Согласие бывшей жены на продажу квартиры

Содержание

Продать квартиру без согласия бывшей жены

Согласие бывшей жены на продажу квартиры

Именно об этом сейчас и расскажем.

До 1 января 2017 года – отсутствие согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью означало, что вам Росреестр не зарегистрирует такую сделку пока не будет согласия.

После 1 января 2017 года – на данный момент правило следующее – даже если нет нотариального согласия супруга, регистрация такой сделки будет проведена без всякого приостановления и выяснений вопросов о наличии этого согласия.

Но важный момент – в ЕГРН, где будет запись о государственной регистрации права собственности, также вносят запись об отсутствии согласия супруга. Вся информация будет содержаться в Выписке из ЕГРН.

Изменения таковы: Росреестр зарегистрирует переход права собственности без предоставления нотариального согласия, но поставит отметку об этом, так как по закону требование о получении нотариального согласия другого супруга по прежнему действует и никто его не отменял.

Немного о законодательстве .

В Семейном Кодексе указывается, что сделка по распоряжению недвижимостью, которая совершается одним из супругов без согласия другого – оспоримая сделка. Оспоримая сделка – сделка, которая в дальнейшем может быть признана недействительной, но сразу такой она не признается. Важно отметить, что и согласие в этом случае должно быть нотариально удостоверенным.

Что касается бывших супругов. Все таки возможно ли осуществить сделку с недвижимостью без согласия бывшего мужа и продать квартиру без согласия бывшей жены?

С действующими супругами все более чем ясно, согласие необходимо, если его не будет, то информацию об этом внесут при государственной регистрации.

После развода нормы Семейного Кодекса отходят на второй план, а начинает действовать Гражданский. Разъясним положения относительно бывших супругов:

С момента расторжения брака бывшие супруги становятся участниками совместной собственности, в случае, если раздела совместно нажитого имущества не происходило или истек срок исковой давности для этого.

За бывшими супругами сохраняется право распоряжаться имуществом, но опять же вопрос о необходимости согласия бывшего супруга при продаже недвижимости. Как тогда продать квартиру без согласия бывшего супруга, ведь последствия его отсутствия при совершении сделки могут быть разные.

А последствия могут быть следующие:

  • Если бывшая жена продаст совместную собственность нажитую в браке без согласия бывшего мужа, то он имеет право оспорить данную сделку в судебном порядке ( и тогда эта сделка может быть признана судом недействительной).
  • Если сделку суд признает недействительной, то регистрация перехода права собственности будет отменена и перейдет опять же в собственность супругов.
  • Сложности возникнут и с покупателем недвижимости, который не знал о таком согласии, и он будет вынужден подавать иск в суд для возврата своих денежных средств по сделке.

Именно поэтому, перед покупкой недвижимости следует задуматься и запросить у продавца наличие данного согласие, выписки из ЕГРН.

Свидетельство о заключении брака.

К вопросу о наличии записи в ЕГРН, если супруги разведены.

Ранее было сказано о записях об отсутствии согласия супруга при продаже недвижимости. Но отсюда и вопрос, есть ли такая запись в случае приобретения недвижимости в браке, но потом супруги разводятся и проходит срок исковой давности раздела имущества.

Будет ли в этой ситуации стоять подобная запись при продаже имущества ? Ответ Росреестра – нет, не будет.

Обращаясь к судебной практике с данным вопросом, был найден такой случай.

Решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 18.07. 2017г.

Суть дела: Покупатель (истец) по сделке купли – продажи квартиры подал заявление в суд о признании сведения в ЕГРН ( об осуществлении государственной записи без согласия третьего лица, т.е. супруга) отсутствующим.

На момент заключения сделки продавец уже не состоял в браке. Но запись об отсутствии согласия была внесена, это нарушало право истца на владение, пользование, распоряжение имуществом. Судом было принято решение признать данное обременение отсутствующим.

В итоге получается, что запись в ЕГРН ( об осуществлении сделки без согласия супруга) даже на момент расторжения брака была, когда супруги являлись бывшими, но ее оспорил в суде покупатель по сделке – без затруднений.

Свидетельство о расторжении брака.

Сразу можно отметить плюсы, связанные с внесением записи об отсутствии согласия супруга, для покупателей:

1) покупатель теперь более информирован; 2) таким образом защищены права и законные интересы покупателя; 3) вы сами можете принять решение о заключении или не заключении подобной сделки с недвижимостью без надлежащего согласия.

Продать квартиру без согласия бывшей жены или без согласия бывшего мужа – это значит, что вы не обезопасите себя от дальнейших последствий.

На практике, большинство юристов будут советовать не заключать сделки по отчуждению, аренде, залогу совместного имущества без нотариального согласия бывшего супруга.

Вопрос о том, как продать квартиру без согласия бывшего супруга, может быть разрешен гораздо проще.

При условии, что после развода был осуществлен раздел имущества , тогда ваша квартира – это будет ваша частная собственность и никаких прав бывший супруг на нее иметь не будет.
В данном случае позиция Росреестра склоняется к минимизации рисков для сторон: “При заключении сделки, в случае если объект недвижимости был приобретен на совместные деньги супругов, лучше получить нотариально удостоверенное согласие супруга”

Конечно, нам кажется проще продать квартиру без согласия бывшей жены, но для этого без консультаций специалистов вам не обойтись. Особенно, когда вопрос касается вашей собственности.

Все вопросы и письменное консультативное заключение с плюсами и минусами данной сделки можно получить у квалифицированных юристов с уже имеющимся опытом в вопросах – как продать квартиру без согласия бывшего супруга?

Другие интересующие вас вопросы и подобные темы раскрыты в данных статьях – сделки с недвижимостью, о приватизации, проверка квартиры юристом.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c934af596e62a00b39d10c6/prodat-kvartiru-bez-soglasiia-byvshei-jeny-5e4d906fb38ee002b5fc05b7

Как оформить согласие бывшего супруга на продажу недвижимости

Согласие бывшей жены на продажу квартиры

Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет.

Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях.

Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.

Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности.

В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника.

То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.

Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным.

Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк.

Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.

Именно по этой причине многие сразу после развода стараются поделить нажитое добро по соглашению между собой или в судебном порядке.

После раздела каждый оформляет на себя свою долю в квартире и распоряжается ей по правилам общей долевой собственности, как было описано выше.

Если раздел произведен не был, то неважно, кто остался проживать в квартире, реализовать ее без согласия второго бывшего супруга он не вправе.

Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит обоим супругам, даже если оформлена на одного из них. Расторжение брака не лишает права не титульного собственника на этот объект недвижимости, поэтому для продажи такой квартиры требуется его согласие.

Какое имущество не является совместным

У каждого из супругов, кроме совместного, может быть и личное имущество, в том числе объекты недвижимости. К ним относится:

  • недвижимость, приобретенная до брака;
  • квартира, дом или участок, полученные на основании безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство и др.);
  • квартира, считающаяся личной собственностью одного из супругов согласно заключенному заранее брачному договору.

Перечисленные выше объекты владелец может свободно продавать без согласия другого супруга и в период брака, и после его расторжения.

Недвижимость, признанная законом принадлежащей только одному из супругов, не является совместной и может быть свободно отчуждена в любое время без согласия другого супруга.

Как долго после расторжения брака имущество считается совместным

Закон устанавливает трехлетний срок исковой давности: в течение этого времени все вопросы по разделу имущества должны быть разрешены. Если этого сделано не было, квартира остается в собственности того супруга, на которого она была оформлена. То есть по истечении 3 лет после развода согласие бывшего супруга на продажу квартиры не требуется.

Правда, стоит учитывать, что в делах о разделе имущества срок давности начинает исчисляться не с момента расторжения брака, а с того времени, когда лицо узнало о нарушении своих прав. На практике это касается только тех объектов недвижимости, о приобретении которых второй супруг не был осведомлен.

Например, в период брака муж втайне от жены приобрел квартиру, о существовании которой она узнала только через 5 лет после развода. В данном случае срок исковой давности будет исчисляться с момента получения информации о наличии такой квартиры у бывшего супруга. Поэтому при продаже такого объекта без согласия супруги, сделка могла бы быть признана недействительной по требованию истицы.

По истечении 3 лет после развода согласие на продажу совместной квартиры от супруга не требуется, если он знал о существовании этого объекта. В противном случае согласие лучше получить, так как сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Может ли муж продать жилье жене после развода?

Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.

Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами.

Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными.

Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.

Такая сделка вполне законна и оформляется на общих основаниях. Её этапы упрощены и состоят из нижеследующего:

  1. Стороны оформляют договор купли-продажи (ДКП) квартиры, составляют и прилагают к нему акт приёма-передачи жилого помещения.
  2. Бывшая жена передаёт продавцу деньги в установленном размере, указанным в положениях договора, способом.
  3. По желанию участников сделки, договор может удостоверяться нотариально.
  4. ДКП, вместе с пакетом прилагаемой документации, передаётся в Росреестр для регистрации прав покупательницы.

В этом случае согласие жены не требуется в силу того, что собственность выведена из статуса совместного имущества.

Если же квартира в совместной собственности, то алгоритм действий будет другим:

  1. Супруги оформляют совместную долевую собственность на квартиру, выделяя в ней доли в имущественном праве. Это можно сделать, составив нотариальное соглашение.
  2. Муж — собственник половины квартиры, продает свою долю бывшей жене составлением ДКП и его нотариальным удостоверением.
  3. Проводится регистрация права, в результате чего бывшая супруга остаётся полноправной хозяйкой квартиры.

В этом случае также не требуется согласие, потому что произведён справедливый раздел имущества.

Важно! Сделки с долевой собственностью заключаются в присутствии нотариуса или обязательно удостоверяются нотариально.

Когда необходимо согласие

Обращаться к нотариусу за оформлением согласия придется в случаях, когда способ приобретения имущества предполагает возникновение совместной собственности (ст. 34 ГК РФ).

После развода

Нередки случаи продажи квартиры после развода.

Если не было составлено брачное соглашение, в котором описаны имущественные права каждой стороны, необходимо оформить соглашение о разделе имущества или поделить жилье в суде.

Тогда уже бывшим супругам не нужно получать согласие на продажу, однако если в квартире будут выделены доли каждого, потребуется направить уведомление о продаже для соблюдения права преимущественной покупки.

При отсутствии соглашения или решения суда о разделе имущества необходимо получение согласия на продажу от бывшего супруга независимо от того, сколько времени прошло после развода.

Заключен брачный договор с условием предоставления доли жилья

В брачном договоре может быть установлен иной режим совместной собственности, например, включен пункт о том, что приобретенное жилье будет в долевой или раздельной собственности.

В случае оформления долевой собственности происходит следующее: часть квартиры или «идеальная доля», выраженная дробным числом (1/2, 1/4 или иным) будет принадлежать одному из супругов, а оставшаяся часть — другому. Муж и жена могут вместе продать свои имущественные доли 1-му или разным покупателям.

Если доли продаются отдельными ДКП, необходимо соблюсти «право преимущественной покупки» (ст. 250 ГК РФ).

Иногда возникают споры, должен ли второй супруг давать согласие на продажу доли, если он подписывает документ — отказ от приобретения, тем самым подтверждая, что информация о продаже имущества ему была предоставлена.

По мнению юристов, следует оформить 2 документа: 1 – отказ от покупки доли супруга (или вместо отказа можно не выражать намерения приобрести квартиру в течение 1 месяца с момента извещения), 2 – согласие на продажу доли. В противном случае сделка будет оспоримой.

Отдельного рассмотрения требуют случаи продажи приватизированной квартиры.

Квартира куплена в браке

Согласие нужно, если недвижимость была приобретена на основании договора купли-продажи, который был заключен после вступления продавца в законный брак.

При этом не имеет значение, на чьи конкретно деньги приобреталась квартира.

Второй супруг имеет полное право на все нажитое в браке, если не имел дохода по уважительной причине: вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по иным причинам.

Даже если квартира зарегистрирована только на одного из собственников, сопутствующие документы могут указывать, что жилье находится в совместной собственности.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Порядок оформления

Важно! Согласно п.3 статьи 35 СК РФ, согласие на продажу оформляется в нотариальной форме или удостоверяется нотариально.

Оформить его можно в любое время, предшествующее сделке, в том числе:

  • до возникновения планов на проведение купли-продажи;
  • после заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
  • после развода, на случай продажи.

Процедура проходит в нотариальной конторе, которую можно выбрать по своему усмотрению. К нотариусу всегда обращаются при предъявлении паспорта. Чтобы подтвердить правоспособность обращения, предъявляются следующие документы:

  • правоустанавливающий и/ или правоудостоверяющий документ;
  • свидетельство о разводе, если он уже оформлен;
  • справку из суда, если бракоразводный процесс не завершён;
  • заявление о выдаче нотариального согласия.

На основании заявления и проверки документов, нотариус или его помощник оформляет документ на специальном бланке по типовой форме. Удостоверяет его своей подписью и печатью, и вносит в реестр нотариальных действий. Заявитель получает его под роспись, после внесения оплаты нотариального тарифа и нотариальной пошлины.

Внимание! Документ можно оформить самостоятельно по шаблону, затем удостоверить его нотариально. Тогда оплатить придётся только пошлину за удостоверение (500 рублей), что поможет сэкономить 1-2 тысячи рублей.

А в этих случаях не требуется

Они прописаны в п. 1 ст. 36 СК РФ.

  • Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуетсяКвартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п.
  • Квартира досталась супругу в браке по наследству — согласие второго супруга НЕ требуетсяКвартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.
  • Квартира в браке получена в дар — согласие супруга НЕ требуетсяТакже квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.
  • Квартира получена в браке по приватизации — согласие супруга НЕ требуетсяЕсли квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется. Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана. Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда.
  • Купленная квартира оформлена на обоих супругов и оба супруга будут участвовать в сделке продажи — согласие супруга НЕ требуется.

Источник: https://zarplatto.ru/kak-oformit-soglasie-byvchego-supruga-na-prodazhu-nedvizhimosti/

Согласие бывшего супруга на продажу недвижимости в 2020 – образец, нужно ли, судебная практика

Согласие бывшей жены на продажу квартиры

Даже после официально оформленного развода, все ранее нажитое имущество бывших супругов остается их совместной собственностью. Будь то машина или загородный домик, не говоря уж о квартире, если они  все приобретали на совместные денежные средства. 

Поэтому согласие на продажу того или иного вида недвижимости является обязательным условием для проведения сделки купли-продажи, иначе ее можно будет оспорить в судебном порядке.

Семейное и Гражданское Законодательство определяет перечень имущества, которое можно определить как купленное совместно во время действующего брачного периода. И единоличное распоряжение той или иной вещью не допускается.

Хотя, конечно, недвижимость можно будет продать, но в выписке о переходе прав собственности будет указана одна неприятная запись – проведенная сделка купли-продажи может быть оспорена заинтересованной стороной.

И даже в том случае, если квартира или другой вид недвижимости зарегистрирован на кого-то одного из супружеской пары, но приобретена она была во время совместного брака, все равно оно будет признано совместно нажитым имуществом.

И даже при совершении простых безвозмездных сделок, например, в виде дара, получить письменное одобрение второй половины просто необходимо, так говорит Закон.

Но, как и в любом другом правовом поле, так и в семейных отношениях, из общепринятых законодательных норм есть приятные исключения – если вещь принадлежала супругу еще до заключения брачных отношений, то спрашивать разрешение на проведение любых сделок с нею у второго супруга не нужно!

И если правообладатель подобной вещи не изъявит свое желание на распоряжение ею второй половиной, то прав без этого важного юридического действия, на нее у супруги не будет.

Или другая распространенная в последнее время ситуация – заключение брачного контракта, в котором точно прописано, что кто-то из супружеской пары будет обладать безграничным правом распоряжения с той или иной вещью, даже если она была приобретена на совместные деньги обоих супругов.

И еще очень животрепещущий вопрос – приобретение квартиры по праву частной собственности в результате приватизации.

И после расторжения брачных уз, такое право не пропадает само собой, оно остается у разведенного супруга, но здесь есть несколько тонкостей, о которых следует знать при продаже подобной недвижимости:

  • если передача недвижимости была без определения точных долей, и выделения конкретных квадратных метров каждому, то согласие на продажу просто обязательное требование. Но если он будет участником сделки купли-продажи, то получать от него разрешение нет необходимости;
  • если собственность оформлена в конкретных долях, то и здесь не обошлось без подвоха – у второй половины будет преимущественное право покупки, иначе сделку можно в любой момент оспорить – нарушены жилищные права, при продаже имущества предложение о покупке не поступало;
  • в случае отказа от участия в приватизации, за другим супругом обязательно остается право пожизненного проживания в квартире, и без его участия, и конечно, согласия на проведение сделки, просто не обойтись, это требование прописано в Законе о сделках. Подобный отказ оформляется у нотариуса, которые сможет выявить добровольность подобного акта самопожертвования в пользу других лиц, или он это делает под давлением. В этом случае никакого отказа оформлено не будет, и об этом можно запросить соответствующий документ при его оформлении.

Но благоразумие должно стоять на первом месте. И перед заключением брака, оба молодожена должны тщательно продумать свои права и возможности в отношении будущего приобретаемого имущества – либо заключить контракт, точно определяющий право каждого из них на распоряжение теми или иными вещами, либо согласиться на признание их общими, распоряжаться которыми следует по обоюдному согласию.

Итак, чтобы получить официальный документ, разрешающий проведение сделки, важно уяснить, где его можно оформить.

Регистрация договора купли продажи квартиры в МФЦ рассматривается на этой странице.

Поскольку это юридически значимый документ, и без нег сделка может быть признан оспоримый, оформлять его следует в нотариальной конторе обоими супругами – и тот, кто дает свое разрешение на проведение сделки, и то, кому это право передается, обязаны присутствовать при оформлении документа.

Во время посещения нотариуса, им будут проверены:

  • личности граждан, обратившихся за оформлением разрешения при предъявлении общегражданских паспортов;
  • визуально проверяется дееспособность каждого участника правоотношений – и того, кто оформляет согласие и того, кто в итоге его получит;
  • состояние брачных отношений – заключен или расторгнут брак;
  • нотариус выявит законодательные основания для выдачи подобного документа на руки заявителю;
  • проверить юридические документы на продаваемый объект недвижимости, в случае несоответствия каких-либо документов, выдача разрешения будет отложена для устранения допущенных ошибок;
  • сделает запись о проведенном действии в нотариальной базе данных, это поможет в будущем получить дубликат документа, если он будет утерян или для проверки действий о выдаче разрешения.

Как получить и его образец

Получить его можно только после уплаты стоимости услуг нотариуса, сумма зависит от цены продаваемой квартиры, она варьируется в пределах 0,3% от конечной сумы сделки.

Текст разрешения на продажу обязательно содержит следующие данные:

  1. Полные сведения о заявителях – их ФИО, место постоянной регистрации, состояние брачных отношений.
  2. Сведения о свидетельствах по заключению и расторжению брачных уз бывших супругов.
  3. Конкретизация продаваемого объекта – технические и кадастровые характеристики, почтовый адрес и индекс его месторасположения, расположение на этаже и номер квартиры.
  4. Подробные сведения о приобретателе недвижимости, его личные и паспортные данные.
  5. Срок действительности выдаваемого документа о согласии на совершении сделки общенажитого супругами имущества.

Стоимость объекта продажи может и не указываться, это решение принимает нотариус, а также дополнительные сведения о сторонах сделке или объекте также прописывать нет необходимости.

Документ подписывается нотариусом, все данные о нем, в том числе и исходящий номер, обязательно заносится в реестр всех зарегистрированных документов, выдаваемых нотариусом. Все эти сведения дублируются в выданном разрешении на продажу.

Срок действия согласия бывшего супруга на продажу недвижимости

Определить срок окончания действительности выданного документа могу сами бывшие супруги, но обычно он остается действительными лило 1, либо 3 года – и если за это время его не смогли использовать по назначению, то он теряет свою юридическую силу.

И в этом случае придется вновь обращаться в контору за оформлением нового документа, если сделка по каким-либо причинам, не смогла состояться.

Но этот пункт документа не играет большой роли, поскольку он действует только в отношении определенного объекта жилой недвижимости.

Важные моменты

Но! Если вторая половина передумал о своих действиях, и категорически не согласна с уже оформленным согласием, то можно решить вопрос следующим образом:

  • написать заявление в Росреестр о своем несогласии на продажу, даже если документ уже попал на регистрацию. Но сделать это нужно в течение 14 дней с момента подачи документов на регистрацию;
  • переговорить со вторым супругом о своем новом решении, и заявить ему об отказе;
  • перенести рассмотрение вопроса в судебный орган, но для вынесения положительного решения необходимо представить суду такие доказательства, которые будут подтверждать действия под давлением второй половины;
  • также можно заявить ходатайство в суд и в том случае, если после совершения сделки ваши жилищные условия значительно ухудшились, но при совершении сделки эти моменты оговорены не были.

Но ни один законодательный акт не предусматривает конкретизацию процедуры отмены уже оформленного у нотариуса согласия.

Судебная практика

Большинство судебных исков о признании проведенной сделки недействительной основано на проведении сделок по доверенности. Казалось бы, в чем здесь загвоздка? Ведь текст доверенности содержит указание на полное распоряжение общей вещью, но это не одно и тоже с согласием на проведение сделок с ним!

Распоряжаться можно только в отношении уплаты коммунальных платежей, проведения ремонта и т.п., но не продавать!

Эти разночтения самые распространенные, и когда квартира уже продана, приходится восстанавливать справедливость только в судебном порядке.

В последнее время ужесточились правила продажи по доверенности, и в большинстве случае регистратор требует все-таки предъявить согласие на проведение сделки.

Образец уведомления о продаже доли в квартире можно найти здесь.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году читайте в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/soglasie-byvshego-supruga-na-prodazhu-nedvizhimosti/

Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга

Согласие бывшей жены на продажу квартиры

28.01.19

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

В своей практике мы много раз сталкивались с требованиями признать сделку недействительной на основании того, что такая сделка была совершена без согласия супруга либо такое согласие являлось порочным.

Причем в большинстве случаев желание “поломать” сделку и отобрать ценный актив возникало у лиц, действовавших недобросовестно. Супруг просто заявлял, что он якобы не знал о данной сделке и не давал согласие на ее совершение.

Для добросовестного контрагента по сделке риски потерять приобретенное имущество очень существенны.

Разберемся во всех нюансах подобных дел.

Корни проблемы

В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.

И это нисколько не противоречит правилу ст.8.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК), согласно которому права на имущество, подлежащие гос.регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в гос.реестр.

Дело в том, что после данных слов стоит оговорка “если иное не установлено законом”. И это “иное” установлено ст.34 Семейного кодекса РФ (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью “независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено”.

Если второй (“незарегистрированный в реестре”) супруг такой же собственник, что и первый, значит с его мнением нужно считаться.

По общему правилу п.2 ст.35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такую сделку можно оспорить по мотивам отсутствия согласия другого супруга только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Однако из этого общего правила есть одно исключение — это п.3 ст.35 СК, согласно которому для определенных трех типов сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, т.е. презумпция согласия супруга в этих случаях не действует.

Когда требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки

В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:

  1. Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.

Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.

Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.

  1. Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.

Это может быть договор ренты, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.

  1. Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.

Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).

Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.

Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

А вот при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры регистрируется и сам договор, и переход права. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.

Требования согласия супруга

Нередко один супруг берет у другого супруга нотариальное согласие на отчуждение любого совместно нажитого имущества без какой-либо конкретики. Росреестр принимает такое согласие и регистрирует переход права.

В дальнейшем супруг, давший такое “общее” согласие, может попытаться оспорить сделку по отчуждению общего имущества, ссылаясь на п.3 ст.157.1 ГК, в котором сказано: “В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие”.

Как правило, суды в подобных спорах отказываются распространять на согласие супруга действие ст.157.1 ГК и сохраняют сделку.

https://www.youtube.com/watch?v=zc_xcoXevS4

Дело в том, что данная статья применяется, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, а суды не признают супругов “третьими лицами по отношению друг к другу” (они ведь — сособственники) и исходят из того, что ст.

35 СК “не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня” (Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2018 N 44г-128/2018).

Правда встречается и другая практика, по которой ст.157.1 ГК признается общей, а ст.35 СК — специальной. Здесь действует уже следующая логика. В п.1 ст.157.1 ГК сказано, что “правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом”.

В ст.35 СК “другое” (что в согласии супруга предмет сделки можно не указывать) не предусмотрено. А потому некоторые суды применяют правило п.3 ст.157.1 ГК о необходимости конкретизации предмета сделки в нотариальном согласии супруга и не признают “общее” согласие супруга.

Последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга

Сразу надо сказать, что сделки, совершенные без нотариального согласия супруга, оспоримы. То есть они действительны пока суд не признает их недействительными (именно поэтому их регистрация в Росреестре часто проходит без проблем).

Что касается оспаривания таких сделок, то здесь не все так просто и практика судов на данный момент неоднородна.

Есть три нормы, о применении которых можно говорить:

  1. Применительно к сделкам, совершенным без согласия третьего лица — п.2 ст.173.1 ГК:

“Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, … может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица …”.

  1. Применительно к совместной собственности вообще (не важно — супругов или нет) — п.3 ст.253 ГК:

“Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом”.

  1. Применительно к совместной собственности исключительно супругов — п.3 ст.35 СК:

“Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки”.

Как видно, первые две нормы ГК защищают интересы добросовестного приобретателя. По ним, если зарегистрированный в ЕГРН собственник продаст квартиру без необходимого нотариального согласия своего супруга, но будет установлено, что покупатель не мог знать о существовании у продавца супруга, то суд оставит сделку в силе. В этом случае может пострадать супруг.

Однако в третьей норме (ст.35 СК) о фигуре добросовестного приобретателя ничего не говорится.

Возникает вопрос: как соотносятся все эти три нормы между собой, какую и когда надо применять?

В первой норме (ст.173.1 ГК) говорится о согласии “третьего лица”. А, как было указано выше, суды в большинстве своем не считают супруга “третьим лицом” по отношению к другому супругу. Суды считают их равноправными собственниками.

Кроме того, первая норм по своему содержанию аналогична второй (ст.253 ГК). Поэтому первую норму можно из нашего анализа исключить и сравнивать только ст.253 ГК (которая защищает добросовестного приобретателя) и ст.35 СК (которая такой защиты не дает).

Есть общее правило — специальная норма имеет приоритет на общей, общая норма применяется в части, неурегулированной специальной нормой.

С этих позиций однозначно ст.35 СК имеет приоритет над ст.253 ГК. Но вот вопрос: ст.35 СК полностью вытесняет ст.253 ГК или нет?

Есть два варианта толкования:

  1. Данные статьи говорят о разном — в п.3 ст.253 ГК говорится о необходимом условии для признания сделки недействительной (если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия), а в ст.35 СК в дополнение к этому говорится о том, в какой срок супруг может заявить иск о признании сделки недействительной.

При таком толковании интересы добросовестного приобретателя защищены.

Скажем сразу, данный подход больше встречается в юридической литературе нежели в судебной практике. Возможно потому, что непонятно зачем в таком случае законодателю надо было устанавливать специальный годичный срок исковой давности для таких дел, если этот же срок уже установлен в п.2 ст.181 ГК. То есть, при таком подходе специальная норма ничего нового не устанавливает, что странно.

  1. Пункт 3 ст.35 СК полностью отменяет ст.253 ГК, так как только в этом случае в специальной норме ст.35 СК можно найти какой-то смысл.

При таком толковании интересы добросовестного приобретателя абсолютно не защищены и именно этот подход главенствует в судебной практике.

В этом случае последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга кардинально различаются в зависимости от того, когда была совершена сделка по распоряжению общим имуществом — в период брака или после его расторжения.

Если сделка была совершена в период брака, то применяется ст.35 СК — супруг, не давший нотариального согласия на сделку может оспорить ее и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.

Если сделка с общим имуществом была совершена после расторжения брака, то ст.35 СК применить уже нельзя, так как на момент совершения сделки участники совместной собственности супругами не являлись. Соответственно никакого нотариального согласия бывшего супруга получать не надо было. В этом случае должна применяться ст.

253 ГК, по которой согласие второго участника совместной собственности предполагается, сделку можно оспорить только в случае, если доказано, что приобретатель был недобросовестным, т.е. знал или заведомо должен был знать о том, что другой участник совместной собственности (бывший супруг) был против сделки (Определение Верховного Суда РФ от 25.04.

2017 N 16-КГ17-4).

Выводы для добросовестного приобретателя общего имущества супругов

Приобретение нажитого в браке имущества у бывшего супруга (т.е. после расторжения брака) достаточно безопасно.

Однако приобретение нажитого в браке имущества у одного из супругов в течение его брака сопряжено с большими рисками.

Если даже продавец предоставит покупателю нотариально удостоверенное заявление, что в браке не состоит, а также свой паспорт без отметки о заключении брака, то это ничего не значит. Может “объявиться” второй супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.

В этом вопросе российский законодатель отдает предпочтение интересам супруга в ущерб стабильности гражданского оборота.

На этом нередко строятся мошеннические схемы.

Пример из практики: гражданин Азербайджана Алиев Т.И. у себя на родине зарегистрировал брак с гражданкой России Яничкиной Е.В., в связи с чем приобрел российское гражданство. Далее он решил продать долю в ООО, которая была приобретена в браке. Алиев Т.И. оформил у нотариуса заявление об отсутствии режима совместной собственности в отношении доли в ООО (т.е.

сознательно скрыл наличие брака), в его российском паспорте не было отметки о его семейном положении. После сделки объявилась Яничкина Е.В. и успешно оспорила сделку (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 305-ЭС17-20998). Добросовестный приобретатель конечно может получить решение суда о взыскании с Алиева Т.И.

убытков, но будет ли оно исполнено?

Особенно осторожным надо быть когда сделка совершается через представителя по доверенности. Желательно запросить у него нотариально заверенную копию паспорта доверителя, чтобы хотя бы по паспорту проверить его семейное положение.

Способа полностью исключить такие риски не существует.

Да, уже создан и тестируется Единый государственный реестр актов гражданского состояния и это сильно снизит риски. Но из него Вы все равно не узнаете о наличии у Вашего контрагента зарубежного брака. Дело Алиева Т.И. тому пример.

Источник: https://advokat-poluektov.ru/publish/kak-osparivayut-sdelki-sovershennye-bez-soglasiya-supruga/

Согласие супруга на продажу квартиры: когда нужно/не нужно, образец, цена у нотариуса, срок действия

Согласие бывшей жены на продажу квартиры

Если лицо решило отчудить жилую недвижимость, ему понадобится согласие супруга на продажу квартиры или дома. Такое согласие оформляется письменно и удостоверяется нотариусом.

Необходимость подтверждения того, что второй член семьи одобряет сделку, обусловлена спецификой института совместной собственности.

При этом существуют случаи, когда согласовывать отчуждение жилплощади с мужем или женой совсем не обязательно.

Режим имущества супругов

Согласно ч. 1 ст. 33 СК законный режим имущества семейной пары – это режим совместной собственности. Все, что нажито в период брачных отношений, принадлежит в равных долях как мужчине, так и женщине.

Исключение из этого правила может быть предусмотрено в брачном контракте, который стороны вправе заключить до или после регистрации брака. Таким соглашением супруги могут зафиксировать, какие конкретно вещи кому принадлежат. Следовательно, соблюдать стандартный порядок, установленный семейным или гражданским законодательством, в подобных ситуациях совсем не обязательно.

Важно. Если один из супругов совершает сделку, то по закону предполагается, что оба члена семьи согласны на условия заключаемой договоренности. В случае с мелкими бытовыми манипуляциями достаточно лишь устного согласия. Для договоров, требующих проведения государственной регистрации, нужно подготовить письменное одобрение второго из партнеров.

Когда согласие обязательно

Личная собственность супруга – это то, что куплено до или после брака, а также приобретено во время семейных отношений, но по безвозмездным сделкам. Согласие на продажу требуется только при отчуждении совместной собственности.

Для признания вещи совместной собственностью важны три аспекта:

  • Момент приобретения – имущество приобретено в период брака;
  • Способ приобретения – предмет приобретен в результате возмездной сделки за общие деньги либо создан совместными усилиями;
  • Вклад второго из супругов в усовершенствование предмета – вещь, являющаяся личной собственностью одного из супругов, была существенно улучшена за счет второго партнера или трудом последнего.

По общему правилу если пара приобрела жилье в браке, то при продаже квартиры нужно согласие супруга или супруги. Не важно, что в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН указан только один владелец. С точки зрения законодателя ценность, нажитая во время брачного союза, является совместной.

Если пара в разводе, но квартира куплена в браке

Согласие на продажу квартиры после развода необходимо, если недвижимость была приобретена в браке. Такое обычно бывает, когда мужчина и женщина расстались, но не успели полностью решить вопрос с разделом имущества. В подобных обстоятельствах продавец перед отчуждением жилплощади должен получить одобрение от бывшего мужа или жены, ведь он либо она фактически является совладельцем жилья.

Если были вложения со стороны супруга

Личная собственность жены или мужа может быть признана общей, если:

  • Второй супруг вложил в усовершенствование предмета свои личные сбережения;
  • Для улучшения характеристик недвижимости были использованы деньги из семейного бюджета;
  • Другой из партнеров лично своим трудом улучшал вещь.

Пример. Федорова А.П. до вступления в брак получила от своего дяди квартиру в подарок. Жилье было в плохом состоянии. После свадьбы муж Федоровой решил самостоятельно сделать ремонт.

Мужчина потратил 300000 рублей из личных сбережений на покупку необходимых материалов. В течение 6 месяцев Федоров после основной работы занимался ремонтом.

Также за это время пара дополнительно потратила 200000 рублей из семейного бюджета на покупку сантехники в подаренную квартиру.

После всех этих манипуляций недвижимость может быть признана судом совместной собственностью, а это значит, что при отчуждении Федоровой нужно получить согласие мужа.

Важно. При приобретении жилья у застройщика момент расчета и момент государственной регистрации чаще всего существенно не совпадает во времени.

Если лицо рассчиталось за квадратные метры до заключения брака, но право собственности было зарегистрировано уже после посещения ЗАГСа, квартира не считается совместным имуществом. Основание – лицо приобрело вещь за свои личные деньги.

Поэтому и согласие мужа или жены на продажу такой квартиры не требуется.

Ситуации, когда согласие не нужно

Существует ряд случаев, когда лицо вправе законно продать квартиру без согласия мужа или жены. Это возможно, если недвижимость является собственностью исключительно продавца.

При подобных обстоятельствах отчуждатель не должен получать одобрение законного партнера и вправе самостоятельно распоряжаться личной вещью.

Обычно второй супруг в таких случаях никаких прав на отчуждаемый объект не имеет.

Вещь приобретена до или после брака

Продажа квартиры, купленной до брака или после законного разрыва, осуществляется независимо от согласия мужа или жены. При таких обстоятельствах собственность приобретена не в период брачных отношений, а значит, второй из пары не может на нее претендовать. При этом основание приобретения роли не играет. Не важно, купил ли человек жилплощадь, обменяла на другой объект или получил в дар.

Пример. Аликберова А.А. в 2015 году купила апартаменты. В 2016 году женщина вышла замуж. Еще через год Аликберова решила продать апартаменты и отдать деньги на благотворительность. Муж выступил категорически против, однако для продажи его мнение не важно, ведь апартаменты куплены до брака и не являются совместно нажитым имуществом.

Квартира получена в дар или в наследство

Отчуждение недвижимости, полученной по наследству или принятой в дар, также не требует одобрения супруга. Согласно ч. 1 ст. 36 СК все, что лицо получило хоть и в период брака, но по безвозмездной сделке, является только его собственностью.

Пример. Андреева О.О. в 2017 году заключила брак с Никитиным Ю.И. В 2019 году умерла тетя Андреевой и оставила ей в наследство двухкомнатную квартиру. В 2020 женщина продала наследство. Согласие супруга ей не понадобилось, поскольку квартира была хоть и приобретена в период брака, но основанием приобретения права собственности стала безвозмездная сделка.

Супруг отказался от права на приватизацию

При приватизации жилья равноправными собственниками становятся все члены семьи, прописанные по адресу жилплощади. При этом каждый вправе отказаться от своего права на приватизацию.

Тогда объект станет собственностью остальных зарегистрированных жильцов. Например, если муж отказался от участия в приватизационном процессе, единоличным собственником становится жена.

Следовательно, в будущем женщина вправе продать приватизированную квартиру без разрешения супруга.

Пример. В 1987 году Сергеева И.П. и Варфоломеев П.М. поженились. Сразу после этого пара получила однокомнатную квартиру по договору соцнайма. В 1995 супруги решили приватизировать жилье, но Варфоломеев отказался от участия в приватизации. Единоличным собственником стала Сергеева. В 2020 женщина продала квартиру, хотя муж и не давал согласия на сделку.

Важно. Лицо, отказавшееся от участия в приватизационном процессе, сохраняет за собой пожизненное право проживания в приватизированной квартире. Для прекращения этого права нужно сняться с регистрации по данному адресу.

Другие случаи, когда согласие супруга не нужно:

  • До продажи имущества был заключен брачный контракт, в котором указано, что квартира является собственностью только одного из членов семьи;
  • Существует судебное решение, согласно которому недвижимость принадлежит только одному супругу;
  • Семейная пара вместе составила доверенность и уполномочила третье лицо организовать продажу;
  • Оба супруга по документам являются совладельцами жилья – тогда на стороне продавца будут выступать и муж, и жена.

Процедура оформления

Согласие супруга должно быть выполнено в письменной форме и нотариально удостоверено. Требование о нотариальном удостоверении предусмотрено ч. 3 ст. 35 СК. Договор купли-продажи вместе с согласием подается в Росреестр для проведения регистрации отчуждения недвижимого имущества.

Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

Срок действия согласия законом не ограничен. Но стороны вправе договориться о периоде действия документа и прописать соответствующий пункт в тексте.

Человек может самостоятельно составить согласие или осуществить все необходимое оформление в нотариальной конторе. Обычно цены на подобные услуги варьируются от 1500 до 3000 рублей.

При обращении к нотариусу нужно подготовить:

  • Паспорт;
  • Свидетельство о регистрации брака, при наличии – о разводе;
  • Справку от психиатра и нарколога – если у нотариуса есть сомнения относительно дееспособности подписанта;
  • Правоустанавливающие документы на имущество, которое хотят продать.

Возможные трудности

Если проигнорировать требование о предоставлении согласия от супруга, сделку все равно зарегистрируют. Но в дальнейшем лицо, одобрение которого не было получено, вправе обратиться в суд с просьбой о признании купли-продажи недействительной.

Недействительность сделки тянет последствия для всех ее участников. Риск покупателя особенно высок, ведь он лишается квартиры, а возвратить уплаченные деньги обычно непросто. Поэтому при заключении подобных договоренностей лучше всего обратится за консультацией к юристу в сфере недвижимости.

Специалист поможет точно узнать, является ли товар совместной собственностью. Для этого юрист определит, какие документы нужно запросить у продавца, а также укажет, на что обратить внимание при составлении договора отчуждения.

Источник: https://glavny-yurist.ru/soglasie-supruga-na-prodazhu-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.