Согласие на продажу долевой собственности

Содержание

Долевая собственность: особенности продажи

Согласие на продажу долевой собственности

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Как продать квартиру в общей долевой собственности?

Согласие на продажу долевой собственности

Приблизительно 95% недвижимости в Российской Федерации находится в долевой собственности.

«Заложником» такой собственности может стать фактически каждый гражданин, имеющий квартиру и решивший по какой-либо причине её продать.

Чтобы выставить квартиру на продажу необходимо заручиться согласием всех её владельцев. К сожалению, ситуации, когда достигается общее согласие всех совладельцев и продажа осуществляется по рыночной стоимости с последующим делением полученной суммы согласно долям, достаточно редкое явление.

Чаще дело заканчивается взаимными упрёками, ссорой и обращением в судебные инстанции. А это влечёт за собой дополнительные траты на оценку жилья и заказ технической экспертизы, судебные издержки, и, конечно, оплату услуг юристов и адвокатов.

Как прийти к общему согласию?

Именно такой совет даёт большинство юристов, помогающих решить проблему с продажей этого вида недвижимости.

Очевидно, что решить проблему полюбовно не всегда удаётся — у каждого из совладельцев есть свои претензии и амбиции, а иногда договориться мешает многолетняя вражда и недоверие. В такой ситуации лучшим выходом будет продажа доли, вызывающей спор, постороннему человеку или, как чаще называют такого покупателя, третьему лицу. Как же продать долю в квартире без согласия собственников?

Иногда лишь одно уведомление несогласных с продажей совладельцев квадратных метров о том, что доля достанется постороннему человеку, с которым придётся делить один кров, делает их сговорчивее. В дальнейшем продажа проходит вполне успешно, и совладельцы разделяют полученную сумму, ориентируясь на размер доли каждого из них.

По закону часть квартиры (доля), выставленная на продажу, может быть приобретена третьим лицом в течение месяца. При этом конечно владелец теряет часть прибыли, так как он вынужден снизить цену. Обычно часть квартиры реализуется по стоимости, которая ниже рыночной на 35-45%. Но зато он избавляет себя от неприятных споров и многомесячных судебных тяжб с родственниками.

Какой из способов решения проблемы с продажей будет оптимальным, зависит от конкретной ситуации.

В любом случае будет не лишним проконсультироваться у опытного юриста, который подскажет лучший выбор для ускорения продажи.

Также нужно не забывать, что он обязательно посоветует поговорить с другими дольщиками и получить их добровольное согласие, так как это самое выгодное разрешение возникшего спора для продавца.

Как оценить недвижимость?

Как только будет достигнуто согласие относительно продажи, необходимо сразу же обратиться в организацию, предоставляющую услуги по оценке объектов недвижимости.

Оценщики не выставляют цену «на глазок», как это делают среднестатистические владельцы жилья, желающие получить максимальную выгоду от продажи.

Эти специалисты тщательно анализируют сложившуюся на текущий момент рыночную ситуацию и делают все необходимые расчёты. Возможно, в конечном итоге определённая сумма будет не самой высокой, но зато квартиру по адекватной цене купят в ближайшее время.

И в этом нет ничего удивительного или противоречивого. Просто любой оценщик ориентируется немного на другие характеристики, чем работники БТИ. Последних интересует не рыночная цена, а износ здания и прочие технические моменты (которые не интересуют продавца и никак не относятся к получению им максимальной выгоды от продажи квартиры).

Опытный оценщик, прежде всего, обратит внимание на следующие характеристики жилья:

  1. На его площадь. Чем она больше, тем это выгоднее для продавца — цена будет выше.
  2. На особенности планировки. По негласному рейтингу дороже всего оцениваются так называемые «сталинки». Чуть меньше стоят квартиры, размещённые в панельных домах. И наименьшим спросом пользуются у покупателей «хрущёвки».
  3. На размещение жилой площади в доме. Угловое расположение или размещение в торце дома заметно снизит стоимость. А вот большой холл, наоборот, её увеличит.
  4. На вид, открывающийся из окна. Покупатель желает видеть из окон не стройку или глухой двор, а, например, парк или городскую площадь.
  5. На особенности планировки. Особое внимание уделяется изолированности отдельных комнат, наличию балкона или лоджии, её остеклению, особенностям горячего водоснабжения (если есть газовая колонка, это автоматически повышает стоимость).
  6. На состояние имеющихся коммуникаций. К ним относят все инженерные и технические линии, обеспечивающие комфортное проживание — водопроводы, канализации, электрическую проводку, отопительную систему, работу лифтов в доме.
  7. На расположение самого дома. Чем ближе квартира к крупным транспортным развязкам, тем она ценнее в глазах покупателей.
  8. На безопасность жильцов. Хорошо, если имеется охраняемый подъезд и территория возле дома, присутствует домофон и работает консьержка.
  9. На престижность района. Это, пожалуй, основной фактор при выборе жилья. К нему относят также тип здания (новое или старое), и наличие в нём соответствующего ремонта.
  10. На тип использованного строительного материала. Наибольшим спросом пользуются квартиры в домах, возведённых из кирпичей — долговечного, тёплого и надёжного строительного материала.

Поиск покупателя

задача продавца — это привлечение максимального числа заинтересованных покупателей.

Для достижения этих целей необходимо выполнить одно или несколько предложенных ниже действий:

  • подать объявления в популярные местные газеты;
  • поместить объявления на известных интернет-ресурсах (досках объявлений) или сайтах агентств недвижимости;
  • самостоятельно расклеить объявления в максимально оживлённых точках города (например, возле транспортных остановок или супермаркетов);
  • рассказать о предстоящей продаже всем знакомым и родственникам (в этом случае срабатывает бесплатное «сарафанное радио»);
  • обратиться в риелторскую контору — эти специалисты напрямую заинтересованы в скорейшей продаже по самой выгодной цене.

Подготовка документации

Продажа осуществляется через подписание договора купли-продажи, для оформления которого заинтересованным сторонам необходимо обратиться в нотариальную контору.

При себе продавцу необходимо иметь пакет документов, сформированный:

  • из паспорта, удостоверяющего личность;
  • из домовой книги, удостоверения, подтверждающего право собственности, и технического паспорта;
  • из свидетельства о заключённом браке владельцев недвижимости (или из документа о разводе, если он произошёл);
  • из свидетельств рождения всех детей (для несовершеннолетних жильцов дополнительно требуются разрешения органов опеки!);
  • из письменного согласия каждого из совладельцев;
  • из справки, выданной в БТИ (в ней присутствует информация о балансовой стоимости и общем состоянии квартиры);
  • из справки, подтверждающей отсутствие задолженности по выплатам коммунальных платежей (выдаётся в ЖЭК);
  • из документа по оценке жилья, полученного от оценщиков;
  • из листа выбытия, подтверждающего, что хозяева выписались из квартиры (выдаётся в паспортном столе, также отметка есть в домовой книге).

Оформление договора купли-продажи

В этом документе оговаривается стоимость жилья, а также указывается дата обращения в нотариальную контору для подписания основного договора о купле и продаже. Кроме того, вносится информация по срокам выселения бывшего хозяина (обычно он покидает жильё в месячный срок).

Фиксируется сумма задатка. Эти деньги являются своеобразной компенсацией продавцу в случае отказа покупателя от сделки. Если отказывается продавец, покупателю выплачивается задаток в двойном размере.

Основной договор всегда подписывается в присутствии нотариуса. Стороны знакомятся с документом, оплачивают все налоги. После чего деньги передаются продавцу и подписывается договор.

Прохождение регистрации

Чтобы получить право на владение купленной квартирой, новый хозяин должен пройти государственную регистрацию. Для этого необходимо обратиться в местный орган, занимающийся вопросами регистрации.

При себе необходимо иметь пакет документации, сформированный:

  • из заявления;
  • из паспортов обеих сторон сделки;
  • из квитанции, подтверждающей выплату налоговых сумм;
  • из основного договора о купле и продаже;
  • из документа о регистрации прежнего владельца;
  • из кадастрового паспорта;
  • из выписки из домовой книги;
  • из справки об отсутствии любых задолженностей по коммунальным счетам;
  • из письменного согласия всех владельцев (отчуждения);
  • из разрешения органов опеки (только в случае присутствия несовершеннолетнего совладельца!).

Получение платы за квартиру

Передача денег всегда фиксируется в нотариальной конторе! Подписание договора возможно только после полного расчёта покупателя с продавцом.

Для подтверждения перевода средств со счёта покупателя на банковский счёт продавца необходимо предъявить нотариусу банковскую квитанцию. В среднем комиссия банка за эту операцию составляет 1 800-2 000 рублей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/prodazha-obshej-kvartiry.html

Правила продажи долевой собственности с июня по новому закону

Согласие на продажу долевой собственности

С недавнего времени, для того, чтобы осуществить сделку по продаже, обмену или дарению имущества, достаточно было всего лишь оформить документы на сделку и, причем без визита к нотариусу.

С 1 июня 2016 года законодательство Российской Федерации внесло новые коррективы по продаже долевой собственности жилья. Эти нововведения начали действовать с появлением нового Федерального закона 172-ФЗ.

Он включал в себя полный пакет услуг, связанный с отчуждением прав на владение недвижимой собственностью, которая, в свою очередь, должна быть заверена нотариусом.

  • В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома
  • Какие функции выполняет нотариус?
  • Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома
  • Примерная стоимость
  • Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома
  • Последствия принятия закона
  • Собственность несовершеннолетних
  • Заключение

В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома

С появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления.

А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются.

Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.

Согласно закону, необходимо чтобы собственник в письменном виде поставил в известность всех задействованных в сделке лиц о том, что он собирается продавать свое имущество.

Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку.

При этом в документе также должна быть указана сумма, на которую он рассчитывает после заключения договора.

По факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом.

Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме.

Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.

Какие функции выполняет нотариус?

задача нотариуса – это обеспечить все необходимые условия для соблюдения всех правил договора всеми участниками сделки.

С появлением нововведений в Федеральный закон, осуществление сделок купли-продажи доли недвижимости перестало происходить без уведомлений, которые зачастую были связаны с фальсификацией подписей самих владельцев.

Также нотариус должен убедиться в том, что лица, участвующие в сделке пришли к обоюдному согласию касаемо самой сделки. Чтобы в этом удостовериться, нотариус должен собрать все подписи, которые будут свидетельствовать о том, что все стороны, участвующие в договоре, со всем согласны и готовы заключить сделку.

Очень важным элементом в работе нотариуса является проверка на подлинность сделки. В случае выявления каких-либо подозрительных или непонятных для соглашения сделки признаков, нотариус в обязательном порядке должен прекратить какие-либо действия, связанные с утверждением подобного договора.

Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома

Положительными моментами нововведений о продаже доли недвижимости являются:

  • Полная проверка нотариальной конторой правил соблюдения сделки купли-продажи доле собственности лицами, которые не достигли совершеннолетия. Также это относится и к гражданам, которые являются недееспособными. В свою очередь, это означает, что все они несут ответственность за то, чтобы подобные договоры происходили в соответствии с законом.
  • Отныне уведомления будут осуществляться следующими способами: либо продавец от собственника будет получать отказ от покупки в письменном виде, либо нотариус сам будет рассылать уведомления о предстоящей продаже собственникам по почте.
  • Договор о продаже долевого имущества будет осуществляться только тем нотариусом, который будет находиться непосредственно в вашем округе.
  • Сделка будет заключаться только между теми гражданами, которые имеют к ней прямое отношение. Это означает, что третьи лица не могут участвовать в сделке. То есть, члены семьи обеих сторон договора не смогут иметь к делу никакого отношения, что тем самым обеспечивает защиту покупателей от судебных проблем. Это может быть связано с несоблюдением прав людей, которые не относятся к этой сделке.

Отрицательными моментами можно считать:

  • В России существует относительно небольшое количество нотариальных контор, а это, в свою очередь, может вызвать сложности в проведении сделок.
  • Оплата услуг нотариуса при заключении договора. Как правило, такие услуги в договоре прописываются как «технические работы».
  • Необратимое увеличение числа фиктивных договоров на продажу жилплощади во избежание возможности заполучить разрешение сделки нотариусом для других владельцев этой же квартиры.

Примерная стоимость

Все тарифы контролируются статьей 333.24 НК РФ Также это относится и к госпошлинам. Данный закон гласит о том, что общий объем пошлин от полной стоимости указанного договора должен составлять не более половины процента. При этом размер суммы не должен превышать лимит в 20000 рублей.

Сам же продавец имеет право выбора более удобного для него способа учета стоимости, величина которого будет представлена в нескольких вариантах – кадастровая или же по рыночной цене.

При наличии обоих вариантов стоимости недвижимости, специалист обязан выбрать наиболее низкую цену для учета различных тарифов на предложенные услуги.

Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома

После тщательного проведения анализа всех особенностей, связанных с поправками в законопроект, можно сказать, что владельцы недвижимого имущества могут столкнуться с различными трудностями, которые не исключены в процессе продажи имущества, а также при оформлении правовой документации на передачу жилья. Вот перечень проблем, с которыми могут столкнуться участники договора:

  • Основная проблема заключается в увеличении стоимости услуг. Раньше, до принятия закона, для заключения сделки достаточно было составить договор купли-продажи на квартиру или дом. Но с появлением поправок в законопроект лица, участвующие в сделке теперь должны выплачивать пошлину за услуги нотариуса. Сумма выплат составляет половину процента от общей стоимости продаваемой жилплощади, но с условием, что минимальная сумма будет взиматься в размере не ниже чем 300 рублей. Также существует и лимит, который составляет 20000 рублей. Кроме услуг, которые предоставляет нотариус также могут быть дополнительные выплаты.
  • Другая не менее важная проблема заключается в том, что данная процедура требует большого количества времени. Например, если раньше до принятия закона вся процедура могла занять несколько дней, то сейчас срок на выполнение подобной процедуры стал значительно больше. На сегодняшний день время ожидания может составлять до одного месяца. Уменьшить такой срок можно при условии, если остальные владельцы напишут отказ на получение предлагаемой долевой недвижимости. Но это бывает крайне редко.
  • Также существует риск, что сделка может сорваться. Это возможно при условии, если действующие в сделке лица не дадут свое согласие. Еще одна причина может быть связана с длительным ожиданием на осуществление текущего договора.
  • Загруженность нотариальных контор или же их отсутствие. С проблемой подобного характера чаще всего могут столкнуться люди, проживающие в малонаселенных пунктах.

Продавая долю квартиры, не стоит забывать и о мошенничестве. Помните, что перед заключением любой сделки, например, решили вы покупать или продавать недвижимость, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Последствия принятия закона

Новые поправки к закону были приняты для того, чтобы уменьшить риски, связанные с мошенничеством. Но это повлекло за собой и негативные моменты. Одним из таких моментов повлекло увеличение суммы на осуществление каких-либо сделок, связанных с недвижимостью.

Кроме того, с увеличением финансовых затрат также увеличилось и время, которое необходимо для отчуждения жилплощади. К примеру, для осуществления данной процедуры мог потребоваться всего лишь один день, а теперь нужен как минимум месяц. Плюс ко всему, никто вам не даст гарантию на то, что сделка точно состоится.

Итак, как продать квартиру в долевой собственности?

Одним очень важным моментом является то, что если вы единственный правообладатель квартиры, то вы можете заключить сделку по купле-продаже без предварительного обращения за помощью к специалистам. Но для этого у вас должен быть документ, подтверждающий заключение договора купли-продажи.

Собственность несовершеннолетних

Если же сделка купли-продажи долевой недвижимости осуществляется лицами, не достигнувшими совершеннолетия, то наличие договора купли-продажи, заверенного у нотариуса является обязательным условием.

Заключение

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что нововведенный Федеральный закон внес некий порядок в заключения сделок купли-продажи долевой собственности.

Закон во многом может помочь пресечь незаконные планы мошенников, тем самым защитить обычных граждан от мошенников.

Нередко встречались случаи, когда новый обладатель жилплощади вскоре узнавал о том, что его собственность не может принадлежать ему по праву.

Это обуславливается тем, что мошенники смогли осуществить сделку по фальшивому договору для приобретения доли квартиры или дома.

Шанс найти злоумышленников после такого мошенничества очень низок.

На сегодняшний день за легальность и соблюдение сделки отвечают специалисты из нотариальной конторы, которые полностью обеспечивают контроль выполнения всех перечисленных условий всеми участниками процесса.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/pravila-prodazhi-dolevoj-sobstvennosti-s-iyunya-po-novomu-zakonu.html

Как продать долю в доме с землей – Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

Согласие на продажу долевой собственности

16 128 просмотров

Оформление жилого помещения в долевую собственность популярно при покупке имущества в браке, получении жилого дома в наследство, при приватизации.

В результате один объект недвижимости имеет нескольких владельцев. В случае развода или других жизненных ситуаций, один из собственников может решить реализовать свою долю.

Рассмотрим, как проходит продажа части дома и земельного участка в долевой собственности.

Правила продажи

Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:

  1. Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
  2. Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.

Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.

Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.

Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.

Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.

Правила продажи доли

№ п/пПравила
1Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка
2Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления
3Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется
4Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)

Обязательным условием при продаже доли является направление совладельцам уведомлении в письменном виде. Собственник должен убедиться, что документ вручен адресату.

Для этого можно использовать:

  • телеграмму;
  • заказное письмо с уведомлением;
  • удостоверение факта вручения нотариусом.

Важно! Отсчет срока преимущественного выкупа начинается со дня вручения уведомления.

Закон не устанавливает бланк уведомления. Однако есть требования, без соблюдения которых документ считается недействительным.

Требования к уведомлению:

  • документ называется – уведомление;
  • собственник сообщает о своем желании продать долю;
  • владелец устанавливает цену;
  • продавец предупреждает, что в случае отказа, доля будет продана третьим лицам.

Образец уведомления

Скачать уведомление о продаже доли жилого дома и земельного участка

Как продать долю в доме с землей

Закон предусматривает следующие варианты продажи доли дома и земли:

  1. Выкуп совладельцами.
  2. Продажа третьим лицам с согласия сособственников.
  3. Продажа третьим лицам без согласия сособственников.

Выкуп сособственниками

Любой из совладельцев может реализовать право преимущественного выкупа. Если объект разделен на несколько долей, то продавец может направить уведомления всем совладельцам или только одному из них.

В случае выкупа доли, другие совладельцы не имеют права требования перевести сделку на них. Более того, продавец даже не обязан уведомлять их о совершенной сделке.

Совладелец может дать согласие на сделку в течение 30 дней. После окончания срока, право преимущественного выкупа теряется.

Важно! При наличии нескольких совладельцев, продавец вправе самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть имущества.

Продажа с согласия собственников

Совладельцы могут отказаться от выкупа. В такой ситуации необходимо оформить отказ надлежащим образом.

Порядок действий при продаже доли в доме и земле с согласия совладельцев:

  1. Оформление уведомления.
  2. Направление уведомления всем совладельцам.
  3. Подбор покупателя из числа третьих лиц (через 30 дней со дня вручения уведомления).
  4. Подготовка документов.
  5. Оформление договора.
  6. Нотариальное удостоверение.
  7. Регистрация сделки.

Важно! Гражданин должен направить уведомление каждому из совладельцев.

Сособственники могут отказаться от выкупа по умолчанию или предоставив письменный отказ.

Под отказом по умолчанию понимается отсутствие устного или письменного предложения о выкупе доли за сумму, указанную в уведомлении.

Под письменным отказом понимается документ, оформленный в нотариальной форме, содержащий отказ лица от совершения сделки. Формулировка не должна содержать двояких толкований.

Если продавец получил письменный отказ ото всех совладельцев, то он имеет право продать долю третьим лицам до истечения 30 дней.

Документы

Чтобы продать долю в доме и земельном участке необходимо подготовить следующую документацию:

  • гражданский паспорт продавца;
  • согласие супруга на сделку, заверенное нотариально (если объект был приобретен в период брака или брачный контракт установил режим совместной собственности);
  • правоустанавливающая документация на дом и земельный надел;
  • выписки из ЕГРН на каждую долю отдельно;
  • сведения об отсутствии обременений;
  • технический паспорт на дом;
  • кадастровый паспорт на участок;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из паспортного стола о снятии с учета;
  • справка об отсутствии задолженности по налогам;
  • сведения об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • копии уведомлений или письменные отказы совладельцев.

Если собственник не достиг 18 лет, то необходимо получить разрешение районного отдела опеки на совершение сделки. Приказ прилагается к документации. Дополнительно нужно приложить номер счета несовершеннолетнего для перевода денежных средств за долю на личный счет ребенка.

Если несовершеннолетним является покупатель, то дополнительное разрешение не требуется.

В случае, если одна из сторон действует через представителя, то необходима нотариальная доверенность. Стороны могут проверить полномочия представителя через сервис Федеральной нотариальной палаты. Реестр содержит данные обо всех выданных доверенностях.

Сроки

При согласии совладельцев на продажу долей в имуществе третьим лицам, проведение сделки займет сравнительно немного времени:

  1. Получение ответа от совладельцев – от 1 дня до 30 дней.
  2. Сбор документации – от 7 дней (при наличии надлежащей документации) до 90 дней (если доли были не выделены).
  3. Регистрация и нотариальное удостоверение – от 7 до 10 дней.

Важно! С 2019 года обязанность по передаче документов на государственную регистрацию в Росреестр возложена на нотариуса. Так как сделка по продаже долей обязательно оформляется через нотариальную контору, то стороны освобождены от необходимости подавать документы через МФЦ или в Росреестр.

Расходы

Затраты на оформление сделки преимущественно возлагаются на продавца. Однако стороны могут разделить их в другом поряке.

Основные затраты:

  • оформление контракта купли-продажи – от 3 000 р. до 5 000 р.;
  • госпошлина за нотариальное удостоверение – 0,5% от стоимости объектов;
  • услуги нотариуса – от 2 000 р. до 10 000 р. (в зависимости от региона);
  • госпошлина в Росреестр – 2000 р. (за долю в жилом доме) и 350 р. (за долю в земельном участке).

В случае выделения долей перед сделкой гражданин несет дополнительные расходы. Вопрос может быть урегулирован добровольно (через нотариуса). В таком случае стоимость процедура составит от 10 000 р.

В случае выделения долей в суде заявителю придется оплатить госпошлину за имущественный иск. Она зависит от стоимости доли и составляет от 400 р. до 60 000 р.

Кроме того, продавец должен оплатить налог в размере 13 % от суммы сделки. Закон предусматривает освобождение от сбора:

  • если объект получен в наследство более 3 лет назад;
  • если объект приобретен более 5 лет назад.

Срок исчисляется с момента выделения доли.

Продажа без согласия сособственников

На самом деле, закон не предусматривает необходимость получения согласия. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Однако совладельцы могут чинить препятствия в продаже объекта. Рассмотрим, как продать долю в доме с землей без согласия сособственников.

Возможны следующие способы реализации объекта:

  1. Принудительное вручение уведомления.
  2. Выдел доли в натуре.

Принудительное вручение уведомления

Такой вариант подходит, если совладельцы отказываться выкупать долю.  В такой ситуации гражданин имеет право продать имущество через 30 дней со дня вручения уведомления.

Однако совладельцы могут избегать получения (отказываться от получения письма, скрываться от продавца).

В такой ситуации возможны следующие варианты:

  • гражданин направляет уведомление заказным письмом с сообщением о вручении;
  • в случае возврата письма без вручения адресату необходимо обратится к нотариусу.

Нотариус имеет право удостоверить отказ от получения. Для этого он лично направляет письмо или сам посещает место проживания получателя.

При вручении уведомления, нотариус удостоверяет факт вручения. При отказе от получения, удостоверяется факт отказа. Процедура носит платный характер.

Выдел доли в натуре

Закон предусматривает возможность выделить долю в жилом доме в натуре. Под выделением в натуре понимается раздел жилого дома на 2 квартиры.

Такой вариант возможен в следующих случаях:

  • если доля продавца является значительной;
  • если дом позволяет такое выделение;
  • если уполномоченные органы дают соответствующее разрешение.

Вопрос может быть согласован собственниками на добровольной основе. В случае отказа других владельцев, решение принимает суд.

Вне зависимости от мнения сособственников, обязательным условием является одобрение выдела уполномоченными органами. Для принятия решения необходимо привлечь геодезиста, кадастрового инженера, специалиста органа местного самоуправления, сотрудника БТИ.

Процедура выделения является весьма дорогостоящей. Однако в результате, гражданин станет владельцем обособленного жилого помещения. Квартире будет присвоен почтовый адрес.

Продажа доли в жилом доме проходит по цене, как минимум на 20% дешевле, чем в составе дома. Снижение стоимости не распространяется на квартиры в жилом доме. Поэтому часть затрат будут компенсированы за счет повышения цены.

Важно! Основным плюсом является обособленность объекта. Гражданин не должен предоставлять сособственникам право преимущественного выкупа. С момента присвоения адреса, они становятся соседями.

Кроме того, выделение с целью дальнейшей продажи может сподвигнуть совладельцев на выкуп.

Документация

Перечень документов для продажи дома без согласия зависит от выбранного варианта. Если объект продается, как индивидуальный жилой объект, образованный в результате выделения, то требуется общий перечень данных.

В случае отказа совладельцев от получения уведомления необходимо приложить:

  • нотариально удостоверенный отказ от вручения;
  • уведомление о вручении письма.

Затраты

Величина расходов значительно больше:

  • госпошлина в суд – от 400 р. до 60 000 р.;
  • подготовка новой документации – до 50 000 р.

Остальные затраты совпадают с указанными выше.

Информация в статье носит обобщенный характер. Однако каждая ситуация является индивидуальной. Процедура продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, имеет свои сложности.

Чтобы избежать рисков, целесообразно обратиться к квалифицированному юристу. Специалист поможет оформить уведомление и вручить его совладельцам. А также подготовить документы для сделки.

Для получения бесплатной консультации необходимо оставить свои данные и краткое описание проблемы в форме обратной связи.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-chasti-doma-i-zemelnogo-uchastka-v-dolevoj-sobstvennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.