя квартиры.

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья.

И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.

Источник:

Продажа Квартиры Пошаговая Инструкция Для Продавца В 2020 Году

04.04.2019

Оформление сделки, связанной с приобретением жилища в собственность, требует особой внимательности со стороны покупателя и обязательной проверки.

В роли объекта может выступать квартира, дом и другое помещение, которое стоит на учете в качестве недвижимого имущества.

В ходе любой сделки, связанной с отчуждением имущества, осуществляется передача права собственности от продавца к покупателю и дальнейшая его регистрация в Росреестре.

Обременением называется ограничение, установленное в отношении недвижимого имущества и запрещающее проведение с ним различных правовых операций. Речь идет о финансовых и имущественных претензиях третьих лиц к владельцу квартиры, которые возникают в результате ранее взятых обязательств.

Покупка квартиры в ипотеку в Сбербанке в 2020 году: пошаговая инструкция

Заём на приобретение недвижимости выдаётся в рублёвом эквиваленте на всех территории России. Оформляется кредит в отделении Сбербанка по месту нахождения покупаемой квартиры либо по месту жителя заёмщика. Требования к заёмщикам в Сбербанке в 2020 году остаются стандартными:

  1. Проверьте, есть ли у недвижимости статус «жилого» помещения или пометки «для личного пользования».
  2. Закажите расширенную выписку из домовой книги. Внимательно изучите жильцов не только в данный момент прописанных, но и ранее проживавших в ней. Проверьте, кто из бывших жильцов может претендовать на недвижимость.
  3. Если в квартире проводилась перепланировка, то следует уточнить, узаконивалась ли она. Неузаконенная перепланировка в сделку купли-продажи проблем не принесёт, однако, могут потребоваться дополнительные расходы на её узаконивание.
  4. Исключите нахождение квартиры под арестом. Для этого следует заказать выписку из ЕГРН (документ выдаётся платно).
  5. Получить подтверждение, что супруг (супруга) продавца согласен на продажу квартиры.

Продажа квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца в 2020 году

Документ, удостоверяющий личность продавца; Договор купли-продажи объекта; Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на жилплощадь; Технический паспорт объекта – при необходимости; Согласие супруга собственника на заключение сделки – при необходимости; Разрешительный документ органов опеки — при необходимости, в случае присутствия среди собственников несовершеннолетнего гражданина; Дополнительные документы – выписка и Единого государственного реестра недвижимости, справки, доверенности.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Можно искусственно включить потенциального покупателя в перечень сособственников. Для этого необходимо подарить такому лицу часть своей доли в квартире, в результате чего он автоматически получает право преимущественной покупки, наряду с реальными содольщиками.

  • заключить договор дарения своей части – по факту это будет купля-продажа, но примечательно, что для того чтобы подарить, не требуется никого уведомлять;
  • передать недвижимость в залог – в этой ситуации оплатой за долю будет служить займ, впоследствии залоговое имущество не возвращается собственнику, а оформляется на заимодателя в установленном порядке.

Рекомендуем прочесть:  Заявление о мошенничестве в интернете пример

Продажа квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца 2020

Также можно не опасаться, что будут переданы поддельные купюры, банк, по определению не может расплатиться с собственником жилья поддельными деньгами. Даже в том случае, если часть денег передается покупателем наличкой (залог), они могут быть сразу же проверены сотрудником банка.

  1. Большой список документов, необходимых для предъявления кредитору.
  2. Длительное оформление, в связи с тем, что необходимо дождаться решения банка по кредиту.
  3. Высокая вероятность того, что сделка будет закрыта после заключения предварительного договора из – за того, что клиент не получит одобрение банка.

Источник: https://krivtsovo.ru/vypiska-egrn/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-poshagovaya-instruktsiya-dlya-prodavtsa-v-2020.html

Продажа по ипотеке и как продать квартиру в ипотеке?

Сделка купли продажи через ипотеку

Далеко не у каждого покупателя недвижимости имеется достаточно сбережений для полного расчета с продавцом и тогда прибегают к заемным средствам – ипотеке. И статистика в этом вопросе не утешительна – большая часть населения приобретает жилье кредитными средствами. По этой причине продавцам недвижимости необходимо владеть информацией о порядке продажи по ипотеке. 

Во-первых, для тех кто продает не кредитную, а собственную квартиру, следует отметить плюс этой продажи через ипотеку – минимизация рисков мошенничества законодательной базой и банковскими проверками. Минус – увеличивается срок продажи и возникает риски того, что данная квартира не пройдет по требованиям к залогу.

Для продажи квартиры через ипотеку продавцу необходимо собрать полный пакет документов:

1. Паспорта всех собственников;
2. В случае принадлежности жилья нескольким собственникам необходимо нотариальное разрешение на отчуждение квартиры всех собственников;
3. Актуальный технический и кадастровый паспорт на недвижимость (с узаконением всех имеющихся перепланировок);
4.

Выписка с ЕГРН об отсутствии обременений;
5. Справка из управляющей компании, об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
6. Правоустанавливающие (договор долевого участия, договор купли-продажи, дарения, завещание и пр.) и право подтверждающие документы (свидетельство о праве собственности и пр.

) на квартиру
7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах.
8. Нотариальное согласие супруга/супруги на продажу имущества приобретенного в законном браке;
9.

* также из документов понадобится официальная оценка квартиры, но ее, как правило, заказывает и оплачивает покупатель у оценочных компаний, аккредитованных банком, выдаваемом ипотеку.

Для того чтобы официально закрепить намерения продавца и покупателя в совершении сделки купли-продажи составляется предварительный договор и, покупателем вносится задаток. Данный документ регулирует обязанности сторон и сроки их исполнения. В нем также указывается срок и способ получения окончательной суммы продавцом.

Для окончательного расчета по ипотечной продаже существует 3 варианта:

– Банк безналичным путем переводит деньги на счет продавца после регистрации недвижимости на покупателя;
– Банк выдает покупателю деньги, которые помещаются в банковскую ячейку.

После переоформления недвижимости на покупателя продавец имеет право воспользоваться данной суммой;
-Банк безналичным путем переводит деньги на аккредитивный счет продавца.

Особенность такого счета в том, что право снятия средств с такого счета продавец получает при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

После одобрения банком объекта недвижимости в качестве залога и принятия всех документов, продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры. Далее сделка регистрируется в МФЦ, квартира переоформляется на новых собственников и накладывается банковское обременение. После чего, согласно указанным в договоре способом, продавец получает денежные средства за проданный объект.

Во-вторых, для тех кто осуществляет продажу ипотечной квартиры.

Здесь два варианта: первый – покупатель расплачивается полной суммой, второй – покупатель тоже ипотечный заемщик. По-порядку.

Если покупатель расплачивается наличными собственными денежными средствами за покупаемую кредитную квартиру, он вносит всю сумму в банк, который после перерасчета Ваши накопленные платежи пересылает в Вам на счет.

Если и продавец и покупатель кредитовались для покупки недвижимости в одном банке, например, Сбербанке, то банк самостоятельно закрывает ипотеку продавца за счет ипотечных средств покупателя и после перерасчета отправляет остаток денежных средств ему на счет.

Если продавец и покупатель работают с различными банками, то покупатель вносит в банк задаток за приобретаемую квартиру в размере задолженности продавца.

Таким образом ипотека закрывается и осуществляется окончательный расчет с продавцом банком покупателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

Более подробно о способах продажи: 

1. Досрочное погашение обязательств по ипотеке при продаже.

В данном случае, необходимо чтобы покупатель был согласен на покупку жилья, находящегося в обременении, и готов внести задаток в размере оставшейся части долга. Если такой покупатель найден, продавец должен получить согласие банка на досрочное погашение ипотеки и узнать точную сумму, необходимую для полного погашения задолженности.

Далее составляется предварительный договор купли-продажи, покупатель вносит необходимую сумму в качестве задатка и получает расписку от продавца о принятии денежных средств.

Покупатель может отдать деньги продавцу наличными либо сразу положить на счет продавца открытый для погашения ипотеки. После получения необходимой для закрытия долга суммы, банк выдает справку об исполнении обязательств обеспеченных ипотекой в полном объеме и закладную на квартиру.

Снятие обременения с недвижимости происходит в Регистрационной палате после предоставления продавцом, полученных документов.

По завершению процесса регистрации покупателю предоставляется выписка из ЕГРН, в которой содержится информация об отсутствии обременений по данной квартире. После чего стороны могут заключать основной договор купли-продажи, произвести окончательный расчет по данной сделке и зарегистрировать ее в ФРС.

2. Продажа квартиры покупателю с ипотекой.

Возможен вариант, что человек, рассматривающий приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка, также будет оформлять ипотеку.

В этом случае, если первоначального взноса по квартире достаточно для погашения задолженности продавца, процесс купли-продажи аналогичный предыдущему способу.

За исключением того, что после получении выписки из ЕГРН об отсутствии обременений по продаваемому объекту, покупателю необходимо заказать оценку квартиры у оценочных компаний, аккредитованных банком. Далее отнести полный пакет документов на недвижимость в банк, для рассмотрения им возможности о выдаче кредита под предлагаемый залог.

При положительном решении банка покупателя стороны оформляют договор купли-продажи, регистрируют его в ФРС и продавцу перечисляется оставшаяся сумма за проданную им квартиру.

3. Продажа долговых обязательств.

Если у покупателя недостаточно наличных средств, для погашения задолженности продавца перед банком, выдавшим ипотечный кредит, есть вариант переоформления ипотеки на покупателя.

После одобрения покупателя в качестве заемщика, кредитор заключает с ним договор о переводе на него остатка займа продавца. Далее происходит оценка продаваемого объекта. Перерегистрацию залога в ФРС производит сам банк. Если стоимость квартиры, на момент продажи, превышает остаток долга, оставшаяся часть выплачивается продавцу.

Возможно переоформление залога и на другую кредитную организацию, если покупатель оформил ипотечный кредит в ином банке, но только в случае согласия на сделку кредитора продавца. Такие сделки банкам не выгодны, в связи с этим, они либо не дают разрешения вовсе, либо, накладывают немалые штрафы на заемщика.

4. Продажа при помощи банка.

Можно также обратиться в банк – кредитор с просьбой о продаже квартиры, находящейся у него в залоге. Тогда поиском покупателя, составлением и сбором всех документов будет заниматься непосредственно банк. Для продавца данный способ является наиболее легким, но, при этом, наименее выгодным, поскольку банку важно лишь вернуть собственные средства, а не заботиться о выгоде заемщика.

Предварительный договор купли-продажи составляется банком, а продавец с покупателем подписывают и заверяют его у нотариуса. После чего, покупатель перечисляет денежные средства за покупаемый объект на ячейку банка, доступ к которой появляется у продавца после регистрации основного договора в Регистрационной палате.

И конечно в ходе продажи квартиры по ипотеке обязательно заключение договоров. Чтобы не быть обманутым, прочитайте статью про договоры по ипотеке  

Источник: https://rielt-gaudi.ru/ipoteka/prodaga

Продажа квартиры под ипотеку: советы продавцу

Сделка купли продажи через ипотеку

ВКЛАДЫ  ИНВЕСТИЦИИ  НЕДВИЖИМОСТЬ  ВАЛЮТА

Высокая стоимость жилья в России заставляет граждан искать выгодные банковские программы по ипотеке. Отложенный платеж и отсутствие точной информации вынуждает многих собственников просчитывать свои риски от сотрудничества с банками. При этом многие даже не знают о своих обязанностях как продавца на сделке. 

Почему-то многие люди предвзято относятся к продаже своей недвижимости за счет кредитных средств, но это происходит, по большей части, из-за незнания нюансов этой процедуры. При этом рисков у вас практически никаких нет, единственное – придется немного подождать, т.к. в банке процесс выдачи денег может растянуться на несколько недель.

На самом деле, для владельца жилой недвижимости практически нет никаких отрицательных сторон, но все это субъективно. Если обобщить все волнения собственника имущества, то можно сформулировать ряд негативных последствий для продавца:

  • Не получится завысить стоимость жилья
  • Начнутся проблемы с банкирами, если есть несогласованная перепланировка.
  • Заморозка сделки, если объект успели включить в список ветхих и аварийных строений.
  • Заключить соглашение невозможно, когда на имущество наложено обременение, включая и по родственной линии. Это когда родственники претендуют на часть квадратных метров либо были выписаны из помещения с нарушением своих прав.

Но важно знать, что неоплата по договору, фальсификации и прочие негативные последствия при сотрудничестве с банком невозможны. Также есть так называемое признание сделки незаконной в течение 10 суток с даты перехода недвижимости во владение покупателя.

Это дополнительные гарантия возврата недвижимости, если средства не поступят на счета владельца квартиры или дома.

Как проходит сделка

Для того чтобы понять какие будут действия у продавца по ипотеке, необходимо рассмотреть подробно, кто и что делает на всех этапах операции. В большинстве своем всю тяжелую работу берут на себя риэлторские конторы.

Но купля-продажи даже через ипотеку все равно по закону строго регламентированная процедура, поэтому в ней сможет разобраться даже непрофессионал.

Схема покупки жилья в кредит сводит все опасности для владельца к минимуму:

  1. Обсуждение деталей будущей операции.
  2. Составление предварительного соглашения, получение задатка с одновременным подписанием расписки о получении средств.
  3. Оценка имущества в независимой экспертной компании. Эта же сумма должна соответствовать цифрам в договоре купли-продажи.
  4. Предоставление документов заёмщику для передачи в банк.
  5. Проверка всех бумаг менеджерами.
  6. Одобрение займа и подписание купли-продажи и прочих документов.
  7. Регистрация права собственности в ЕГРП через государственную контору или офис посредника – многофункциональный центр. Здесь участвует представитель от банка, покупатели и собственник.
  8. Получение выписки покупателем от информационного ресурса Росреестра о том, что недвижимость принадлежит ему лично.
  9. После проходит встреча в отделении, где выдаются рубли, а покупатель заключает договор ипотеки и страхования.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Эта процедура самая прозрачная и оптимальная. Крупные банки просчитали свои, а также риски всех участников операции. Алгоритм помогает избежать мошенничества со стороны третьих лиц.

В некоторых случаях взаиморасчеты между продавцом и покупателем проходят разными способами, а не только тем, который указан выше:

  • Использование депозитарной ячейки, когда рубли хранятся в помещении банка до окончания продажи имущества. Все оформляется документарным образом.
  • Деньги переводятся на счет непосредственно в отделении безналичным способом.
  • Посредством аккредитива. Это также удобный и современный способ рассчитаться с владельцем имущества. Тогда рубли оседают на счетах человека, но блокируются. А получить их можно только после перехода права собственности по жилью на заемщика.
  • Выгодные предложения по ипотеке от Сбербанка России  ⇒

  • Выплата денег собственнику до сделки. Это рискованная операция, которая даже если и проходит, то без участия менеджеров отделения.
  • Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

После всех расчетов продавец получает свои законные деньги, а плательщик начинает погашать кредит. На этом обязанности владельца квартиры или дома по ипотечному займу заканчиваются.

Источник: https://kreditorpro.ru/prodazha-kvartiry-pod-ipoteku-sovety-prodavcu/

Как происходит сделка купли-продажи квартиры в банке за наличные

Сделка купли продажи через ипотеку

Многие продавцы и покупатели на рынке вторичного жилья, после того как нашли друг друга, задаются вопросом, как происходит сделка купли-продажи квартиры

Рассмотрим в деталях схему и процесс проведения сделки купли-продажи квартиры в банке на самом распространенном классическом примере. Простой вариант без отягощающих обстоятельств: собственник ребенок, недееспособный – опека, разъезд, альтернатива, ипотека, нотариат, долевая собственность..

Продает квартиру взрослый единоличный собственник, никто не прописан – покупатель с наличными живыми деньгами, без ипотеки.

Итак, покупатель на квартиру найден, стороны ударили по рукам и готовы провести сделку купли-продажи квартиры. Что дальше?…

Как наверное и в любом другом деле, львиную часть времени в сделке купли-продажи недвижимости занимает подготовительный этап.

Прежде всего, для подтверждения ваших и наших намерений необходимо подписать предварительный договор или авансовое соглашение – это стандартная процедура в сделках при продаже недвижимости.

На стадии аванса на бумаге закрепляются достигнутые устные договоренности между сторонами. В предварительном соглашении прописываются все детали предстоящей сделки:

  • время и место проведения сделки
  • сроки физического и юридического освобождения квартиры
  • порядок финансовых взаиморасчетов
  • ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств
  • штрафные санкции за предоставление недостоверной информации об объекте недвижимости или субъекте права

Аванс, обычно, вносится в размере 30-50 тысяч рублей. Также, в подтверждении намерения купить квартиру, может быть внесен не аванс, а задаток за квартиру. В отличии от аванса, задаток сумма невозвратная.

Некоторые клиенты на рынке недвижимости, считают внесение аванса атавизмом, абсолютно лишним и давно устаревшим. Уверены, что аванс внесенный в размере нескольких десятков тысяч рублей – это не гарантия, что покупатель не откажется от сделки в последний момент, так как считают эту сумму пренебрежительно малой для обеспечения серьезности намерений.

Да, этот этап попахивает нафталином, не без этого. Стоит отметить, что и действительно, по большому счету, стадия аванса носит чисто символический характер. И все же, следует придерживаться устоявшимся правилам делового оборота и принять аванс за квартиру, так как этот первый и самый важный этап налаживания взаимопонимания в отношениях между всеми заинтересованными участниками процесса.

После принятия аванса, каждая из сторон готовится к сделке в рамках достигнутых договоренностей:

  • Продавец собирает необходимый пакет документов
  • Покупатель проводит проверку юридической чистоты объекта

Перед сделкой покупатель должен убедиться:

  • в отсутствии наложенных ограничениях на квартиру
  • в психическом и физическом здоровье и состояние продавца
  • в отсутствии законных наследников и лиц претендующих на долю в праве
  • в легитимности возникновения права собственности
  • в отсутствии долгов по ЖКХ

Продавец предоставляет весь необходимый под сделку пакет документов:

  • Удостоверение личности (гражданский внутренний паспорт)
  • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы
  • Справки из ПНД и НД
  • ЕЖД (единый жилищный документ)
  • Выписка из домовой книги
  • Нотариальное согласие супруга на сделку/заявление о приобретении квартиры вне брака

Следующий этап – согласование конкретного отделения банка для проведения сделки купли-продажи квартиры.

Следует обратиться к менеджеру или заведующему отделением депозитария кредитной организации, который предложит на выбор удобное время, которое есть в расписании.

Время проведения сделки купли-продажи обязательно необходимо согласовывать со всеми заинтересованными лицами – продавцом и покупателем, их представителями – контрагентами, юристами, риэлторами.

Следующий этап в схеме проведения сделки – составление проекта договора купли-продажи квартиры.

Составить проект договора может любая из сторон – это не принципиально: риэлтор, юрист, контрагент, нанятый со стороны регистратор. Утвердить ДКП (договор купли-продажи) необходимо со всеми участниками сделки.

Для регистрации самой сделки, а точнее договора купли-продажи, приглашаются регистраторы, на их представителей заблаговременно необходимо сделать доверенность.

По опыту могу сказать, что работать с фирмами-регистраторами намного удобнее и быстрее, нежели сдавать документы в МФЦ. Регистраторы приезжают в банк во время проведения сделки, забирают документы после подписания, а после регистрации привозят обратно.

Они не только доставляют документы в Росреестр, но и контролируют непосредственно сам процесс перехода права собственности. В случае приостановки регистрации, по тем или иным причинам, частные регистраторы мгновенно реагируют на изменившиеся обстоятельства и сделают все возможное, чтобы исправить сложившуюся ситуацию в кратчайшие сроки.

Тогда как в аналогичном случае, тяжелая бюрократическая машина в лице МФЦ может попросту сильно забуксовать.

Следующий этап – сама сделка.

Все участники сделки собираются в банке в назначенное время. Продавец и покупатель приглашаются в комнату переговоров для подписания договора купли-продажи квартиры. В это время, банковские служащие составляют договор аренды банковской ячейки с обязательными условиями доступа к сейфу.

Порядок взаиморасчетов:

  • Покупатель передает продавцу необходимую сумму денег.
  • Продавец проверяет и пересчитывает купюры самостоятельно, при этом он может воспользоваться услугами кассового операциониста банка.
  • Покупатель и продавец вдвоем закладывают деньги в банковскую ячейку
  • Ключ от банковского сейфа остается у покупателя до завершения регистрации перехода права собственности

Услуги регистраторов, госпошлину и аренду банковской ячейки оплачивает покупатель квартиры. По всем законам жанра должно быть именно так, если не достигнуто иного соглашения в этой части.

При этом, комиссия риэлтора за услуги по продаже квартиры может:

  • храниться в одной ячейки с деньгами продавца и выплачивается только после полного завершения сделки купли-продажи квартиры
  • закладываться в отдельный сейф, на таких же условиях выемки как и деньги продавца – только после предоставления документов подтверждающих успешную регистрацию перехода права собственности на объект
  • выплачиваться агенту в день совершения сделки под гарантийное письмо (такой вариант возможен, если риэлтор имеет хоть какую-то организационно-правовую форму – ИП или ООО)

Договор подписан, стороны «заложились» (“Заложиться” жарг. – Произвести закладку денег в банковскую ячейку), пакет документов отправлен в Росреестр. На данном этапе – это все.

Далее предстоит дожидаться окончания срока регистрации, сейчас на 2018 год это порядка 10 рабочих дней.

После завершения регистрации и получения документов из Росреестра, стороны сделки встречаются в обозначенное время в банке. Покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу, в обмен на расписку в получении денег в счет продажи квартиры.

Выемка денег продавцом из сейфа происходит по договору аренды банковской ячейки при предоставлении следующего пакета документов:

  • договор аренды банковской ячейки
  • паспорт продавца
  • договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о переходе права собственности на объект недвижимости
  • выписка из ЕГРН

Заключительный этап сделки купли-продажи – физическая передача квартиры новому владельцу. На этой стадии стороны сделки встречаются непосредственно на самой квартире для подписания акта приема-передачи.

В акте фиксируется, что квартира передается в надлежащем состоянии, с обязательным санитарно-техническим оборудованием, без задолженностей по ЖКУ.

Покупатель, в свою очередь, подтверждает, что не имеет каких-либо претензий к объекту и продавцу.

Проверенный временем, старый дедовский метод, но от того нисколько не потерявший своей актуальности и по сей день, которым пользуются большинство риэлторов и агентств недвижимости в нашей стране. Так как он удобен и безопасен не только для продавца и покупателя, но и для профессиональных участников рынка.

Статья носит ознакомительный характер с основными моментами процесса проведения сделок по купле-продаже, и не может служить руководством к действию, так как каждая сделка по продаже «вторички» индивидуальна, где предугадать всевозможные действия заранее практически невозможно.

Надеюсь, я подробно изложила общие моменты схемы проведения и процесса продажи вторичной недвижимости, и вам стало чуть более понятно как происходит сделка купли-продажи квартиры

Искренне ваша, Татьяна Мамонтова.

Возможно, вам будут интересны ответы на другие вопросы:

При покупке или продаже квартиры требуется заверенное согласие супруга Как правильно вести переговоры с продавцом квартиры Пишем заявление на приватизацию квартиры

Источник: https://agent112.ru/vopros-otvet-nedvizhimost/kak-proishodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Документы для продажи квартиры по ипотеке в 2020 году

Сделка купли продажи через ипотеку

При покупке квартиры через ипотеку требуется собрать объемный пакет документов. Что включается в обширный перечень, и где взять каждую из бумаг? Рассмотрим пакет бумаг на примере требований к заемщикам крупнейшей банковской организации России.

Документы для продавца квартиры по ипотеке Сбербанка

Есть два перечня документов при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка: обязательный и дополнительный. Рассмотрим оба варианта.

Важно! Сбербанк отличается повышенными требованиями к предоставляемым сведениям. Он может запросить бумаги, не требуемые другими банками (например, архивную выписку с прописанными в жилье гражданами).

Обязательные бумаги

Список документов, необходимых при продаже квартиры в ипотеку:

  • Паспорта взрослых собственников-продавцов жилья. При наличии несовершеннолетнего владельца, не достигшего 14 лет, требуют его свидетельство о рождении. Если ему от 14 до 18 лет, то нужны паспорта его и одного из родителей.
  • Правоустанавливающий документ: свидетельство о праве собственности/выписка из Росреестра.
  • Договор основания. Прежний договор купли-продажи, доказывающий законность нынешней продажи квартиры. Копию бумаги заказывают в МФЦ.
  • Заверенный нотариально договор купли-продажи. Если по каким-то причинам вы не можете его найти, то потребуется процедура восстановления договора купли-продажи.
  • Оригинал вместе с копией согласия органов опеки и попечительства. Они нужны при наличии среди совладельцев жилья до 18 лет. Когда несовершеннолетние только прописаны, то согласие не требуется.
  • Заверенное нотариусом согласие супруга на продажу жилья.
  • Свидетельство о разводе/браке – нужно чтобы подтвердить фамилию, доказать, что имущество совместно нажитое.
  • Доверенность, заверенная нотариусом – когда продажа происходит через доверенного человека.

Дополнительный перечень

Ниже описаны документы продавца на квартиру в ипотеке, относящиеся к разряду необязательных, однако Сбербанк может их потребовать:

  • Справка о составе семьи/выписка из домовой книги/справка о прописанных людях – разные названия одной бумаги. Банкам требуется обычная форма, не архивная.
  • Справки об отсутствии долгов по различным видам коммунальных платежей: газ, свет, вода. Интернет, кабельное телевидение, домофон иногда не требуются потенциальным покупателям, поэтому предоставляются расторгнутые договора с обслуживающими компаниями. Они являются доказательством отсутствия задолженности по перечисленным выше услугам.
  • Тех. паспорт на жилье. По его графической части банк может узнать об отсутствии неузаконенной перепланировки.
  • Справки из диспансеров: психологического и наркологического. Сбербанк может потребовать сведения о проведенном освидетельствовании, доказывающем адекватность продавца.
  • Выписка из ЕГРН. Позволяет покупателям и банку узнать о существующих обременениях на жилье – арест, залог, ипотека.
  • Оценка стоимости жилья. Заказывается самим банком, чтобы определить точную цену квартиры.
  • Справка об отсутствии долгов по налогу на жилье. Требуется покупателям. Запрашивается крайне редко.

Как быть, если у покупателей не только ипотека, но еще и материнский капитал?

Основной перечень документов нужен такой же. Единственное отличие – сведения о финансовом лицевом счете. Он открывается, чтобы перечислить средства материнского капитала из ПФР, «на руки» они не выдаются.

Важно! Лучше «завести» счет в том же банке с ипотекой – так не будет комиссии за перевод полной суммы за квартиру.

Какие же документы предоставляют покупатели?

Со стороны покупателей также необходим определенный перечень документов. Рассмотрим все:

  • Паспорта покупателей.
  • Заявление на ипотеку. В нем указываются все данные покупателя.
  • Предварительный договор купли-продажи жилья. Служит гарантией банку, что сделка обязательно состоится.
  • Расписка в получении задатка. Аванс отдается покупателями продавцу. После чего составляется от руки расписка. Затем она отдается в банк.
  • Заявление от созаемщика или поручителя – людей, выступающих гарантами перед финансовым учреждением.
  • СНИЛС.
  • ИНН.
  • Бумаги, подтверждающие платежеспособность заемщика – выписка о состоянии банковских счетов, справка с места работы с указанием дохода.
  • Военный билет (для мужчин моложе 27 лет).
  • Свидетельство о браке/разводе, брачный контракт.
  • Выписка из банка, подтверждающая, что у покупателей наличествуют деньги на уплату первоначального взноса.

Заключение

Мы рассмотрели все документы для продажи квартиры, купленной через ипотеку. В разных банках требования отличаются, список может сильно варьироваться. Грамотный риэлтор поможет Вам собрать все бумаги, избавит от ошибок, возможных сложностей.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/dokumenty-dlya-prodazhi-kvartiry-v-ipoteku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.