Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Содержание

Что нужно знать о сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Кроме взрослых, сделки с недвижимостью могут заключать лица, не достигшие совершеннолетия…

Расскажу вам особенности купли-продажи и аренды жилья, когда в сделках участвуют несовершеннолетние.

Отличается ли законодательство в части заключения сделок с недвижимостью в отношении лиц до 14 лет и несовершеннолетних, достигших 14-летия?

Согласно Гражданскому кодексу, в России есть две категории несовершеннолетних – до 14 лет (малолетние) и в возрасте 14-18 лет.

Вторая категория имеет более широкий круг прав при заключении гражданско-правовых сделок. Если за детей до 14 лет ставят подписи родители, то несовершеннолетний, достигший 14-летия, в документах расписывается сам.

Но для совершения каких-либо действий таким лицом потребуется письменное согласие родителей.

Разрешает ли закон продать недвижимость, если там зарегистрирован (но не собственник) несовершеннолетний? Какие при этом будут условия?

Если человек согласен купить жилье с зарегистрированными лицами и это будет указано в договоре, такую недвижимость продать можно.

Если заключается альтернативная сделка, в договоре указываются условия и срок, в течение которого несовершеннолетний должен быть снят с регистрационного учета.

Если это обычная сделка купли-продажи, то покупатель может попросить продавцов и других лиц выписаться с жилплощади до заключения сделки. В подтверждение этому предоставляется выписка из домовой книги.

Также покупателю нужно убедиться, могу ли жильцы после выписки зарегистрироваться на другой жилплощади.

Переход права собственности на недвижимость – основание для прекращения права пользования квартирой со стороны собственников. То есть предыдущий владелец не вправе пользоваться жильем и проживать в нем.

Все же в некоторых ситуациях человека нельзя снять с регистрационного учета, поскольку он имеет право пожизненного пользования – к примеру, отказался от приватизации. Поэтому, прежде чем заключать сделку, стоит заранее выяснить все спорные моменты.

Какой механизм продажи квартиры, если в числе собственников имеется несовершеннолетний?

Для заключения сделки ребенком любого возраста понадобится согласие органов опеки и попечительства. Чтобы его получить, родителям или опекунам необходимо доказать, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшаться и будут как минимум такими же, как прежде. Если сделка будет заключена без одобрения органов опеки, в дальнейшем ее могут признать недействительной.

К сожалению, доказать, что продажа квартиры не ухудшит условия проживания ребенка, удается не всегда.

В таком случае ребенку, как правило, выделяют такую же по площади долю в квартире бабушки, скажем, и получают разрешение на продажу.

Так делают в случаях, когда взамен старой семья покупает меньшую по площади квартиру, но, к примеру, в более хорошем районе. Но практика показывает, что органы опеки обращают внимание, в основном, на сухие цифры.

Вправе ли несовершеннолетний как-либо распоряжаться недвижимостью, которая полностью находится в его собственности?

Согласно действующему законодательству, продажа недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, допускается. Но при заключении такой сделки есть ряд особенности и ограничений.

Например, лица, не достигшие 18 лет, не могут проводить сделки с недвижимостью самостоятельно.

Продать такое жильё можно только, получив письменное разрешение родителей, опекунов или усыновителя, даже если несовершеннолетний является собственником всей квартиры.

Однако с 16 лет несовершеннолетний может в судебном порядке получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью при условии, что его признают дееспособным – к примеру, при рождении ребенка или вступлении в брак.

Чтобы получить разрешение, родителям, опекунам или усыновителям ребенка нужно обратиться в орган опеки и попечительства по своему месту жительства. Там можно взять полный список документов и выяснить, что делать в конкретной ситуации (например, если семья продает недвижимость, собираясь переехать в другой город).

При рассмотрении заявления орган опеки и попечительства руководствуется только интересами ребенка, выдавая разрешение или мотивированный отказ. Стоит отметить, что в законе не указан конкретный список причин, на основании которых орган опеки и попечительства может не дать свое согласие на сделку. Если получен отказ, заявители могут оспорить это в суде.

На каких условиях родитель/опекун может продать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний?

Для продажи недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему, требуется согласие органов опеки. С большой вероятностью они потребуют, чтобы представитель ребенка заморозил вырученные от продажи деньги на специальном счете, к которому ребенок получит доступ, когда достигнет 18 лет.

Поэтому большого смысла в продаже такой квартиры нет. Альтернативный вариант – органы опеки попросят, чтобы несовершеннолетнему выделили большую долю в другом жилье.

То есть родители не смогут просто потратить деньги по своему усмотрению – придется либо «заморозить» их на специальном счете (а учитывая инфляцию, это очень невыгодно), либо приобрести новую квартиру.

Кто и как может распоряжаться деньгами от сдачи в аренду квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему?

Чтобы сдать в аренду квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить разрешение в органах опеки и попечительства. Без такого согласия родители не смогут сдать недвижимость в аренду, залог или безвозмездное пользование.

Подразумевается, что родители или опекуны должны согласовать с органами опеки и попечительства условия сдачи квартиры в аренду и условия получения вырученных денег ребенком.

Как правило, в таких случаях органы опеки просят открыть спецсчет на имя несовершеннолетнего, где должны храниться вырученные средства. Эти деньги будут «заморожены», пока ребенок не достигнет совершеннолетия.

При этом родители не смогут пользоваться этими средства (это условие спецсчета).

При приватизации квартиры, где прописан несовершеннолетний, обязательно ли оформлять на него долю или можно обойтись без этого? Какие во втором случае могут возникнуть трудности после достижения ребенком совершеннолетия?

Эксперты настоятельно рекомендуют при приватизации квартиры выделять долю детям до 18 лет. Но многие продавцы предпочитают так не делать. Чтобы избежать необходимости согласовывать сделку с органами опеки, некоторые прописывают несовершеннолетних детей у родственников и при приватизации оформляют долю в квартире только на взрослых. Это существенно упрощает продажу недвижимости.

Однако риелторы говорят, что не рекомендуют своим клиентам покупать такое жилье. Если ребенка выписали до приватизации, он может в судебном порядке потребовать, чтобы новый собственник вернул деньги за его долю, которую ранее не выделили родители.

Причем в отношении таких дел нет срока исковой давности – человек может потребовать восстановления своих прав с выплатой компенсации и в 30, и в 50, и в 80 лет. Вряд ли кому-то захочется постоянно ждать подвоха.

Поэтому стоит пройти процедуру согласования сделки в органах опеки, а не делать покупателю скидку в силу возможных рисков в будущем.

Риск того, что квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, приватизируют без ведома органов опеки и без выделения ему доли, крайне мал.

Как продать квартиру, которая сдается в аренду, если там зарегистрирован несовершеннолетний ребенок нанимателей (они не являются родственниками собственника недвижимости)?

По словам экспертов, при сдаче квартиры в аренду лучше делать временную регистрацию нанимателей на основании арендного договора. Это не усложнит дальнейшую продажу квартиры.

Добровольно выписать ребенка до 14 лет могут только его законные представители. Несовершеннолетний после 14 лет подает заявление самостоятельно с согласия законного представителя.

Если собственник зарегистрировал ребенка на постоянной основе, а ребенок или законные представители не хотят добровольно снимать его с регистрационного учета, собственник может добиться выписки несовершеннолетнего только в судебном порядке.

Гражданский кодекс содержит своего рода механизм защиты для арендаторов помещений при любом правовом статусе – физическое или юридическое лицо и типе помещения.

Если жилье сдано в аренду, то переход права собственности на него к другому лицу не считается основанием для прекращения или изменения условий аренды.

Это даёт арендатору определенную стабильность, поскольку он на законных основаниях может пользоваться жильем до окончания оговоренного срока на таких же условиях, даже если сменится собственник.

Так, в этом случае при продаже недвижимости будут действовать общие правила, а факт сдачи квартиры в аренду никак не усложнит оформление документов при заключении сделки.

Однако, если в договоре аренды указано, что он расторгается при смене собственника, ситуация несколько иная.

В этом случае при уклонении арендатора от исполнения своих обязательств по договору новый собственник может потребовать принудительного прекращения регистрации по месту нахождения в судебном порядке.

Но при этом существует много подводных камней, которые для каждого случая будут разными, поэтому рассмотреть ситуацию в целом однозначно нельзя.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cf5a7aa7e0d5200ae50e09b/chto-nujno-znat-o-sdelkah-s-nedvijimostiu-s-uchastiem-nesovershennoletnih-5d1a67dd913f0600acb039a2

Сделки с участием несовершеннолетних изменения 2020

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних

— отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Недвижимость и несовершеннолетние

При приватизации жилого помещения у несовершеннолетних членов семьи нанимателя есть право на участие в приватизации. Все несовершеннолетние члены семьи нанимателя, зарегистрированные в квартире, должны быть включены в число собственников квартиры по приватизации. Отказ от приватизации квартиры несовершеннолетних возможет только с согласия органов опеки и попечительства.

Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку

  • граждане в возрасте до 14 лет лишены права принимать участие в любых сделках с объектами недвижимого имущества;
  • несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет вправе участвовать в сделках самостоятельно, однако, с согласия законных представителей (например, одного или обоих родителей).

Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником и как их избежать

Если объект недвижимости находится в собственности ребенка, сделка автоматически приобретает дополнительную сложность. Это связано с необходимостью обеспечить соблюдение прав детей при распоряжении их имуществом. В Российской Федерации действует целый комплекс норм, регламентирующих порядок и условия продажи жилья, принадлежащего несовершеннолетнему собственнику:

В соответствии с положениями Семейного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет находятся под контролем органов опеки и попечительства, которые уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении таких сделок.

Нюансы договора дарения квартиры или ее доли несовершеннолетнему ребенку и его образец на 2020-2020 год

Всегда при написании такого рода документов есть вероятность упустить какую-то важную деталь. Поэтому для чистоты сделки лучше всего воспользоваться услугами опытного юриста или нотариуса. Так больше вероятности, что договор будет составлен юридически верно.

Рекомендуем прочесть:  Как выписать не родственника из квартиры

Отменяется паспорт сделки с 2020 года

Как указывает Пресс-служба Банка России, новая Инструкция «направлена на либерализацию действующих требований валютного контроля в части снижения нагрузки на резидентов при совершении ими валютных операций» .

При этом отмечается, что Инструкция отменяет требование об оформлении резидентами в уполномоченном банке паспорта сделки, увеличивает значение суммы обязательств, при котором необходима постановка на учет по внешнеторговым экспортным контрактам, до 6 млн рублей и отменяет требование о представлении резидентами уполномоченным банкам справок о валютных операциях. Кроме того, документ вводит порядок, исключающий необходимость представления резидентами документов, связанных с проведением валютных операций по договорам (контрактам), сумма обязательств по которым в эквиваленте составляет не более 200 тысяч рублей.

Какие сделки теперь нужно оформлять у нотариуса

  • сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности любому лицу (в том числе и одному из сособственников);
  • отчуждение (продажа, мена, дарение) квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок;
  • сделки, при которых квартира, находящаяся в общедолевой собственности членов семьи (определены доли каждого из членов семьи), продается в целом.

Изменения в правилах продажи недвижимости

связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 30 указанного закона).

Сделки с имуществом несовершеннолетних

Дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Сделки с — несовершеннолетними в — 2020 году

Специалист в отделе опеки составляет реестр документов и отдает его в комиссионную инстанцию. Она же выдает предписание, где четко указано, при каких условиях сделка может совершиться. Члены комиссии стараются учитывать те моменты, из-за которых сделка не состоится. А права ребенка будут ущемлены.

Главный принцип в этом случае — не навреди! Собственная доля ребенка не должна уменьшаться. А жильё стать хуже. Можно потребовать, чтобы деньги за продаваемую недвижимость были переведены на счет, который будет открыт специально для ребенка. Имейте ввиду! Решение органов опеки можно оспорить.

Помимо этого, согласие службы опеки требуется, если несовершеннолетний жил в квартире на момент её приватизации, но его не включили в число собственников.

Несовершеннолетние собственники – особенности и правила

Даже если родители дают согласие на сделку, оно будет ничтожным без согласия органов опеки. Те, в свою очередь, примут решение на основании предоставленных документов и пояснений. Случаи бывают разные, поэтому нужно объяснить инспектору, принимающему решение, все обстоятельства сделки.

Источник: https://uristsos.ru/zemelnye-voprosy/sdelki-s-uchastiem-nesovershennoletnih-izmeneniya-2018

Беседы о недвижимости. Часть 8. Сделки с участием несовершеннолетних

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Сделки с участием несовершеннолетних детей Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние дети, относятся к наиболее сложным операциям на рынке недвижимости.

Согласно российскому законодательству, ребенок обладает теми же жилищными  и имущественными правами, что и взрослый гражданин. Он может получать недвижимость в Орле в наследство или в дар, участвовать в приватизации.

Является ребенок собственником жилья или только зарегистрирован в квартире, в любом случае нарушение его прав при продаже недвижимости неизбежно повлечет за собой негативные последствия.

Как же осуществить сделку купли-продажи, чтобы не нарушить права несовершеннолетнего? Если одним из собственников недвижимости является ребенок, то первым шагом в продаже этого жилья должен стать визит в органы опеки и попечительства. Продавец должен оформить заявление с просьбой разрешить проведение сделки и предоставить исчерпывающую информацию обо всех объектах недвижимости, участвующих в ней, документально подтверждая, что интересы несовершеннолетнего собственника не ущемлены. Официальный ответ органы опеки должны дать в течение 15 календарных дней, но далеко не всегда разрешение будет получено. Четких критериев для оценки возможной операции с недвижимостью нет, и, как правило, органы опеки требуют предоставить несовершеннолетнему равноценное или лучшее жильё,  либо выплатить сумму, равную его стоимости и обеспечить совместное проживание ребенка с одним из родителей. За разрешением на продажу жилья с несовершеннолетним собственником должны явиться оба родителя. Если же один из них по объективным причинам не может сделать этого, то необходимо представить его письменное разрешение на осуществление сделки с недвижимостью, заверенное у нотариуса. Оно не требуется только при лишении  одного из родителей родительских прав, признании его судом пропавшим без вести или смерти. Часто на средства от проданной квартиры приобретается другое жилье. В таких случаях органы опеки требуют одновременного проведения сделок по продаже старой и приобретению новой недвижимости. Мотивировкой служит то, что несовершеннолетний не может быть выселен на улицу, а  должен быть сразу обеспечен жилплощадью. По той же причине органы опеки запрещают продажу  недвижимости на вторичном рынке для покупки жилья с помощью долевого участия в строительстве. Получение разрешения органов опеки на продажу или мену жилья, доля в котором принадлежит ребенку, необходимо даже тогда, когда несовершеннолетний на момент сделки не проживает в данной квартире, ведь она при этом не перестает быть его собственностью. Создает немало трудностей и расторжение брака, за которым следует раздел совместного имущества. Возможна ли выписка с жилплощади несовершеннолетнего и последующая продажа квартиры, владелец которой – один из родителей? Действующее законодательство дает право супругу на выписку из принадлежащей ему на праве собственности недвижимости любых членов бывшей семьи, кроме детей. До14 лет ребенок имеет право жить с одним из родителей или с опекуном, и если съезжающий бывший супруг не владеет собственной недвижимостью, то ребенок после развода останется жить в прежней квартире. Сделка с недвижимостью, где были нарушены права детей, может быть признана судом недействительной, причем, это касается не только тех квартир, где несовершеннолетние являются собственниками, но и тех, где дети просто прописаны. Даже если ребенок был только зарегистрирован в продаваемой квартире, то для проведения сделки купли-продажи органы опеки потребуют сразу же прописать его в новом жилье. А паспортный стол просто не выпишет ребенка без соответствующего документа из органов опеки и попечительства.

Чтобы получить разрешение на продажу или мену жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, необходимо представить следующие документы:

  • заявление, подписанное обоими родителями;
  • нотариально заверенное разрешение или свидетельство о смерти, решение суда о признании пропавшим без вести (если один из родителей не может присутствовать лично);
  • согласие ребенка (если ему уже исполнилось 14 лет);
  • выписку из лицевого счета (обязательно подлинник);
  • оригинал и копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего собственника;
  • документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке;
  • справки БТИ с указанием стоимости жилья;
  • кадастровый (поэтажный) план жилья;
  • справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на данное жилье.

Зачастую органы опеки могут потребовать и дополнительные документы, например, справку об отсутствии  задолженности по коммунальным платежам за квартиру, о техническом состоянии жилья и ряд других.

Комиссия органов опеки рассматривает каждый случай в индивидуальном порядке и, зачастую, может пойти на уступки, если посчитает, что сделка заключается в интересах ребенка. Или же, напротив, предъявить дополнительные требования в случае возникновения сомнений в честности и адекватности родителей.

При решении вопроса о согласовании сделки представители органов опеки руководствуются, прежде всего, здравым смыслом и своим собственным жизненным опытом. Однако, довольно часто чиновники превышают свои полномочия, отказывая  гражданам.

Наличие у недвижимости несовершеннолетнего собственника и даже его прописка значительно усложняют процесс заключения сделок купли-продажи.

Такие жесткие требования кому-то могут показаться излишними, но если вспомнить, сколько вполне добропорядочных граждан становились жертвой мошенников, сколько родителей пытались решить свои проблемы путем продажи недвижимости, не задумываясь, с чем останутся в будущем их дети, сколько неблагополучных семей, где люди страдают от алкогольной или наркотической зависимости и могут решить продать жилье для удовлетворения своих нужд — участие органов опеки и попечительства вовсе не выглядит лишней мерой защиты прав и интересов детей.

Желаем Вам приобрести квартиру Вашей мечты.  В. Коробкин, заместитель генерального директора РК «ГородЪ»

Источник: http://www.gorodorel1.ru/articles/499/

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.

Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:

  • продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности);
  • обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье;
  • передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки;
  • дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
  • сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
  • обмен имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от преимущественной покупки доли;
  • раздел имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от наследства;
  • выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от участия в приватизации жилья;
  • другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме

Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д.

Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено.

При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).

Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:

  • если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака;
  • если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью.

    Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей.

    Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания – то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.

Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка.

Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.

Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей.

То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.

Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность.

Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения.

Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.

Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:

Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):

  • паспорта всех участников сделки;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.);
  • заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
  • документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное);
  • справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке;
  • экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке;
  • выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники);
  • копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете.

Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка.

Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.

Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:

  • договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию;
  • если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.

Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):

  • заявление;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт, экспликация;
  • выписка из домовой книги;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
  • письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
  • разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
  • документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
  • договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.

Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.

Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.

Подводим итог:

  • опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка.

    Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;

  • сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны.

    Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;

  • сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
  • в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
  • если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
  • опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.

Читайте еще по данной теме:

Юрист Сараева Юлия Николаевна Сараева Ю.Н.

Источник: Московские юристы

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/articlesourjurist/ourjurist1_6369.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.