Согласие несовершеннолетнего на продажу доли квартиры

Содержание

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли в 2020

Согласие несовершеннолетнего на продажу доли квартиры

Дети могут быть владельцами доли в праве собственности на жилье – законом это не запрещено.  По приватизации или по другому основанию ребенок получил часть жилплощади – не имеет значения. Если семья стремится улучшить свои жилищные условия, появляется проблема, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли. Давайте с этим разбираться.

Важный нюанс

Закон тщательно защищает интересы детей, ведь сами дети не могут отстоять свои права или обнаружить, что кто-либо нарушает их. Осуществляя сделку купли-продажи, нужно проследить, чтобы их интересы не затрагивались.

Человек считается несовершеннолетним, пока ему не исполнится 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше – с 16 лет, с момента:

  • заключения брака;
  • эмансипации по суду.

Вопросами распоряжения недвижимостью малолетних, долями несовершеннолетних детей занимаются родители или опекуны, которым для этого не нужна специальная доверенность. По итогу продажи ребенок обязательно получает в собственность другую жилплощадь. Когда речь идет о доле – в новом жилье ему также положена доля.

Получаемое жилье по размеру должно быть аналогично проданному. Это касается как размера доли, так и фактического размера площади. Например, если сын был собственником 1/4 доли размером 12 квадратов, по итогу сделок он должен стать хозяином такой же доли или больше.

Процесс продажи сопряжен с двумя бюрократическими особенностями:

  • запрос разрешения у опеки;
  • визит к нотариусу за удостоверением сделки.

Обходного пути, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего, не существует. Несоблюдение этих особенностей приведет к отмене сделки.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

  • заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
  • готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
  • 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
  • продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

  • супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
  • мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
  • супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Какие документы принести в орган опеки

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

  1. Паспорта граждан, которые подают заявление.
  2. От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
  3. Свидетельства на рождение детей.
  4. Подтверждение регистрации брака или развода.
  5. Бумаги на продаваемое жилье.
  6. Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

  • подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
  • доказательства технического состояния – планы, паспорта;
  • основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
  • справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
  • подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу.

В каких случаях можно получить отказ

Можно ли продать квартиру? Опека откажет, если продажей будут нарушены права детей. К такому выводу чиновники приходят, если:

  • жилье приобретается по ДДУ дома, который еще не построен;
  • новая жилплощадь меньше по размерам, чем старая;
  • сын (дочь) получит меньшую долю, чем имел до этого;
  • новая жилплощадь покупается через рассрочку;
  • новое жилье не имеет коммуникаций (вода, канализация, свет, тепло);
  • районе лишен инфраструктуры;
  • продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается мнимой сделкой опекой.

Если из документов очевидно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого – продажу однозначно одобрят. Этот момент нужно учитывать при формировании бумаг.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже

Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно.  При определении доли учитываются следующие правила:

  1. Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
  2. Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
  3. Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.

Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.

Продажа квартиры с несовершеннолетним: порядок действий

Алгоритм продажи, если в доле несовершеннолетние, такой:

  1. Родители получают разрешение ООП на продажу.
  2. Стороны идут на прием к нотариусу, где составляется и подписывается контракт.
  3. Документы по сделке передаются на регистрацию права покупателя Росреестром.
  4. По итогу процедуры продавец и покупатель получают документы от Росреестра.
  5. Расчет за квартиру и ее передача производится на любом из этапов сделки.

Порядок получения разрешения у ООП был рассмотрен выше. Ниже подробнее описаны дальнейшие шаги.

Составление договора купли-продажи

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

  • текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
  • перечень документов для подготовки текста;
  • какие документы нужно взять на прием;
  • сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

Важно. Нотариус заверяет договор в своем кабинете – поэтому осмотр жилья покупателем производят перед визитом к нотариусу.

Контракт подписывается родителями за малолетних до 14 лет, а если от 14 до 18 лет, то с согласия родителей – самими детьми. Как продать квартиру с долей неcовершеннолетнего – только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы соглашения влечет недействительность сделки. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на покупателя.

Регистрация сделки и перечень документов

Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.

Для регистрации понадобятся:

  1. Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
  2. Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
  3. Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
  4. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
  5. Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  7. Справка о прописанных.
  8. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.

Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.

Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.

Расчет за квартиру и передача

Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре. Это может быть:

  • предоплата по предварительному договору;
  • оплата в день заключения договора;
  • оплата с отсрочкой или в рассрочку.

Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую.

Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа. В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров.

Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона.

Образцы и бланки

Ниже представлены образцы и бланки, необходимые для оформления купли-продажи квартиры с несовершеннолетним:

  • заявление для опеки;
  • договор купли-продажи.

Указанные документы актуальны не только, если недвижимость куплена в 2020. Продажа квартиры с долей неcовершеннолетнего ребенка может быть оформлена этими бланками и в 2021 году.

Заключение

Продажа квартиры с несовершеннолетним – процедура трудоемкая, но вполне реальная. Необходимо заранее составить план действий, а бумаги начать собирать за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи. Очень важно соблюсти все нюансы, обозначенные выше, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.

Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно вы можете узнать из следующего поста, а если вам нужна помощь с продажей недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, то просьба оставить ваши контактные данные онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и оценку поста.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli.html

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: можно ли это сделать, основные требования

Согласие несовершеннолетнего на продажу доли квартиры

Сделки по реализации имущества, часть которого записана на несовершеннолетнего, законодательно разрешены. Но это не значит, что родителям не предстоит столкнуться с трудностями.

Можно ли продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Право собственности неотчуждаемо от ребенка и закреплено законодательством.

Но 1 часть статьи 37 ГК РФ наделяет родителей, а также опекунов и лиц, которым доверено попечительство несовершеннолетних, правом на распоряжение доходами ребенка.

Законный представитель может на свое усмотрение тратить алименты, пособия и пенсии, а также прибыль, получаемую от имущества, находящегося в собственности детей.

Самостоятельно распоряжаться ребенок 14-18 лет, в соответствии со статьей 26 ГК РФ, может только:

  1. Стипендиями, назначаемыми образовательными учреждениями, фондами и иными организациями, органами власти и частными лицами.
  2. Заработком, в том числе начисляемым за трудовую деятельность или получаемым от предпринимательства.
  3. Прочей прибылью.

К списку также стоит добавить деньги, которые ребенку дают родители. Причем тратить их самостоятельно могут даже дети, которым еще не исполнилось 14. Об этом сообщает статья 28 ГК РФ.

С возможностью реализации имущества ребенка разобраться сложнее, чем с доходами. Правом на получение в собственность недвижимости дети обладают с рождения, о чем говорится в 3 пункте статьи 60 СК РФ.

Хотя несовершеннолетние не вправе заключать сделки, направленные на покупку домов и квартир, они могут:

  • получить недвижимость в дар;
  • унаследовать недвижимость;
  • принять участие в приватизации с обязательным выделением доли;
  • стать собственниками наравне с родителями при покупке квартиры в ипотеку;
  • обзавестись недвижимостью, если покупка производится за принадлежащие ребенку деньги, например за материнский капитал или подаренные средства.

Осуществить продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году могут только его родители. Но и они вправе сделать это только при выполнении закрепленного в статье 65 СК РФ условия – о соблюдении интересов ребенка. Проверкой соответствия сделок положениям семейного законодательства занимаются органы опеки и попечительства (далее – ООП).

Это важно знать:  Исковое заявление на алименты в браке: образец 2020 года

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Реализовать долю помещения сам несовершеннолетний может в случае наступление эмансипации при выполнении условий статьи 27 ГК РФ, среди которых:

  • определенный возраст – инициировать эмансипацию можно с 16 лет;
  • обязательное трудоустройство либо регистрация в качестве ИП;
  • разрешение родителей;
  • согласие ООП либо судебное решение.

Кроме этого, согласно статье 21 ГК РФ, полная дееспособность возникает в том случае, если несовершеннолетний оформляет официальные брачные отношения в органах ЗАГС – также только по достижении шестнадцатилетия. Тогда ребенок, признанный полностью дееспособным, приобретает к уже имеющемуся с рождения праву владения дополнительно и право распоряжения.

Нужно ли получать согласие отца и органов опеки

Статья 61 СК РФ гласит о том, что в России родители несут равные обязанности по содержанию и воспитанию совместных детей, а также обладают равными правами. Как следствие, продажа доли несовершеннолетнего в квартире потребует согласия как матери, так и отца.

Что касается разрешения от органов опеки, то статья 60 СК РФ в пункте 3 говорит, что условия реализации имущества ребенка урегулированы гражданским законодательством. Если быть точнее, то пользоваться при рассмотрении вопроса нужно статьей 37 ГК РФ, определяющей правила распоряжения собственностью лиц, над которыми установлена опека или попечительство.

Пункт наделяет ООП исключительным правом на защиту интересов ребенка. Соответственно, любая сделка с имуществом, которое принадлежит несовершеннолетнему, может быть совершена только после получения соответствующего разрешения от указанного ведомства.

Согласие органы опеки предоставляют только при выполнении определенных условий:

  1. Ребенок станет собственником другого жилья – получит во владение равную проданной долю в ином другом помещении.
  2. На личный счет несовершеннолетнего будут переведены деньги за проданную часть. Использовать средства можно по достижению совершеннолетия.

Родители также обязуются предоставить доказательства предоставления нового помещения для проживания, а также перехода во владение несовершеннолетнего части жилья, либо зачисления денег на счет. В качестве подтверждения выступают:

  • выписка из ЕГРН, где указана доля несовершеннолетнего;
  • выписка из лицевого счета, оформленная в банке.

Доказательства должны быть представлены в ООП в течение 3 месяцев с даты совершения сделки по продаже, иначе ее результаты могут быть обжалованы ведомством в судебном порядке. Суд же может признать сделку оспоримой и недействительной в соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ.

Это важно знать:  Как проверить переоформили ли машину после продажи

Алгоритм действий при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Чтобы реализация имущества прошла быстро и без осложнений, стоит придерживаться четкой инструкции. Предлагаем выделить в ней пять основных этапов.

Сбор необходимых документов

Самая главная бумага, без которой заключить сделку по продаже не выйдет – согласие ООП. Оно выдается на основании заявления родителей несовершеннолетнего, в котором указываются такие сведения:

  • информация о продаваемом объекте – адрес, размер, количество собственников и размеры принадлежащих им долей, реквизиты правоустанавливающего документа;
  • данные о владельцах – ФИО для всех, а также дополнительно дата рождения для ребенка;
  • адрес жилья, куда будет прописан несовершеннолетний;
  • подтверждение, что через 3 месяца будет предоставлено доказательство выделения новой доли или зачисление денег на личные счета детей.

Помимо этого для совершения сделки и регистрации жилья потребуется:

  1. Паспорт. Документ предоставляется каждым из владельцев. При этом если у ребенка-собственника его пока нет, потребуется его свидетельство о рождении.
  2. Соглашение о купле-продаже. Необходимо заверить у нотариуса.
  3. Согласие мужа/жены. Бумага также подлежит нотариальному заверению.
  4. Подтверждение регистрации отношений в ЗАГСе – свидетельство о браке.

Обращение к нотариусу

Законодательство устанавливает обязательность заверения некоторых документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилья с долей несовершеннолетнего:

  1. Договор между продавцом и покупателем. Необходимость обращения к нотариусу при участии в сделке несовершеннолетнего указывается во 2 пункте статьи 54 ФЗ №218-ФЗ, действующего с 13 июля 2015 года.
  2. Подтверждение об отсутствии претензий со стороны супруга – на основании 3 пункта статьи 35 СК РФ.

При отсутствии необходимых бумаг или их нотариального заверения сделка по продаже признается ничтожной.

Документ обязательно подписывается в присутствии нотариуса, как обозначено в статье 54 ФЗ №218-ФЗ. При этом подпись ставится:

  1. Законным представителем, если младшему собственнику не исполнилось 14 лет. Присутствие последнего не обязательно. В случае с более старшими детьми, не достигшими, однако, совершеннолетия, родители лишь прописывают в договоре согласие с заключением сделки.
  2. Самим ребенком-владельцем, если ему исполнилось 14.

Регистрация в Росреестре

Для внесения сведений о новых собственниках в ЕГРН и получения выписки из госреестра потребуется предоставить в МФЦ или филиал Росреестра по месту нахождения квартиры:

  • подписанный сторонами договор о покупке;
  • удостоверения личности новых владельцев;
  • разрешение ООП.

Дополнительно нужно оплатить государственную пошлину – 2000 рублей в соответствии со статьей 333.33 НК РФ.

Срок получения выписки – 7-9 дней.

Это важно знать:  Какие права имеет отец который платит алименты

Уплата налога

Сделки по продаже квартиры сопровождаются получением дохода, а значит признаются налогооблагаемыми. Однако, согласно статье 217 НК РФ, продавцы не всегда обязаны платить государству.

Подробно условия освобождения от налогов отображены в статье 217.1 НК РФ.

В пункте 3 сказано, что не нужно совершать выплаты, если проданная квартира находилась в собственности 3 года и более, и была получена:

  • при проведении приватизации;
  • по наследству;
  • в качестве дара;
  • в соответствии с соглашением о пожизненном содержании с иждивением.

В иных случаях освобождение от налога наступает по истечении 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, как утверждает пункт 4 статьи 217.1 НК РФ.

Несовершеннолетние собственники при продаже квартиры, находившейся во владении меньше времени, чем указано в пунктах 3 и 4 статьи 217.1 НК РФ, приобретают право на имущественный вычет в соответствии со статьей 220 НК РФ наравне со взрослыми. Его размер – 1 млн рублей, умноженный на величину доли.

Декларацию в ФНС подавать ребенку также необходимо, как сообщает 1 пункт 229 статьи НК РФ, так как дети в случае реализации принадлежащей им доли попадают в категорию налогоплательщиков, обозначенную в части 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ. Только за несовершеннолетнего это делают родители.

Какие сложности могут возникнуть при продаже

При реализации недвижимого объекта, доля которого принадлежит ребенку, основных сложностей две:

  1. Получение согласия от органов опеки. Можно избежать проблем, если заключать сделки о продаже жилья и покупке нового одновременно, с выделением эквивалентной части несовершеннолетнему. Также можно отписать ребенку часть другого жилья, находящегося в собственности.
  2. Расчет налога в соответствии с размером доли и подача 3-НДФЛ. Здесь лучше проконсультироваться с юристом, чтобы не ошибиться.

Продать квартиру, часть которой записана на ребенка можно, если четко следовать приведенной инструкции и не забывать о необходимых документах.

Источник: https://fms21.ru/prodazha/kvartiry-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka.html

Продажа доли несовершеннолетнего без согласия второго родителя |

Согласие несовершеннолетнего на продажу доли квартиры

Родители несовершеннолетнего имеют равные права в отношении ребенка как в части его воспитания, так и в части распоряжения принадлежащими ему объектами недвижимости. Все эти вопросы решаются между родителями совместно по взаимному согласованию.

Если родители хотят продать квартиру ребенка, или его долю в общей квартире, они получают согласие органов опеки и регистрируют сделку в Росреестре. Это идеальный пример.

Но в практике случаются ситуации, когда один из родителей не поддерживает второго супруга и препятствует совершению сделки: не является на регистрацию или вовсе не дает своего согласия на ее совершение. С такой проблемой столкнулась наша доверительница.

Супруги в браке приобрели квартиру, которую оформили в долевую собственность на себя и несовершеннолетнего сына — по 1/3 доли.

Расторгнув брак в 2016 году, мать и ребенок переехали в другую квартиру, определив место жительства сына с ней. В старой квартире остался проживать отец ребенка.

После переезда наша доверительница приняла решение продать принадлежащую ей и сыну доли в квартире, которую они приобретали в браке.

Для этого она обратилась с предложением выкупить доли к бывшему супругу, поскольку он обладает преимущественным правом покупки.

Однако бывший супруг, не разделяя позицию матери, отказался от покупки долей и не дал своего согласия на продажу доли ребенка, полагая, что при этом будут ущемлены права несовершеннолетнего.

Получив отказ бывшего супруга юристами фирмы совместно с доверителем было принято решение обратиться в органы опеки с просьбой предоставить согласие на совершение сделки по отчуждению доли несовершеннолетнего. Однако органы опеки, сославшись на возражения отца ребенка относительно продажи, отказали в даче своего согласия на совершение сделки.

Получив от органов опеки, в лице администрации Топчихинского района, отказ на совершение сделки, было решено обращаться в суд. Достичь нужной цели — продать долю несовершеннолетнего, по мнению юристов фирмы, возможно было двумя способами:

  1. Возложить на отца ребенка обязанность не чинить препятствий в продаже имущества несовершеннолетнего;
  2. Признать незаконным отказ органов опеки в порядке административного производства.

Обсудив варианты действий с доверителем и оценив возможный риск, мы приняли решение первоначально обратиться с исковым заявлением к отцу ребенка. А в случае отказа в удовлетворении требований, подать административное исковое заявление к администрации Топчихинского района.

Описанный порядок действий был обусловлен необходимостью: во-первых, установить факт злоупотребления отцом ребенка своими правами; и, во-вторых, получить поддержку органов опеки в судебном процессе.

Позиция истца. В судебных заседаниях интересы доверительницы представлял Роман Виноградов. В обоснование доводов искового заявления Роман приводил факты, свидетельствовавшие о том, что при совершении сделки права несовершеннолетнего не будут ущемлены.

Было отмечено, что ребенок на момент рассмотрения спора имеет в собственности долю в другой квартире большей площади, а денежные средства от продажи его доли в спорном жилом помещении доверительница обязалась внести на сберегательный счет в банке, открытый до совершеннолетия ребенка.

Позиция ответчика. Отец ребенка против удовлетворения иска возражал, указывая на то, что, по его мнению, истец преследовала корыстный интерес в совершении сделки и что в результате продажи доли ухудшилось бы имущественное положение несовершеннолетнего.

Позиция органов опеки. Привлеченный к участию в деле Комитет по образованию администрации Топчихинского района неоднократно менял свою позицию. При этом в конечном итоге с учетом приведенных истцом доводов поддержал заявленные требования в полном объеме, указав, что сделка не противоречит интересам несовершеннолетнего.

Однако, несмотря на представленные суду доказательства и позицию органов опеки, решением Топчихинского районного суда в удовлетворении требований было отказано. Суд указал на неверно избранный истцом способ защиты нарушенного права.

Проанализировав текст судебного акта, было принято решение не подавать апелляционную жалобу. Мотивировочная часть решения содержала подробный анализ всех обстоятельств дела, а также озвученную органами опеки позицию.

После вступления решения суда в силу, опираясь на установленные в решении факты, юристами было подготовлено и подано административное исковое заявление. В этот раз оппонентом по делу выступала администрация Топчихинского района.

Главное отличие при рассмотрении административных и гражданских дел — порядок доказывания. В гражданском судопроизводстве сторона, ссылающаяся на определенные обстоятельства, должна представить суду доказательства, подтверждающие ее доводы. В административном судопроизводстве доказывать свою правоту должен административный ответчик.

Позиция административного ответчика. Комитет по образованию администрации Топчихинского района против удовлетворения требований возражал. Полагал, что отказ в даче согласия на продажу доли несовершеннолетнего отвечает требованиям закона и интересам несовершеннолетнего, по мнению комитета, сделку совершать нельзя.

Позиция административного истца. Позиция заявителя по существу содержала те же доводы, что и при первом рассмотрении спора. Дополнительно было отмечено, что основные факты, имеющие значение для дела, были ранее установлены вступившим в силу решением суда, а поведение административного ответчика противоречит его поведению и его позиции, выраженной при рассмотрении первого спора.

По результатам рассмотрения дела требования нашей доверительницы были удовлетворены — отказ органов опеки в даче согласия на продажу доли ребенка в квартире суд признал незаконным и обязал комитет повторно рассмотреть заявление матери ребенка.

Суд отметил, что при принятии решения об отказе в даче согласия органы опеки не в полной мере выяснили все фактические обстоятельства и намерения матери, комитет не учел интересы ребенка (о том, что денежные средства планировалось внести на сберегательный счет), а само по себе несогласие второго родителя на совершение подобных сделок не является основанием для отказа в даче согласия органами опеки. Суд также учел позицию Комитета по образованию, ранее выраженную его представителями при рассмотрении спора.

После вступления решения суда в силу Комитетом по образованию администрации Топчихинского района было издано постановление о предоставлении согласия на продажу доли, принадлежащей несовершеннолетнему в квартире, без согласия бывшего супруга — отца ребенка.

Гражданское дело №: 2-198/2018
Административное дело №: 2а-355/2018

Источник: https://vinogradov.partners/case/prodazha-doli-nesovershennoletnego-bez-soglasiya-vtorogo-roditelya/

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Согласие несовершеннолетнего на продажу доли квартиры

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа квартиры, в которой часть (доля) принадлежит несовершеннолетнему (лицу младше 18 лет – п. 1 ст. 21 ГК РФ) – возможна, закон не ограничивает собственников в правах на распоряжение своим имуществом.

Однако, сделки такого рода могут быть на законных основаниях выполнены только при непосредственном участии органов опеки и попечительства (ООиП), на которые возлагается функция надзора за соблюдением прав несовершеннолетних граждан.

Далее мы подробно разберем порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

В глазах закона дети – это граждане, обладающие ограниченной дееспособностью. Родители являются выразителями интересов своих детей, а только потом в дело вступают ООиП, когда есть вероятность ущемления интересов детей. При продаже доли несовершеннолетнего число участников сделки увеличивается, поскольку необходимо не только получить разрешение из ООиП, но и лицензию в нотариате.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего?

Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи квартир, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему.

Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой квартире.

Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:

  1. Если продажа квартиры – это конечная цель, новую квартиру покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
  2. При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.

Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП – против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей – это слишком мало.

Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю – нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.

Как подготовить документы к продаже?

С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.

Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:

  • отсутствия второго родителя по причине развода;
  • его несогласия с продажей;
  • безвестного отсутствия отца или матери,

тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

  1. нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
  2. решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
  3. решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
  4. свидетельство о смерти, если второй родитель умер.  

Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

  • Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
  • Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
  • Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
  • Заявление;
  • Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
  • Техпаспорт старой квартиры;
  • Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
  • Нотариальная лицензия на продажу;
  • Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
  • Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение. Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.

Когда ООиП отказывают?

Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:

  • Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
  • Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
  • Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
  • Новое жилье меньше старого;
  • Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
  • Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).

Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.

Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.

Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.

Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет.

Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.

В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.

Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:

  • Улучшение экологической обстановки;
  • Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
  • Улучшение климатических условий;
  • Получение родителями более высокооплачиваемой работы.

Когда под влиянием этих аргументов и представленных документов ООиП выдадут разрешение, можно назначать даты сделок купли-продажи.

Как провести сделку?

На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.

Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей.

Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета.

В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:

  1. Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
  2. В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
  3. Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
  4. Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka

Как произвести отчуждение доли в квартире у несовершеннолетнего родственника

Согласие несовершеннолетнего на продажу доли квартиры

/ Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Назад

: 23.04.2018

Время на чтение: 5 мин

0

49

Сделок с недвижимостью, где собственником части квартиры или всей жилплощади является несовершеннолетний, становится все меньше, так как такие сделки нередко происходят с серьезными нарушениями действующего законодательства.

  • Порядок покупки
  • Разрешение органов опеки и попечительства
  • Риски и как себя обезопасить

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Это бесплатно. Задать вопрос

У несовершеннолетнего есть доля в квартире, какие нужны справки при продаже

– для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки.

Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки» .

Подготовительный этап

Каждый ребенок обязательно должен быть зарегистрирован в квартире, однако это далеко не всегда означает, что у него есть право собственности на нее.

В этом случае стоит рассмотреть следующие пункты:

  • выяснить каким способом была получена квартира в собственность самим продавцом.

    Если в ходе приватизации, несовершеннолетний не был наделен долей, то это может быть признано нарушением законодательства и все последующие сделки будут признаны недействительными в судебном порядке;

  • узнать не имеется ли нарушений у родителей по отношению к детям.

    Если были малейшие основания для привлечения их к ответственности, органы опеки маловероятно предоставят разрешение, поэтому купить подобную квартиру не получится;

  • до предоставления официального заключения органами опеки, сотрудники могут выразить свое предварительное мнение.

    Уже на этом этапе становится понятно, если ли смысл продолжать мероприятия дальше.

Если в ходе проверки всех пунктов на предварительном этапе не возникло сложностей и нарушений, следует переходить к составлению проекта договора купли-продажи. После чего его проект передается на рассмотрение в государственный орган.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Такие вопросы поступают в риэлторские компании регулярно, ведь описанная ситуация — совсем не редкость.

Если одним из собственников квартиры является ребенок, любые операции с этой недвижимостью, будь то продажа квартиры с долей несовершеннолетнего или отдельно продажа доли ребенка в квартире, производятся по особой схеме с участием территориальных органов опеки.

Специалисты агентства недвижимости «Золотой ключик» накопили богатый опыт работы с подобными сделками и с удовольствием помогут вам разрешить все трудности.

Продать квартиру с долей ребенка сложнее, чем жилье без этой особенности. Поэтому относиться к оформлению таких сделок нужно с особой осторожностью и тщательностью. Необходимо будет также собрать некоторые дополнительные документы.

Органы опеки и попечительства строго следят за тем, что при сделке не были каким-либо образом ущемлены права несовершеннолетнего. А это значит, что доля ребенка в квартире может быть продана только при условии, что ему предоставят равноценную (или большую) долю в другом жилье.

То есть, стоимость его доли ни в коем случае не должна уменьшиться.

Отчуждение доли несовершеннолетних (сделка с близкими родственниками)

Идите в опеку с письменным заявлением. Получайте их отказ. Дальше — в суд. У коллеги была подобная ситуация. Все решили без суда. Может вам через обмен попробовать? С бабушкой и дедушкой. А там уж они с сестрой сами разберутся. Поговорите с опекой. Они должны подсказать выход.

Опека говорит что Дедушка и бабушка могут продать или подарить нам свою квартиру. Но дети не могут продать свои доли бабушке и дедушке т.к это близкие родственники и тете т.к. она близкий родственник опекуна те. меня.

Продажа имущества несовершеннолетнего ребенка

Согласно ст.56 СК РФ 1. Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов

. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Отчуждение доли недвижимого имущества у несовершеннолетнего родственника

1.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Источник: https://tbti.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-rebenkom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.