Сколько квартир может быть в собственности

Содержание

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Сколько квартир может быть в собственности

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 

Посмотреть пример выписки ЕГРН прямо сейчас!  

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав.

Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

Кто такой собственник квартиры, как им стать и какие права имеет?

Сколько квартир может быть в собственности

Обладание жилым помещением дает человеку ряд определенных законодательством РФ прав и обязанностей.

Права возникают независимо от того, каким образом человек получает недвижимость во владение – по наследству, приватизировав, купив или получив в дар.

Статья 30 ЖК РФ дает определение, кто такой собственник объекта недвижимости. Согласно положениям статьи, это лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными законодательными нормами РФ.

Законодательная база по вопросу о распоряжении недвижимостью

Права и обязанности собственника изложены в следующих нормативно-правовых документах:

Что вправе делать владелец и какие он имеет обязанности?

Владельцы жилой недвижимости обязаны:

  • Поддерживать жилье в состоянии, пригодном для проживания.
  • Нести расходы на его содержание и обслуживание общедомового имущества.
  • Не нарушать права и интересы соседей.
  • 1 раз в 3 месяца предоставлять сотрудникам УК доступ в помещение для проверки работоспособности приборов индивидуального учета.

Важно! Также у владельцев частных домов возникает дополнительное обязательство по заключении договора с обслуживающей организацией на вывоз мусора, а хозяева коммунальных квартир обязуются оплачивать расходы по содержанию общественных помещений.

Для эффективного исполнения обязанностей владельцы квартир в многоквартирных домах вправе самостоятельно выбирать способ руководства МКД и осуществлять контроль за деятельностью ответственного юридического лица ( УК или ТСЖ).

Помимо расходов на оплату услуг ЖКХ и обслуживание дома владельцы жилья также обязаны своевременно уплачивать взносы в фонд капитального ремонта (в соответсвии с частью 2 пункта 2 статьи 154 ЖК РФ).

Владельцы жилых помещений и долей также вправе:

  1. Продавать, дарить, совершать обмен и передавать недвижимость по наследству.
  2. Проживать в помещении с членами своей семьи (статья 17 ч. 2 и 4 ЖК РФ).
  3. Регистрировать на оформленной в собственность территории третьих лиц (статья 31 ЖК РФ, статья 20 ГК РФ, ФЗ №5242-1,статья 2).
  4. Передавать жилье третьим лицам по договору аренды или договору безвозмездного пользования.
  5. Оформлять договор коммерческой аренды с юридическими лицами.
  6. Осуществлять в своей недвижимости профессиональную деятельность, которая не будет нарушать права и интересы других жильцов и санитарные нормы (статья 17 ч. 2 и 4 ЖК РФ, статья 54 ГК РФ).

Каков перечень подтверждающих документов?

  • Договор передачи жилья в частное владение (оформляется в том случае, если право собственности обретено в результате приватизационного процесса).
  • Договор долевого участия или соглашение об уступке прав требования (оформляются если квартира приобреталась в строящемся доме).
  • Договор купли-продажи или мены (если недвижимость была приобретена на вторичном рынке).
  • Справка о выплаченном пае (если владелец недвижимости приобрел ее через членство в кооперативе).
  • Свидетельство о наследовании (если квартира была передана новому владельцу по наследству).
  • Дарственная (если недвижимость была передана в дар).
  • Соглашение о разделе имущества (оформляется в случае дележа совместно нажитого имущества супругов при бракоразводном процессе).
  • Решение суда (если имущество супругов, или других претендентов делили с помощью судебного процесса).
  • Договор ипотеки (если использовались заемные средства).
  • Договор пожизненного содержания с иждивением (если недвижимость была получена под обязательства ренты).

Сколько объектов недвижимости можно иметь в собственности одному человеку?

Согласно положениям п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость недвижимого имущества, которое может находиться во владении граждан и юридических лиц, никак не ограничено, кроме тех случаев, когда такие ограничения установлены законом РФ в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 ГК РФ.

Таким образом, снимается вопрос, можно ли иметь в собственности одновременно две или даже несколько квартир: человек вправе быть единоличным собственником не только двух, а любого количества объектов недвижимости одновременно.

При долевом участии

Если квартира была приватизирована несколькими гражданами, ее площадь была поделена между ними в равных долях, а значит – разделение касается также прав и обязанностей собственников. Каждый из них:

  1. сможет использовать жилплощадь для проживания;
  2. обязан оплачивать услуги ЖКХ и содержание дома;
  3. должен своевременно уплачивать налог на жилье, установленный законодательством РФ.

От уплаты налогов могут быть освобождены пенсионеры, если имеющаяся у них недвижимость – единственная.

Если недвижимость принадлежит сразу нескольким гражданам – на них накладываются определенные ограничения в правах. Согласно нормам, описанным в статье 247 ГК РФ пользование и владение недвижимостью, находящейся в долевой собственности, может осуществляться только при согласовании решения между всеми обладателями долей.

  • Использовать недвижимость, у которой более 1 хозяина можно только заручившись согласием всех собственников. Если вопрос не удается решить мирным путем – дело передается на рассмотрение в суд.
  • Владелец доли в квартире имеет право распоряжаться жильем только соразмерно своей доле. Если по каким-либо причинам это невозможно – он вправе запросить компенсацию от остальных владельцев долей.

Важно! Без согласия владельцев других долей собственник не имеет право заселить в квартиру кого-либо еще (за исключением несовершеннолетних, исходя из положений статьи 20 ГК РФ).

Для единоличного хозяина

  1. Собственник вправе зарегистрировать любого гражданина. При этом, в некоторых случаях обратный процесс (снятие с регистрации) не сможет быть осуществлен.
  2. Для того, чтобы выписать несовершеннолетнего гражданина необходимо заручиться согласием органов опеки и попечительства.

  3. Нельзя лишить регистрации и выселить из квартиры гражданина, который проживает на основании завещательного отказа. Лицо, подписавшее отказ от своей доли в квартире, полагающейся по завещанию, имеет равные с владельцем права и обязанности.

    Если не было оформлено дополнительное соглашение – отказавшийся от своих прав на недвижимость человек фактически остается таким же владельцем жилья.

Можно ли узнать обладателя жилья по адресу?

Да – достаточно знать только фактический адрес.

Узнать собственника по адресу не получится, если квартира была приобретена до 1998 года. Также система не сможет найти данные о владельце, если объект имеет статус муниципального, административного или государственного жилья.

Как стать участником имущественных отношений в юном возрасте?

Любой гражданин РФ вправе владеть недвижимостью независимо от возраста. Однако:

  • Те кто не достиг 14 лет не вправе распоряжаться жильем – от их имени выступают родители или законные представители.
  • Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут распоряжаться своим имуществом, но только при наличии письменного разрешения родителей, усыновителей или опекунов.

Возникает ли обязанность регистрироваться?

Любой гражданин РФ вправе самостоятельно решать, где он намерен находиться. Это право закреплено в ФЗ №5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения» от 25 июня 1993 года. При этом, ни в одном нормативно-правовом акте не встречается указание на то, что владелец жилья обязан зарегистрироваться в жилье, принадлежащем ему на правах собственности.

Независимо от того, как владелец приобрел права на недвижимость, он обязан соблюдать интересы других жильцов многоквартирного дома и установленные законом нормы проживания в МКД. Все собственники помимо прав приобретают и ряд обязанностей, неисполнение которых может повлечь неприятные последствия, вплоть до выселения.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/pr-sobstvennosti/obschaya-informaciya.html

Виды собственности на квартиру

Сколько квартир может быть в собственности

Последнее обновление: 11.01.2020

Понятие права собственности отражено в ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Свидетельство о праве (Титул).

На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Общая совместная собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

 При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую.

Режим совместной собственности предусмотрен (доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Общая долевая собственность на квартиру

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

  • идеальными или
  • реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

  ♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦

  ♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Заказать Выписку из ЕГРН онлайн можно – ЗДЕСЬ.

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/vidy-sobstvennosti-na-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.