Сделка с недвижимостью через нотариуса занижение цены

Сделка с квартирой: нотариусы стремятся контролировать рынок? Чем чревата обязаловка: занижением сумм в договоре, большими расходами и не слишком убедительными гарантиями

Сделка с недвижимостью через нотариуса занижение цены

Неделю назад наш журнал начал разговор об участии нотариусов в сделках с недвижимостью. В первой статье мы рассмотрели вопрос о том, в каких сделках нотариус обязателен, а в каких нет, а также цены на услуги трудящихся нотариата. Сегодня продолжим эту увлекательную тему и попытаемся ответить на вопрос – кому выгодно, чтобы нотариусы участвовали в сделках с недвижимостью?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Что взамен?
Сегодня заверение у нотариусов не является обязательным для большинства сделок с недвижимостью. Следовательно, покупателям и продавцам должно быть предложено нечто такое, что убедило бы их воспользоваться нотариальными услугами. Что же это за «морковка»?

Ответ известен: «бОльшая надежность». Нотариусы настаивают на том, что если они удостоверяют документ, то он юридически непогрешим.

В других странах, может быть, это и так, но у нас… После стольких сообщений о том, как сами нотариусы входили в состав организованных преступных групп, выправляя поддельные доверенности от имени душевнобольных и умерших! Напомним, кстати, что о 90-х годах (когда нотариусы были обязательны) никто не отзывается как о чистых и спокойных временах – напротив, тот рынок обычно характеризуют как дикий.

Ну ладно – это мои мысли. Они, может быть, покажутся кому-то дилетантскими. Посмотрим, что говорят профессионалы.
 

Поэтому нужно понимать, что все аргументы, приводимые нотариусами о необходимости их участия в сделке, продиктованы лишь одним желанием – заработать».
 

«Проверка» дееспособности Поразбираем аргументацию нотариусов еще – более подробно. Они, например, обещают проверять дееспособность участников сделки. Дескать, ни один псих не проскочит мимо их бдительного ока, всех нотариус на чистую воду выведет.

Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН:
«Нотариусы не могут внятно объяснить, каким образом собираются проверять дееспособность участников сделки.

Вот, например, что пишет один из них: «Выяснение дееспособности гражданина — важная задача нотариуса.

Дееспособность определяется путем проверки документов, удостоверяющих личность (в случае заключения брака до достижения 18 лет нотариус дополнительно истребует свидетельство о заключении брака).

В дальнейшем нотариус беседует с участниками сделки, чтобы определить их намерения, и разъясняет им последствия совершаемого нотариального действия. В случае сомнений у нотариуса в понимании гражданином значения своих действий, он отложит совершение действия и предложит представить справку о состоянии здоровья».
 

А не липу ли мне принесли? Еще нотариусы говорят, что помогут разобраться, подлинные или нет документы принесли участники сделки. Снова не буду лезть со своими мыслями – дам слово профессионалам.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
«Нотариус работает с готовыми документами, предоставленными ему участниками сделки. При этом он не является экспертом-криминалистом.

Поэтому определить, например, поддельный паспорт не может и не должен.

Хотя, конечно, в общем случае профессиональный нотариус, имея ежедневно дело с документами, с большей вероятностью определит фальшивку, чем обычный гражданин.

Впрочем, подобным ежедневным опытом работы с документами обладает и риелтор или юрист агентства недвижимости, которые, кстати, в большинстве случаев и осуществляют проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры».
 

Вам расскажут, кто вы и зачем пришли Еще аргумент из арсенала нотариусов – они «проверяют соответствие волеизъявления сторон содержанию совершаемой сделки». Есть и еще одна чудесная норма: договор прочитывается нотариусом вслух – это, кстати, требование ст.

54 «Основ законодательства о нотариате». Мера не то чтобы вредная – но, на взгляд автора, совершенно бессмысленная. Сделка с недвижимостью – штука сложная: нужно собрать массу документов, обегать десяток присутственных мест.

Занимаясь всем этим, человек не понимает, зачем он это делает.

Нас снова хотят «осчастливить»
Минувшей весной появились сообщения о том, что Госдума приняла в первом чтении поправки в Гражданский кодекс.

Суть их сводится к тому, чтобы сделать заключение сделок у нотариусов снова обязательным – как в 90-е.

Правда, пилюля гражданам изрядно подслащена – в частности, планируется, что нотариусы будут сами проводить регистрацию сделок в Росреестре. Кроме того, будет серьезно повышена ответственность нотариусов.

Сами нотариусы, конечно, рады. Но другие участники рынка высказываются иначе.

Юрий Шаранов («ГЦН-Групп»): «На мой взгляд, введение обязательного участия нотариусов в сделке является не только бессмысленной, но и возмутительной мерой.

Люди должны в обязательном порядке платить за воздух – как было сказано выше, участие в сделке нотариуса не имеет никаких плюсов и не несет за собой никаких дополнительных гарантий безопасности.

Продвижение этого закона в Думу является лишь следствием лоббирования нотариусами своих личных интересов».
 

Есть и еще одно обстоятельство – на него обратила внимание Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Поскольку нотариусы рассчитывают свои тарифы в процентах от стоимости объектов, у покупателя и продавца появляется стимул занизить цифры в договоре купли-продажи.

Рынок худо-бедно избавляется от подобной практики (раньше стоимость занижали, исходя из соображений сэкономить на налогах), и теперь такой новый мощный удар, отправляющий сделки в тень.

Обнадеживает только одно: сами авторы новых поправок признают, что принятие их – дело неблизкое. И нотариат надо бы предварительно реформировать – в частности, увеличить количество самих нотариусов.
 

Мнения экспертов:

Статья 17 Основ законодательства РФ о нотариате предусматривает, помимо гражданско-правовой, дополнительную дисциплинарную ответственность за совершение действий, противоречащих законодательству РФ, – лишение права заниматься нотариальной деятельностью. Кроме этого, предусмотрена уголовная ответственность нотариусов.

Повысить гарантии гражданам, прибегающим к услугам нотариусов при совершении сделок с недвижимостью, должно обязательное страхование гражданской ответственности нотариуса, предусмотренное ст. 18 Основ законодательства РФ о нотариате.

Конечно же, нотариальное удостоверение не является стопроцентной гарантией чистоты сделки. В практике встречаются случаи, когда нотариусу представляли качественно подделанный документ, удостоверяющий личность. Однако и в этом случае права и законные интересы субъектов гражданских правоотношений охраняются законом.

Нотариат несет бремя обязанности государства, предусмотренной ст. 53 Конституции РФ, по которой каждый гражданин имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц, непосредственно возмещая в предусмотренных случаях ущерб, причиненный совершением нотариального действия.
 

Иван Забродин, президент Подольской гильдии риелторов:
В России в очередной раз готовится «реформа», результатом которой будет существенное увеличение доли нотариального участия в процедурах регистрации прав на недвижимое имущество.

В ходе открытых общественных слушаний, проведенных 14 июня 2012 года в г. Самара в рамках Поволжского межрегионального форума по недвижимости, поднимался вопрос о монополии нотариата – обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью.

Все участники мероприятия единодушно подчеркивали, что государство при закреплении обязательных юридических процедур должно исходить из баланса уровня необходимой защиты участников гражданского оборота и потенциальной опасности наступления для них неблагоприятных последствий. На практике обязательное нотариальное удостоверение сделок может стать серьезным препятствием к осуществлению гражданских прав, существенным образом увеличив материальные, временные и иные издержки, а также ограничить оборот недвижимости.

По мнению Российской гильдии риелторов, предлагаемые изменения в Гражданский кодекс РФ могут привести к: 1. Повышению расходов участников сделок с недвижимостью. 2. Криминализации рынка недвижимости. 3. Снижению качества обслуживания клиентов. 4. Конфликту бизнес-интересов. 5.

Слому формировавшейся десятилетиями системы комплексного оказания риелторских услуг, основанной на психологическом и личностном контакте с клиентом. 6. Нарушению свободы выбора гражданином субъекта оказания услуг. 7. Недополучению государством налогов и повышению рисков для приобретателей недвижимости.

8.

Нежеланию нотариусов составлять нестандартные договоры или крайней дороговизне таких услуг.

С учетом изложенного Подольская гильдия риелторов считает недопустимым принятие закона, ограничивающего права и свободы граждан и возлагающего на них дополнительное финансовое бремя, без каких-либо гарантий дополнительной защиты и реальной ответственности нотариусов, введения которой нотариусы, без сомнения, никогда не допустят.

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/sdelka-s-kvartiroy-notariusy-stremyatsya.102671.html

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Сделка с недвижимостью через нотариуса занижение цены

Последнее обновление: 29.05.2020

Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть.

А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей.

Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

А теперь подробнее и с примерами.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе).

Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве).

Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?

Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!

Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

  • Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
  • Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

Рассмотрим эти риски по порядку.

По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке. Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры.

Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру.

Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью).

Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример:

Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2017 (Москва):

«…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/zanizhenie-stoimosti-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry/

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Сделка с недвижимостью через нотариуса занижение цены
nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

Не пропустите:

Когда платить налог на квартиру?

Переуступка прав: особенности сделок

Как купить квартиру по договору переуступки?

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_zhilya_po_zanizhennoy_stoimosti_v_dogovore_chem_eto_grozit_storonam_sdelki/101045

Верховный суд РФ разрешил занижать цену в договоре купли продажи недвижимости

Сделка с недвижимостью через нотариуса занижение цены

Продавец и покупатель земельного участка решили сэкономить на налогах и указали в договоре цену земельного участка, которая была гораздо меньше той, по которой участок продавался на самом деле.

За покупателем было зарегистрировано право собственности, но затем выяснилось, что на самом деле собственником данного земельного участка является муниципальное образование, а муниципальное образование лишилось земельных участков в результате мошеннических действий группы лиц, которые подделали документы о праве собственности.

Указанные лица осуждены за мошенничество.

После того, как купленный земельный участок перешел в собственность муниципального образования, покупатель решил обратиться с иском к продавцу о возмещении убытков.

Суд нижестоящих инстанций встали перед вопросом какую сумму взыскивать с продавца, сумму которая указана в договоре или сумму, указанную в расписке.

Верховный суд РФ (Обзор ВС РФ № 2 за 2018 год) определил, что при таких обстоятельствах договор должен считаться заключенным на сумму, которая указана в расписке, а качестве убытков с продавца земельного участка в пользу покупателя должна быть взыскана сумма, указанная в расписке.

Таким образом, Верховный суд РФ фактически разрешил сторонам занижать цену в договоре купли-продажи недвижимости, который будет сдан на госрегистрацию и информация из которого может быть использована в том числе для определения кадастровой стоимости земельного участка.

После данного разъяснения у сторон фактически отсутствую какие-либо гражданско правовые риски, связанные с занижением цены недвижимости (при условии, что покупатель возьмет с продавца расписку к которой будет указана реальная стоимость недвижимости).

Лебедев Антон Дмитриевич

Недвижимость Кадастровая стоимость Верховный суд Разрешение Расписка Текст

Покупка квартиры, дома или участка дело ответственное, у многих это событие происходит один или два раза в жизни и сопровождается душевными волнениями и стрессом. Впрочем, при  отсутствии опыта страх потерять нажитое непосильным трудом характерен для любого здравомыслящего человека. При сделках с недвижимостью оказывают помощь многочисленные риелторы, посредники и т. д.

Правда, с приходом цифровизации, их роль  в части поиска квартиры становится все менее значимым. Сейчас любой человек может зайти на сайты поиска квартир (Яндекс, ЦИАН, BN и подобные) и самостоятельно найти квартиру по любым параметрам.  С проверкой чистоты и оформлением сложнее.

Агенту как профессионалу это сделать проще, хотя инструменты, которыми он пользуется, как правило, общедоступны и ими могут пользоваться их клиенты, просто многие его клиенты об этом не догадываются. Кто на что учился.

В целом, ничего не имею против представителей этой уважаемой профессии – привлечение покупателем риелтора говорит о его должной осмотрительности, тем более, что этот человек знает об этом больше покупателя, правда, как показывает личный опыт, я бы рекомендовал  контролировать сделку со своей стороны, чтобы не пришлось расплачиваться за оплошность агента.

И вот найдена квартира/дом мечты (или квартиру, на которую Вам хватило денег). Продавец Вам показывает документы, говорит Вам, что все чисто, что агент уже проверил квартиру, показывает красивое свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, по которому он купил квартиру, какие-то нотариальные документы и все готово к сделке.

Увы, оснований верить ему у вас нет – вы этого человека и агента, возможно, видите в первый-второй раз в жизни.

Что же делать?

Собираем сведения.

Фотографируем или переписываем сведения из свидетельства/выписки из ЕГРН, ФИО продавца, дату рождения и серию и номер паспорта, дату выдачи паспорта, фото страницы с семейным положением в паспорте продавца, а также делаем договора по которой продавец купил квартиру, фото страницы со штампом и доказательства, что продавец квартиру оплатил в полном объеме (расписка предыдущего собственника и/или платежное поручение), а также формы 9 и формы 12.

Проверка квартиры и продавца

1. Заходим на сайт Кадастровой палаты Росреестра https://spv.kadastr.ru/ (нужна учетная запись на Госуслугах) или через сервис запросов к ФГИС ЕГРН на сайте Росреестра https://rosreestr.

ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn  (здесь сложнее – нужно сначала получить код доступа в личном кабинете Росреестра) указываем адрес выбранной квартиры/дома/участка и заказываем по ней две выписки: «Выписку об основных сведениях об объекте недвижимости» и «Выписку о переходе прав на объект недвижимости».

Оплачиваем картой услугу (300 руб. за выписку через кадастр или 400 руб. за пакет из 100 выписок через ФГИС ЕГРН) и через пару минут-час получаем 2 выписки. Оба ресурса на выходных любят уходить на профилактику, поэтому запросы лучше не откладывать и делать их заранее на буднях.

Также в интернете множество лиц, которые оказывают услуги по предоставлению подобных выписок с более удобоваримым интерфейсом, поэтому чем именно пользоваться – решайте сами. Выписки приходят в форме архива, внутри которого есть файл XML (сама выписка) и файл SIG (электронная подпись Росреестра).

Выписку – файл XML можно открыть либо в Internet Explorer либо в на сайте Росреестра по ссылке: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_vizualisation . Наглядная инструкция со “скриншотами” как пользоваться этой ссылкой и открывать такие файлы можно почитать здесь https://rosreestr.

ru/site/fiz/info/proverka-elektronnogo-dokumenta/

2. Далее читаем полученную «Выписку об основных сведениях об объекте недвижимости».

2.1. Проверяем, чтобы ФИО собственника(графа «Правообладатель») совпадало с ФИО продавца, в выписке отсутствовали обременения в виде ипотеки, арестов и иных ограничений – в строке «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости» должно быть указано «не зарегистрировано».2.2.

Проверяем дату регистрации права собственности в строке «Вид, номер и дата государственной регистрации права». Дата и номер регистрации права должны совпадать с датой и номером на штампе регистрации на договоре собственника.2.3. Проверяем необходимость получения нотариального разрешения супруга собственника (в т. ч. бывшего супруга) на продажу квартиры).

Такое согласие не требуется если:2.3.1. квартира получена продавцом безвозмездно в дар, в порядке приватизации, в порядке наследования,2.3.2. по договору ренты(пожизненное содержание с иждивением)2.3.3. если квартира приобретена не в период брака2.3.4.

если квартира приобретена в период брака, но в этот период действовал брачный договор в котором написано, что все имущество оформленное в собственность супруга поступает в его частную собственность.Во всех остальных случаях нужно нотариальное согласие супруга, с которым продавец на момент регистрации своего права состоял в браке.

Дело в том, что в случае если продавец купил квартиру, находясь в браке и у продавца нет брачного договора – то продавец, даже если указан в качестве единственного собственника юридически не является 100% собственником. На юридическом языке это означает быть “титульным” владельцем.

Квартира ему принадлежит только на 50% (как и любое имущество приобретенное в период брака – по общему правилу) и для законной продажи квартиры нужно получить нотариальное согласие супруга.

Логика в этом следующая – в период брака при отсутствии брачного договора все приобретаемое имущество, включая зарплату каждого из супругов поступает в общую собственность обоих супругов и если супруги в период брака что-то покупают, предполагается, что они это что-то купили за счет общих денег, а значит и имущество признается общим и неважно на кого оно записано. Если же супруг получил имущество безвозмездно – то общие финансы не страдают и имущество является собственностью одаряемого супруга.

Интересным моментом являются случаи, когда супруги не имеющие брачного договора покупают имущество в период брака и оформляют его при покупке на доли(каждому по 1/2). Мероприятие это представляется бессмысленным, поскольку доля каждого супруга не является его личной долей и половина каждой доли все рано другому супругу и при покупке квартиры следует получать нотариальное согласие от каждого супруга.2.4. Далее проверяем, оплачена ли квартира продавцом(если квартиру продавец купил, а не получил в наследство и т. п.) – Вам должны предъявить расписку предыдущего собственника или платежное поручение о получении предыдущим собственником суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры. В противном случае есть риск того, что квартира не оплачена и предыдущий собственник может потребовать расторжения договора купли-продажи с продавцом и потребовать изъять у Вас квартиру. Чтобы узнать историю всех собственников квартиры открывайте «Выписку о переходе прав на объект недвижимости». В ней видно сколько было у квартиры собственников и на основании какого договора каждый из них получал право собственности на нее. Данные из этой выписки сравните с данными в договоре, который Вам покажет продавец (наименование договора, дата, ФИО предыдущего собственника).

Источник: https://pikabu.ru/story/verkhovnyiy_sud_rf_razreshil_zanizhat_tsenu_v_dogovore_kupli_prodazhi_nedvizhimosti_6119855

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.