Снятие залога на ипотечную квартиру при продаже

Содержание

Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?

Снятие залога на ипотечную квартиру при продаже

Ипотечный кредит обычно заключается на длительный срок: 10, 20 и даже 30 лет. Однако потребность в отчуждении жилого помещения может возникнуть намного быстрее: кому-то необходимо увеличить жилплощадь, а кто-то становится не в состоянии вносить ипотечные платежи. В статье подробно разобрано, можно ли продать залоговую квартиру и как это осуществить.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продать квартиру в залоге по ипотеке?

Сразу оговоримся, что речь пойдет именно о залоге, возникшем в силу ипотеки. Если недвижимость находится в залоге в качестве обеспечения потребительского, автокредита или иного вида кредита, то возможность ее отчуждения будет зависеть от условий кредитного договора и ряда других факторов.

Продать квартиру в залоге возможно. Право собственника на продажу, дарение и отчуждение иными способами предусмотрено ст. 37 ФЗ «Об ипотеке».

Главное условие продажи – получить от банка согласие на продажу. Поскольку сделки с залоговым имуществом происходят довольно часто, банки идут навстречу продавцу и дают согласие на их проведение.

Проблема в том, что процедура оформления такой сделки законодательно не урегулирована, и каждый банк разрабатывает свой порядок выдачи закладной, необходимой для регистрации купли-продажи ипотечной недвижимости. Тем не менее все способы продажи квартиры под залогом у банка сводятся к нескольким вариантам:

  • погасить ипотеку досрочно и произвести отчуждение без участия банка;
  • погасить ипотеку за счет средств покупателя;
  • переоформить кредит на покупателя;
  • поручить продажу квартиры в залоге банку.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Способ первый: досрочное погашение ипотеки продавцом

Если долг по ипотеке сравнительно небольшой, можно получить краткосрочный потребительский кредит либо иным способом привлечь средства для погашения ипотеки, можно попробовать обойтись без участия кредитора.

Порядок проведения сделки:

  1. Погасить обязательства перед ипотечным кредитором досрочно за счет привлеченных средств.
  2. Снять обременение с жилого помещения. Сбербанк осуществляет снятие обременения автоматически после полного погашения кредита без участия заемщика. Если кредит взят в другом банке, заемщику придется самостоятельно получать закладную и обращаться в Росреестр за регистрацией снятия обременения.
  3. После снятия обременения жилое помещение можно продавать без участия кредитора обычным способом.
  4. Закрыть кредит средствами с продажи недвижимости.

Сроки: Снятие обременения и регистрация договора купли-продажи в совокупности займут до двух месяцев. Если обременение снимается самостоятельно, для более быстрого проведения сделки можно одновременно подать в Росреестр документы и на снятие обременения, и на регистрацию купли-продажи.

Плюсы:

  • самый простой и надежный способ;
  • сделка не требует участия кредитора;
  • проще всего найти покупателя;
  • возможность продать недвижимость по рыночной цене.

Минусы:

  • необходимо искать средства на досрочное погашение ипотеки;
  • ипотечным или кредитным договором может быть предусмотрено условие о выплате заемщиком штрафа за досрочное погашение кредита;
  • продавец самостоятельно несет риски по сделке.

Способ второй: погашение долга по ипотеке покупателем

Если удалось найти покупателя, имеющего на руках всю запрашиваемую сумму, то погасить долг по кредиту можно в процессе сделки.

Порядок проведения сделки:

Вариант 1 (если сумма погашения долга небольшая):

  1. Получить согласие кредитора на отчуждение.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в залоге, согласно которому покупатель передает задаток в счет уплаты за жилое помещение.
  3. Закрыть задатком ипотеку, снять обременение.
  4. Заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи, после чего покупатель передаст продавцу оставшуюся сумму по сделке.

Вариант 2:

  1. Получить согласие кредитора на отчуждение.
  2. Обратиться к кредитору за сопровождением сделки. Банк открывает 2 ячейки (для наличных денег) либо 2 счета-аккредитива (для безналичных денег). В одну ячейку покупатель закладывает сумму невыплаченного остатка по ипотеке, в другую – оставшуюся сумму от цены недвижимости.
  3. Зарегистрировать Росреестре договор купли-продажи жилого помещения.
  4. Продавец и банк получают доступ к ячейкам после предъявления договора купли-продажи с отметкой Росреестра.
  5. Обременение переходит к покупателю вместе с правом собственности с возможностью его последующего снятия.

Сроки: от двух месяцев в зависимости от степени сложности сделки.

Плюсы:

  • В конце сделки закрывается кредитное обязательство и обременение;

Минусы:

  • услуга кредиторов по аренде ячеек или аккредитивов – платная;
  • сложность оформления документов, требующая привлечения квалифицированной юридической помощи;
  • сложность с поиском покупателя, связанная с отсутствием требуемой суммы и нежеланием идти на риск и отдавать деньги до регистрации договора купли-продажи (особенно в виде задатка).

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Способ третий: переоформление ипотеки на покупателя

Если покупатель хочет приобрести жилье в ипотеку, он может получить решение банка-кредитора продавца с последующим переоформлением ипотеки продавца на покупателя. Некоторые банки предусматривают кредитование покупки жилых помещений, находящихся в залоге у другого кредитора. О наличии данной возможности необходимо узнавать не посредственно в интересующем банке.

Порядок проведения сделки:

  1. Получение ипотечного решения покупателем и согласия банка на перемену лиц в кредитном обязательстве.
  2. Заключение и регистрация в Росреестре договора купли-продажи квартиры и договор цессии (уступки права требования), согласно которому все обязательства продавца перед банком переходят к покупателю, а квартира остается в залоге у банка.
  3. Выплата продавцу разницу между ценой договора купли-продажи и остатком долга по ипотеке.

Сроки: процесс согласования и подписания документов с банком может растянуться до полугода.

Плюсы:

  • Возможность для покупателя купить квартиру в залоге у банка в ипотеку.

Минусы:

  • кредитор может не дать согласие на проведение сделки;
  • согласно п.1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке» к покупателю переходят все обязательства продавца по ипотеке перед банком, в том числе штрафные санкции за несвоевременную уплату долга;
  • чтобы найти покупателя, квартиру придется продавать дешевле;
  • сложность проведения сделки, для составления договоров лучше привлечь юристов.

Способ четвертый: поручить продажу квартиры банку

Можно обратиться в банк и поручить ему продажу квартиры в залоге. Такой способ – самый невыгодный для владельца квартиры, поскольку банк будет действовать в своих интересах и продавать имущество наиболее быстро по заниженной цене, чтобы возместить свои убытки. При этом вырученной на торгах суммы может не хватить даже для покрытия всех обязательств бывшего владельца перед банком.

Порядок проведения сделки:

  1. Кредитор может начать обращение взыскания на имущество в залоге после получения согласия заемщика или в случае ненадлежащего исполнения им обязательства по уплате долга (ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»).
  2. По общему правилу взыскание проводится в судебном порядке, но кредитным договором или закладной может быть предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания (ст. 55 ФЗ «Об ипотеке»).
  3. Банк самостоятельно занимается оценкой квартиры и продажей ее с торгов. Вырученные деньги закладываются в две ячейки: в первой находится возмещение убытков банка (остаток долга по ипотеке, сумма штрафов, возмещение судебных расходов и расходов на проведение торгов), во второй – оставшаяся сумма, причитающаяся бывшему владельцу квартиры.
  4. Доступ к ячейкам открывается после регистрации сделки.

Плюсы:

  • возможность избавиться от долговых обязательств в случае невозможности дальнейшей выплаты кредита;
  • сделка происходит без участия заемщика.

Минусы:

  • существенная потеря в стоимости имущества;
  • затяжная процедура обращения взыскания, особенно в судебном порядке.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Отдельные вопросы продажи заложенной квартиры

Можно ли продать квартиру в залоге, если для ее приобретения был использован материнский капитал?

Можно, но только посредством досрочного погашения ипотеки.

После снятия с квартиры обременения продавец должен выделить доли в собственности детям, получить разрешение опеки на продажу квартиры и только после этого заключать договор купли продажи.

Возможен также вариант возврата средств материнского капитала государству и последующей продажи недвижимости в залоге у банка любым способом.

Как продать ипотечную квартиру, если банк не дает согласия на сделку?

В этом случае остается два варианта: гасить ипотеку досрочно своими силами или брать у покупателя залог на ее погашение. Однако покупателя во втором случае будет найти довольно сложно, поскольку далеко не каждый пойдет на такой риск.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение эксперта

Итак, продажа квартиры в залоге у банка возможна. Важно выбрать способ продажи, к конкретной ситуации. К примеру, наиболее выгодным для продавца является возможность досрочного погашения ипотеки, но он также делает невозможным контроль сделки со стороны банка, что повышает риски стать жертвой мошенничества.

По сути, продажа квартиры в залоге у банка отличается от обычной продажи наличием третьей стороны – банка, и связанными с этим дополнительными этапами сделки. Каким бы способом квартира в залоге не продавалась, сделка будет сложной и многоэтапной, поэтому для ее проведения необходима квалифицированная юридическая помощь.

Источник: https://SocPrav.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka

5 способов продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2020 году

Снятие залога на ипотечную квартиру при продаже

В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.

Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.

Причины продажи ипотечной недвижимости

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:

  1. Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
  2. Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
  3. Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины — могут вынудить людей продать квартиру).

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

В соответствии с Федеральным Законом № 102 и ГК РФ заемщик вправе перепродать ипотечную квартиру Сбербанка, но только при его согласии. По договору, залогодержателем является кредитор, а так как он заинтересован в ликвидности объекта, то обязан быть в курсе любых сделок с недвижимостью.

Оформить согласие можно после объяснения причин, приведших к необходимости продажи объекта залога. Если банк примет указанные обстоятельства, официальное ходатайство будет одобрено.

Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя. При несоблюдении требования, клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования.

Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.

Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости

Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.

Сбербанк разрешает реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге, и помогает в осуществлении сделки.

Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком

Согласовывать продажу ипотечной недвижимости нужно всегда, кроме случаев, когда покупатель погашает всю задолженность.

Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.

Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.

Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой

Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.

Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.

Способы продажи ипотечного жилья

Без договора продажа квартиры невозможна. Процедура начинается с обязательного посещения банка для определения приемлемого варианта реализации ипотечной недвижимости.

Досрочная оплата ипотеки покупателем

Способ предполагает внесение задатка от покупателя для погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток средств продавцу перечисляется после перехода права собственности.

Важно! При отсутствии нотариального заверения, владелец квартиры может отказаться от сделки, не вернув задаток, поэтому второй стороне необходимо защитить свои интересы.

Продажа квартиры с погашением ипотеки

Существует еще один способ, позволяющий продать квартиру, взятую в ипотеку в Сбере. В этом случае кредитор выступает в роли получателя задатка, а во время сделки используются депозитарные ячейки: первая — для банка, а вторая — для продавца.

Из минусов можно выделить только то, что сделку контролирует банк, и сроки проведения зависят от него. При срочной продаже — это неудобно.

Продажа жилья вместе с ипотечным долгом

Схема, предполагающая передачу прав собственности на квартиру вместе с кредитными обязательствами. Подходит тем, у кого недостаточно средств на покупку жилья .

Продать дом/квартиру в ипотеке с долгами довольно сложно, поэтому сделка оформляется агентствами недвижимости, аккредитованных банком.

Продажа ипотечной недвижимости Сбербанком

Четвертая схема. Используется только при наличии серьезных просрочек или при условии, что заемщик уведомил кредитора о невозможности оплачивать ссуду. Продать квартиру банк может с торгов на специализированных интернет-площадках.

Покупать недвижимость, которая находится в залоге, можно по цене ниже рыночной. Банку важно вернуть выданный займ, не учитывая интересы продавца.

Почему жилье попадает под арест

Основной причиной ареста является несвоевременное исполнение кредитных обязательств владельцем квартиры. Если сумма долга по ипотеке приближена к стоимости недвижимости, то банк может потребовать наложение санкции.

Иные причины:

  1. Жилье выступает предметом споров по завещанию, и до разрешения конфликта квартира будет арестована.
  2. Владелец недвижимости имеет задолженность по налогам.
  3. Собственность заложена в ломбарде.

Принципы аукциона Сбербанка

Сбербанк соблюдает нормы законодательства на каждом этапе торгов. Он предлагает своим пользователям удобный, простой интерфейс, понятный функционал и доступные тарифные планы. С помощью сервиса возможно выкупить квартиру в залоге в любом субъекте РФ на условиях абсолютной анонимности.

Где проводятся торги

Торги осуществляются на официальной интернет-площадке Сбербанка.

Плюсы и минусы аукциона

Преимущества приобретения квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, через аукцион:

  1. Быстрая продажа недвижимости с передачей прав собственности.
  2. Приобрести жилье можно с хорошей скидкой.
  3. Спрос объекта продажи отражается в системе.

Недостатки:

  1. На торгах стоимость квартиры может существенно возрасти.
  2. Оформить кредит или ипотеку на покупку лота невозможно.
  3. Только при постоянном контроле рынка недвижимости можно провести выгодную сделку.
  4. На каждые торги нужно оформлять заявки.
  5. При излишнем азарте можно превысить имеющийся лимит средств.

Продажа жилья в ипотеку другого банка

Существует два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:

  1. Процедура двойного обременения. Первичный кредитор разрешает второму банку наложить обременение.
  2. Полное погашение ссудной задолженности за счет личных средств покупателя с последующим снятием закладной.

Самое главное — убедить банк в безопасности сделки.

Пакет документов для продажи

Документы для осуществления сделки:

  • паспорта обеих сторон;
  • справка, подтверждающая платёжеспособность покупателя;
  • договор купли-продажи;
  • справка об отсутствии долга по ссудному счету;
  • закладная по ипотеке;
  • документ о зачислении средств в счет долга за недвижимость;
  • выписка о снятии обременения.

Этапы продажи ипотечного жилья

Каждый способ предусматривает особый порядок продажи квартиры в ипотеке.

Этапы досрочной выплаты ссуды:

  1. Заемщик получает согласие Сбербанка на продажу обремененной квартиры.
  2. Банк определяет остаток задолженности по ипотеке.
  3. С покупателем составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса.
  4. Продавец выписывает зарегистрированных жильцов из квартиры.
  5. Должник погашает ссуду полученным задатком и снимает обременение.
  6. Обе стороны подписывают договор и регистрируют переход права собственности в регистрационной палате.
  7. Покупатель передает оставшиеся средства продавцу.

Процедура продажи квартиры с погашением ипотеки:

  1. Банк одобряет перепродажу недвижимости и определяет оставшуюся сумму задолженности.
  2. Покупатель в первую депозитарную ячейку вносит сумму, равную невыплаченной ипотеке. Во вторую — остаток для продавца.
  3. Стороны подписывают договор и подтверждают сделку в Росреестре.
  4. После регистрации прав собственности, залоговое обязательство переходит к покупателю, а предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке.
  5. После погашения долга, бывшему владельцу выдают погашенную закладную на жилье, которую необходимо направить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
  6. Продавец получает средства из второй ячейки.

Этапы продажи квартиры совместно с кредитными обязательствами:

  1. Заемщик подает заявление в банк на продажу ипотечной недвижимости.
  2. Самостоятельно или по рекомендации банка клиент находит покупателя, готового оформить недвижимость в ипотеку. Первый взнос должен быть не менее суммы задолженности по ипотеке.
  3. Обе стороны заключают у нотариуса договор задатка.
  4. Покупатель передает первый взнос (задаток) продавцу или банку для погашения задолженности по займу.
  5. В МФЦ владелец квартиры снимает с нее обременение и получает выписку из ЕГРН.
  6. Покупатель и продавец собирают требуемые документы и передают в Сбербанк.
  7. Будущим владельцем квартиры заказывается ее оценка.
  8. Обе стороны сделки подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход прав собственности.
  9. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму.

Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:

  1. Заемщик получает одобрение кредитора на продажу недвижимости и подписывает согласие на реализацию объекта.
  2. После оценки банк выставляет квартиру на торги. Во время продажи цена может снижаться без уведомления владельца.
  3. Открываются две депозитные ячейки, первая — для банка, вторая — для продавца.
  4. Обе стороны заключают договор купли-продажи.
  5. Банк направляет документы в Росреестр для снятия обременения и получает средства т первой ячейки.
  6. После регистрации перехода прав собственности продавец получает остаток денег.

Нюансы продажи жилья с обременением

Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

По программе «Военная ипотека»

По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

  • нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
  • владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;

Порядок сделки:

  1. Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
  2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
  3. Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
  4. Снятие обременения с недвижимости.
  5. Получение остатка средств от покупателя.

Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

При наличии несовершеннолетних

В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.

Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.

Источник: https://DomClick.info/prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Прощай, ипотека. Как продать залоговую квартиру?

Снятие залога на ипотечную квартиру при продаже

Ипотечный кредит — обязательство долгосрочное. Обычно он оформляется на 10–20 лет. За такой срок в жизни заемщика может многое измениться, и у него возникнет необходимость квартиру продать. Это вполне реально. Причем в сделке может участвовать даже новый заемщик.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Банк дает добро

Причины, по которым с ипотечной квартирой приходится расставаться, бывают разные.

«К наиболее распространенным относятся невозможность дальнейшего обслуживания кредита, желание улучшить жилищные условия, расторжение брака между супругами-созаемщиками», — рассказывает директор департамента розничных банковских продуктов Связь-Банка Алексей Бахаев.

Ипотечная квартира — не совсем обычная недвижимость. Вплоть до полного погашения долга она находится в залоге у банка. Это означает, что все сделки, связанные с ней, нужно предварительно согласовывать с кредитором.

Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может: это запрещено законом «Об ипотеке». Но он способен затруднить реализацию недвижимости.

«Например, будет готов передать на регистрацию письмо о снятии обременения только после досрочного погашения действующего кредита.

Для этого покупатель должен выплатить часть стоимости недвижимости продавцу до регистрации договора купли-продажи квартиры, а такой шаг мало кто готов совершить», — делится своими наблюдениями директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

Впрочем, А. Бахаев уверен: «Любой кредитор заинтересован прежде всего в своевременном погашении своих долгов, и, если заемщик решил продать заложенную квартиру, банк не будет ему мешать».

Снимаем обременение

Итак, ипотечная квартира — это жилье с обременением, поскольку находится в залоге у банка. При ее продаже обременение должно быть снято. Это может происходить двумя способами.

В первом случае банк при подписании договора купли-продажи залоговой квартиры дает согласие на переход права собственности на нее без снятия обременения. Только после того как деньги за квартиру в размере, достаточном для погашения долга, поступят на счет кредитора, обременение снимается.

«То есть на финальной стадии сделки — после закрытия кредита — банк выдает еще одно письмо для регистрационной палаты с информацией о том, что займ погашен и регистрационная запись об ипотеке может быть прекращена.

Покупатель квартиры должен еще раз обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для снятия обременения с квартиры», — информирует А. Бахаев.

Этот вариант удобен для банка, но не слишком комфортен для покупателя квартиры, который, по сути, приобретает недвижимость, не свободную от притязаний со стороны третьих лиц (то есть банка).

Есть и другая возможность купить ипотечную квартиру. Деньги за жилье помещают в ячейку или на счет, а банк сразу выдает письмо с разрешением на переход права собственности и снятие обременения.

«В этом случае покупатель получает чистое свидетельство о государственной регистрации права», — говорит А. Бахаев.

Но данный вариант является более рискованным для кредитора и поэтому используется довольно редко.

Чаще всего стоимость квартиры превышает размер долга перед банком. Поэтому часть денег от ее продажи идет на погашение кредита, процентов и пени со штрафами (если они имеются), а оставшуюся сумму получает заемщик — продавец квартиры.

Покупатель-заемщик

Не исключено, что покупатель захочет приобрести ипотечную квартиру тоже на заемные средства. Провести такую сделку можно, и заключать ее будут следующим образом.

Банк одобряет покупателя как заемщика и переоформляет имеющийся кредит на него. В результате прежний заемщик оказывается свободным от кредитных обязательств (эти деньги должен будет банку уже новый владелец квартиры) и лишается недвижимости.

«В случае сохранения кредитного договора в нем заменяется заемщик, он же залогодатель, которым становится новый собственник квартиры.

По требованию банка могут корректироваться некоторые условия договора, например в части сроков и стоимости кредита», — комментирует юрист девелоперской компании «Сити — XXI век» Василий Шарапов.

Причем может быть заключено дополнительное соглашение к договору, внесены некоторые корректировки в действующий документ или подписан новый договор — все зависит от подхода к этому вопросу юридического департамента банка.

Сложность в том, что объект залога (продаваемая квартира) известен банку от а до я, а вот заемщик новый и не факт, что кредитор его одобрит. Покупатель квартиры должен соответствовать определенным требованиям банка, в противном случае ему в кредитовании откажут.

«Продать жилье с кредитом возможно, но происходит это редко — сама схема сделки является нестандартной. Поэтому, если покупателю не хватает денежных средств для приобретения заложенной квартиры, ему скорее предложат взять новый ипотечный кредит, чем оформят старый», — делится своими наблюдениями А. Бахаев.

У К. Шибецкого другие данные: «В случае появления нового заемщика банк предложит ему льготные условия кредитования по той причине, что объект залога уже есть и проверять его не нужно».

Причины могут быть разные

Бывает, что причины продажи ипотечной квартиры самые приятные. Например, заемщик хочет приобрести более комфортное жилье. Тогда он может продать имеющуюся жилплощадь и, получив в банке дополнительные денежные средства, купить новую квартиру.

«В таком случае сначала выставляют имеющуюся залоговую квартиру на продажу, параллельно этот или другой банк одобряет выдачу заемщику нового кредита, потом подыскивают подходящий вариант недвижимости. И одновременно проводят две сделки: по купле-продаже залогового жилья и приобретению нового жилья с использованием второго ипотечного кредита», — рассказывает К. Шибецкий.

Совершенно другая ситуация — утрата платежеспособности заемщика. Когда гражданин не может платить по кредиту, но и расставаться с недвижимостью не желает, не нужно надеяться, что банк забудет о долге. Он в любом случае имеет полное право продать залоговую квартиру и вернуть свои деньги.

Впрочем, банк — не агентство недвижимости, а потому заниматься непрофильной деятельностью (в частности, продавать квартиры и тем более держать их у себя на балансе) ему неинтересно.

Поэтому, скорее всего, кредитор попытается не доводить ситуацию до крайней меры. Он может предложить заемщику реструктурировать долг.

Но только в том случае, если должник не скрывается, идет на контакт, до этого добросовестно обслуживал кредит и есть надежда на то, что его доходы в обозримой перспективе восстановятся.

Заемщику принудительная продажа жилья и вовсе невыгодна. Ведь недвижимость, скорее всего, будет реализована гораздо дешевле ее рыночной цены, следовательно, денег он получит меньше, чем в том случае, если бы занимался продажей квартиры сам. К тому же все судебные издержки должнику придется компенсировать из собственных средств.

Если банку не удается договориться с заемщиком, кредитор обращается в суд. И после вынесения соответствующего судебного решения квартиру выставляют на торги. Обычно с дисконтом. Уже на первых торгах ее реализуют по цене, составляющей 80% от ее стоимости, на втором аукционе размер скидки увеличивается.

Взвешенное решение

Сделки, связанные с продажей ипотечной квартиры, на рынке недвижимости пока заключают довольно редко. Однако по мере развития ипотеки это может стать вполне обычным явлением.

Насколько выгодно и безопасно покупать квартиру, которая находится в залоге у банка? Здесь ответы неоднозначны.

С одной стороны, можно не сомневаться в юридической чистоте этой недвижимости, которую уже проверили риэлторы, представители банка и страховой компании.

С другой стороны, особенно если речь идет о принудительной продаже квартиры через суд, бывший заемщик может впоследствии попытаться вернуть жилье.

Таких прецедентов пока еще не было, но теоретически они возможны, неслучайно законодательство направлено на защиту интересов заемщиков (уже отменены мораторий за досрочное погашение долга, комиссии за рассмотрение заявки, открытие ссудного счета и т.д.).

О существующих рисках покупателя рассказывает А. Бахаев: «Сначала он должен отдать часть своих денежных средств, чтобы погасить чужой кредит, и лишь через некоторое время сумеет зарегистрировать переход права собственности на недвижимость».

Но, может быть, игра стоит свеч, поскольку залоговое жилье дешевле, чем в среднем на рынке? Отчасти аргумент справедлив.

«Как правило, при покупке заложенной квартиры можно рассчитывать на дисконт от 5 до 20% от рыночной стоимости, его размер зависит от того, насколько срочно нужно прежнему заемщику продать недвижимость», — считает А. Бахаев. А вот К.

Шибецкий уверен, что стоимость залоговой квартиры при ее добровольной продаже вряд ли будет заметно отличаться от цены обычного жилья.

Если недвижимость продают по решению суда, то условия для потенциального покупателя будут более выгодными. Как уже отмечалось, ее можно купить по цене гораздо ниже рыночной. К тому же банки кредитуют заемщиков, которые готовы приобрести такие квартиры, по льготным ставкам. Информацию о реализуемых объектах и их стоимости можно найти в специальных разделах сайтов кредитных организаций.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-proschaj-ipoteka-kak-prodat-zalogovuju-kvartiru-217593/

Разрешение на продажу ипотечной квартиры. Ответы юриста

Снятие залога на ипотечную квартиру при продаже

Финансовое благополучие гражданина, оформившего крупный заём, может измениться в негативную сторону. Ведь ипотека оформляется на длительный период – на 10-30 лет, а экономическая ситуация в государстве меняется часто.

Следующей причиной, подталкивающей человека продать ипотечное жильё до окончательного завершения выплат, может стать переезд в другой город или даже за границу.

Еще одним поводом для срочной продажи ипотечной недвижимости становится развод супружеской пары.

Также нередко возникает необходимость в размене квартиры или в ее продаже с последующим приобретением двух отдельных жилых помещений, так как за долгий период погашения ипотечной задолженности дети вырастают и хотят отделиться.

Жизненные обстоятельства, вынуждающие продать ипотечную жилую недвижимость, могут оказаться какими угодно.

Иногда возникает острая потребность в погашении других крупных долгов за счёт продажи квартиры или особняка.

Порою приходится жертвовать комфортным жильём, чтобы дать новый толчок развитию бизнеса, в других случаях людям может срочно потребоваться крупная сумма на дорогостоящую операцию.

Обременение – серьёзная помеха при продаже жилья

Гражданам приходится продавать квартиру, при этом они упускают из виду, что в их владении находится залоговое имущество (ст. 334.1 ГК РФ). Пока выплаты не завершатся, столь серьёзное обременение будет оставаться препятствием для реализации планов.

Создаётся крайне неприятная ситуация. Собственником ипотечной квартиры является тот гражданин, на чьё имя оформлены правоустанавливающие документы. Если недвижимость приобреталась за семейные средства, значит, это имущество является общей семейной собственностью (долевой).

Однако квартира изначально становится залоговым имуществом. Проживать в ней, вписывать в завещание собственник может, а вот распорядиться иным способом ему вряд ли удастся. В соответствии с положениями закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., касающегося правил владения ипотечной недвижимостью, собственнику запрещается без согласия банка:

  • продавать залоговую квартиру;
  • дарить;
  • производить обмен;
  • осуществлять какие-либо перепланировки;
  • регистрировать иных лиц по этому адресу (в том числе арендаторов).

И всё же гражданин твёрдо намерен избавиться от залогового имущества и получить деньги, столь необходимые ему в данный момент. Высококвалифицированный юрист, занимающийся решением любых вопросов, касающихся владения недвижимостью, предлагает клиентам выбрать из нескольких предложенных вариантов наиболее приемлемый.

Как добиться от кредитора согласия на продажу квартиры

Заёмщик обращается в банк, чтобы ему было предоставлено согласие на продажу залогового имущества. Сотрудников банка, рассматривающих данный вопрос, непременно заинтересует, что стало поводом для проведения обозначенной операции. Причин такого интереса можно назвать несколько.

1. Кредитору придётся:

  • выяснять платежеспособность заёмщика;
  • переоформлять документы на нового собственника;
  • решать, если супруги разводятся, кто именно станет выплачивать кредит;
  • оценивать собственные риски.

Получение информации и переоформление документов – процедуры затратные для банка, требующие времени. Трудозатраты банк уже понёс, а вкладывать новые средства в переоформление ранее составленного договора кредитор вряд ли захочет, если не распознает собственных интересов.

2. Банк не желает терять тех клиентов, которые уже были привлечены.

3. Потребуется изучить предварительное соглашение, составленное продавцом и покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Если возникнут какие-либо непредвиденные ситуации, у банка будет гарантия того, что он получит свои деньги.

4. Банк должен быть уверен, что вернёт выданные деньги с процентами. Ведь продавец может скрыться с полученной суммой, не расплатившись с кредитором.

Новый собственник залоговой квартиры не всегда имеет возможность расплатиться единовременно. Возможно, он займётместо прежнего заёмщика. Сотрудники банка должны убедиться в надёжности и платежеспособности нового контрагента.

Покупатель на стадии переоформления документов может передумать, так как возникнет форс-мажорная ситуация (что уже неоднократно наблюдалось прежде). Банку ненадёжный клиент не нужен.

Лучшим вариантом для банкира считается незамедлительное погашение остаточного кредита после продажи квартиры. Покупатель передаёт заёмщику деньги под расписку, и нужная сумма сразу же поступает кредитору. Это может быть часть платы, но она должна оказаться не меньше суммы долга.

Однако этот вариант нельзя считать оптимальным. Далеко не все потенциальные покупатели согласны рисковать, передавая крупные суммы без предварительного оформления правоустанавливающих документов. Ведь подобная предоплата не гарантирует стопроцентного возвращения выданной суммы, если в дальнейшем возникнут препятствия для завершения сделки.

Также неплохим вариантом для кредитора считается продажа квартиры при условии, если непосредственным продавцом будет выступать банкир, как представитель интересов владельца залоговой квадратуры. Это условие может стать основополагающим при получении разрешения на продажу.

Но для собственника данный вариант не считается подходящим, так как банк заинтересован продать недвижимость по максимально низкой цене, чтобы поскорее получить причитающуюся сумму.

Все остальные деньги будут переданы хозяину квартиры, у которого не было возможности назначить более высокую цену или торговаться с покупателем.

К тому же все расходы, связанные с проведением аукциона, также ложатся на плечи собственника продаваемого имущества.

Есть такие банки, которые всячески препятствуют стабильному клиенту, продолжающему сохранять платежеспособность, в реализации его замыслов касательно продажи ипотечного имущества.

Кредитор даже может наложить крупный штраф на собственника квартиры.

Такие граждане обязательно обращаются к опытному юристу по недвижимости, чтобы этот специалист более детально разобрался в условиях договора с кредитором и отыскал возможность воспрепятствовать назначению штрафа.

После получения согласия на продажу квартиры, если этот вопрос не решается в суде, за стол переговоров садятся заёмщик, покупатель и кредитор. При оформлении договора купли-продажи разрабатывается схема передачи денег и документов.

Самый выгодный вариант для продавца

Заниматься продажей квартиры самостоятельно означает для продавца получить наибольшую выгоду. Нужно придерживаться следующей схемы.

1. Уточняется сумма остаточной задолженности (учитывается определённая дата).

2. Банк предоставляет согласие на осуществление самостоятельной продажи квартиры.

3. Заключается предварительное соглашение, в котором продавец и покупатель указывают:

  • свои намерения;
  • сумму;
  • дату заключения основного договора и регистрации его в Росреестре (п. 4 ст. 429 ГК РФ; п. 3 ст. 551 ГК РФ);
  • сроки, необходимые для выселения прежних жильцов;
  • размер компенсации за отказ от продажи квартиры;
  • методика начисления и возвращения предоплаты;
  • другие моменты, подтверждающие намерение сторон заключить основной договор.

4. Покупатель перечисляет на счёт банка ту сумму, что составляет задолженность по кредиту. Продавцу кредитор возвращает закладную и фиксирует документально отсутствие кредитной задолженности, предоставляя эту справку бывшему должнику.

5. Обозначенные документы продавец предоставляет в регистрационную службу:

  • для снятия обременения;
  • для регистрации договора купли-продажи;
  • для указания нового субъекта, обладающего правом собственности на жильё.

6.

Обычно оговоренная сумма оказывается выше размера ипотечной задолженности, так что квартиру владелец сможет продать с выгодой или хотя бы вернуть сумму первоначального взноса, так как здесь он изначально потратил личные сбережения. Предполагаемый доход в день совершения сделки необходимо заложить в банковскую депозитную ячейку. Можно использовать ячейку в любом банке, не обязательно арендовать ее у бывшего кредитора.

7. Как только банковскому сотруднику будет предоставлен договор купли-продажи, причём уже зарегистрированный, так сразу же будет вскрыта банковская ячейка для передачи денег продавцу. В других случаях банк может потребовать, прежде чем позволит открыть ячейку, предоставления нотариально заверенной копии свидетельства о праве собственностина жилую недвижимость.

Участие кредитора в продаже залоговой недвижимости

Домовладельцу приходится учитывать некоторые особенности этой процедуры. Покупатель обязан:

  • или оформить банковский депозит;
  • или арендовать банковскую ячейку;
  • или использовать каждый из возможных способов частично (к примеру, депозитный счёт был открыт ранее, но денег не хватало).

Операции проводятся только в банке, оформившем кредит. Опытный юрист не советует клиенту, продающему квартиру при участии кредитора, всецело доверять сотрудникам банка. Поэтому средства, превышающие задолженность, следует положить в иную депозитную ячейку.

Когда ипотечный кредит будет погашен, банк самостоятельно направит эту информацию в регистрационную службу. Туда же кредитором будут направлены закладная и прочая востребованная документация. Только после этого будет осуществлена регистрация договора купли-продажи и перерегистрация дома на нового владельца.

Когда же купчая будет зарегистрирована, продавец сможет получить из вспомогательной банковской ячейки оставшуюся сумму. Дальше он распоряжается этими деньгами по собственному усмотрению.

Переход права собственности путем продажи кредита

В этом случае продаётся и покупается именно ипотечный кредит, а не квартира или дом. Покупатель обретает статус новогозаёмщика вместо прежнего. Квартира при этом остаётся залоговым имуществом, так что кредитор может одобрить кандидатуру нового заёмщика, а может и отказать в ее одобрении.

Если у банка возникнут подозрения, что потенциальный новый владелец не сможет оплачивать задолженность, так как имеет низкие доходы или же другие большие долги, тогда он вряд ли согласится поменять стабильного плательщика на “кота в мешке”. К тому же у будущего владельца может не оказаться надёжного поручителя, а прежний гарант не собираетсяотвечать за действия нового обладателя ипотечного кредита.

Все три заинтересованные стороны обязаны подписать соглашение по поводу перевода долга. Если они договорились, тогда подписывается соглашение:

  • об обязанности нового лица погасить задолженности;
  • об обретении им права на полученную ипотечную недвижимость.

Всегда ли гражданину необходимо уведомлять банк о своих намерениях продать ипотечную квартиру

Гражданин может попытаться обойти банк, но такие действия не будут признаны законными, так как в ЕГРН существует запись по поводу залога и обременений иного рода.

Но избавиться от влияния банка на ситуацию, если требуется продать жильё, всё же можно. Для этого необходимо, чтобы покупатель досрочно погасил ипотечный кредит вместо продавца. То есть недвижимость становится собственностью продавца уже без каких-либо обременений. Дальше процедура переоформления будет осуществляться по общим правилам.

Компетентный адвокат, которому много раз приходилось отстаивать интересы клиентов в судебных процессах, указывает насущественный риск проведения этой процедуры, но только для покупателя.

Он может лишиться своих денег, а продавец ничем не рискует. Поэтому данным способом продажи жилой квадратуры чаще пользуются родственники или близкие знакомые, которые доверяют друг другу.

Интересы второго супруга

Продавцу обязательно следует получить согласие жены (мужа), даже если квартира оформлена на него одного и пока что не является общей собственностью обоих супругов (ст. 38 СК РФ).

Если супружеская пара распалась, и именно поэтому продаётся ипотечная квартира, значит, в дальнейшем могут начаться судебные разбирательства. Какое решение примет судья, этого заранее сказать нельзя.

Интересы каждой стороны будут поддерживать свои адвокаты. Заинтересованные лица приведут подходящих свидетелей, предоставят выгодные документы

Банк, скорее всего, станет противодействовать продаже квартиры спорящими сторонами до момента полного выяснения их прав. В этот период оспорить действия банка почти невозможно, однако надёжное юридическое сопровождение гарантирует соблюдение интересов клиента и минимизацию затрат гражданина, что очень важно в его положении.

Содействие юриста непременно потребуется продавцу ипотечной квартиры и на этапе переговоров с банком, и при составлении каждого документа, и в момент получения денег, и при отказе контрагента исполнять условия договора. Продавцу залоговой недвижимости нужно понимать, что всестороннее юридическое сопровождение убережёт его от многихнеприятностей.

Источник: https://yurist-kvartira.ru/legko-li-dobitsja-ot-banka-razreshenija-na-prodazhu-ipotechnoj-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.