Согласие органа опеки и попечительства на сделку

Недетская сделка. С одобрения опеки

Согласие органа опеки и попечительства на сделку

Для родителей появление на свет ребенка, тем более долгожданного, — огромное счастье. Однако дети могут стать большой юридической проблемой при оформлении сделок с недвижимым имуществом, даже если фактически все совершают для их блага.

Следуя букве закона…

Как отмечает Сергей Поправка, директор юридического департамента Penny Lane Realty, действующее законодательство РФ не содержит понятия «дети». При этом есть определения «малолетние лица» и «лица несовершеннолетние».

К первым относятся дети, не достигшие 14 лет; ко вторым — те, кому исполнилось 14, но еще нет 18.

В соответствии со ст. 21 Гражданского кодекса (ГК РФ) по достижении 18 лет человек считается полностью дееспособным.

Он самостоятельно может решать, где и с кем ему жить, продавать или сдавать свое имущество в аренду. Если же ребенок является несовершеннолетним или малолетним, для оформления сделок с недвижимостью необходимо письменное одобрение его законного представителя.

Последний, в свою очередь, может дать согласие только после получения письменного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

«Согласие органов опеки необходимо только при продаже квартиры (доли квартиры) или иного объекта недвижимости, принадлежащего ребенку на праве собственности. Если же несовершеннолетний только зарегистрирован, одобрение опекунского совета на отчуждение жилого помещения не нужно», — объясняет адвокат Олег Сухов.

Однако существует особое Постановление Конституционного суда РФ (от 8 июня 2010 г. № 13-П), касающееся судьбы детей, не являющихся собственниками отчуждаемой квартиры. В частности, в нем говорится о том, что федеральный законодатель должен устанавливать эффективные механизмы обеспечения защиты прав и интересов несовершеннолетних, предусматривать повышенный уровень гарантии их жилищных прав.

Поэтому, несмотря на то что по закону регистрационные службы не могут требовать у заявителя официального разрешения органов опеки на продажу квартиры, где ребенок только прописан, на практике выходит с точностью до наоборот. (Хотя по правовым нормам достаточно встречной выписки из домовой книги с указанием новой регистрации ребенка.)

По словам С. Поправки, особое разрешение потребуется и в том случае, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников, — органы опеки обязаны проверять соблюдение имущественных прав ребенка.

«Органы опеки следят за тем, чтобы в результате совершения сделки права несовершеннолетних не ущемлялись. И речь здесь идет не только о праве собственности. Будучи собственником квартиры либо ее доли, ребенок наделен правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом», — добавляет Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Новое жилье — не хуже старого

По словам Дарьи Погорельской, руководителя юридического департамента ГК «МИЦ», на федеральном уровне законодателем не определены критерии, на основании которых орган опеки и попечительства принимает решение о том, разрешить сделку или нет. Единственное, что проверяют чиновники, — не ухудшаются ли условия жизни ребенка.

Потребительские характеристики квартиры, приобретаемой взамен отчуждаемого жилья, включают в себя несколько параметров. Во-первых, размер помещения: площадь и количество комнат должны быть не меньше, чем в бывшей квартире.

«Трудности возникают при так называемых разъездах, когда ребенок, например, из трехкомнатной квартиры в силу семейных обстоятельств переезжает в однокомнатную. Даже если его доля стоит столько же, все равно нарушается право пользования: раньше в его распоряжении было три комнаты в квартире, а теперь только одна», — объясняет Н. Киселева.

Во-вторых, новая квартира должна находиться в районе, городе или населенном пункте, не уступающем по своему статусу предшествующему месту проживания.

«Переезд из Подмосковья в Москву является положительным фактором, а из столицы в область — отрицательным. У органов опеки могут появиться дополнительные вопросы», — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

В-третьих, по стоимости приобретаемая квартира не должна уступать продаваемой.

Кроме того, весьма сложно получить разрешение на сделку, если взамен реализуемого жилья предполагается покупка квартиры в новостройке.

«Если права несовершеннолетнего в результате такой сделки не будут нарушаться, а его жилищные условия по сравнению с существующими улучшатся, в этом случае орган опеки и попечительства может выдать предварительное разрешение на совершение сделки по отчуждению жилого помещения», — говорит Д. Погорельская.

По словам С. Бириной, обычно опека дает зеленый свет на приобретение объектов высокой степени готовности, как правило, уже сданным в эксплуатацию.

«При соблюдении основных вышеперечисленных критериев реально получить разрешение на покупку жилья в новостройке, если удастся документально подтвердить возможность постоянного проживания и регистрации несовершеннолетнего на иной площади», — говорит Ирина Писягина, генеральный директор ООО «Пересвет-Недвижимость».

Документы и сроки

Запланировав сделку, родители подают в органы опеки соответствующее заявление. Сроки рассмотрения устанавливают муниципалитеты. По данным экспертов рынка, на практике это занимает в среднем от десяти дней до одного месяца в зависимости от сложности ситуации.

«Чтобы органы опеки дали свое согласие на проведение сделки, родителям придется предоставить подписанный предварительный договор купли-продажи новой квартиры или нотариальное обязательство приобретения конкретного объекта в собственность несовершеннолетнего.

По истечении сроков, указанных в предварительном договоре или нотариальном соглашении, родители обязаны отчитаться перед опекой о совершившейся сделке, предъявив зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации права в пользу ребенка», — поясняет О. Сухов.

«Разрешение выдают на конкретную сделку. В нем также прописаны сроки предоставления документов, подтверждающих совершение купли-продажи», — обращает внимание И. Писягина.

Если же родители получили отказ в проведении сделки, они могут оспорить решение опеки в суде. Срок на обжалование отказа опекунского совета на продажу имущества несовершеннолетнего установлен в пределах трех месяцев. Данные права предусмотрены гл. 25 Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ).

«Немотивированные отказы опеки редки», — утверждает Н. Киселева. По ее словам, иногда родители хотят за счет детей решить свои вопросы и невольно пытаются ущемить их в правах. Поэтому следует заранее учесть все требования к приобретаемому жилью.

Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI, советует другой способ решения проблемы: «Родители могут попытаться уговорить работников органов опеки изменить решение, например, пригласят их в квартиру, которую планируют купить, обстоятельно объяснят, что права ребенка не будут ущемлены».

С точки зрения покупателя

Возникает вопрос: много ли желающих приобрести квартиру, в которой прописан или является сособственником ребенок? Ведь не факт, что опека одобрит сделку, и тогда покупатель просто потеряет время. Или, может быть, ожидание будет компенсировано снижением цены за объект? Эксперты разошлись в оценках.

«Покупателей несколько настораживает наличие в числе собственников несовершеннолетних детей, так как необходимость получения разрешения органа опеки — это дополнительная проблема, требующая для своего решения времени. За счет этого период подготовки сделки удлиняется. Поэтому стоимость квартиры, собственником в которой является несовершеннолетний, конечно, должна быть привлекательной для покупателя», — считает Н. Киселева.

«Наличие детей не влияет на стоимость жилья, но услуги риэлтора будут чуть дороже.

Например, если при обычной купле-продаже риэлтор возьмет, скажем, 3% комиссионных, то в случае если в квартире прописан несовершеннолетний, он попросит уже 4%, — объясняет С.

 Шевченко, — так как детей нужно снимать с учета, согласовывать все действия с органами опеки, то есть объем работы для специалиста значительно увеличивается».

Источник: https://www.cian.ru/stati-nedetskaja-sdelka-s-odobrenija-opeki-217503/

Практики

Согласие органа опеки и попечительства на сделку

Ситуация, когда несовершеннолетний ребенок является собственником земельного участка, дома, квартиры или имеет долю в праве собственности на них, на сегодняшний день встречается часто.

При этом собственник, не обладая в силу своего возраста полной дееспособностью, не может наравне с дееспособными взрослыми людьми осуществлять свои права и защищать свои интересы. Обязанность защиты интересов несовершеннолетних возложена на их законных представителей — родителей, усыновителей, опекунов и попечителей.

Но последние не всегда с этими обязанностями справляются. Невозможность материального обеспечения детей толкает родителей на совершение сделок с имуществом, прежде всего, с квартирами, с причинением существенного ущерба своим детям.

Поэтому законодательство уделяет данному вопросу особое внимание, что обязывает регистрирующие органы, а также самих участников сделок проявлять повышенную осмотрительность к сделкам с участием несовершеннолетних.

Итак, гражданское законодательство выделяет по возрасту три группы несовершеннолетних: малолетние — в возрасте до 6 лет, они являются полностью недееспособными; малолетние в возрасте от 6 до 14 лет — обладают неполной дееспособностью; несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет — также наделены неполной дееспособностью, но она шире по объему прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Например, ребенок в возрасте 12 лет сам не вправе совершать даже безвозмездные сделки с недвижимостью, в частности, принять в наследство по закону, завещанию или в дар жилой дом, поскольку принятие в собственность такого наследства или дара требует государственной регистрации.

Такого рода сделка в интересах малолетнего может быть совершена только через его законных представителей — родителей, усыновителей, опекуна.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 лет совершают сделки по распоряжению квартирой, дачей, земельным участком, другой недвижимостью, находящейся в их собственности, только с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Раньше закон не определял, в какой форме должно быть выражено согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетним. Гражданский кодекс РФ восполнил этот пробел, установив, что такое согласие должно быть выражено в письменной форме. Несоблюдение этого правила является основанием признания сделки, совершенной несовершеннолетним, недействительной.

Но она может быть признана действительной, если после ее свершения последует письменное одобрение законных представителей несовершеннолетнего.

Статья 37 ГК РФ предусматривает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать любые сделки по отчуждению, влекущие уменьшение имущества подопечного.

Этой же статьей определено, что и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, при этом следует иметь в виду, что Семейный кодекс РФ (пункт 4 статьи 60) распространяет на родителей правила, установленные статьей 37 ГК РФ, при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребёнка. Следовательно, при отчуждении недвижимого имущества, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства (пункт 4 статьи 292 ГК РФ). В соответствии со статьей 84 ГК РФ орган опеки и попечительства осуществляет надзор за деятельностью опекунов и попечителей по месту жительства подопечных. Подтверждением проживания ребенка по конкретному адресу является его регистрация по месту жительства. Таким образом, разрешение (согласие) на оформление сделки с недвижимостью должно выдаваться по месту регистрации несовершеннолетнего. Если отчуждается жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетнему собственнику (сособственнику), проживающему за пределами Российской Федерации, то разрешение на отчуждение имущества дают органы опеки и попечительства по месту нахождения имущества несовершеннолетнего. В случае, если ребенок (опекаемый) живет с законным представителем (опекуном) не по месту регистрации, то при наличии документов, подтверждающих данный факт (справка из детского дошкольного учреждения, школы, детской поликлиники), орган опеки и попечительства вправе принять к рассмотрению документы по отчуждению недвижимости по месту фактического проживания ребенка, указав при этом на данные обстоятельства и согласовав решение данного вопроса с органом опеки и попечительства по месту регистрации ребёнка. В соответствии с действующим законодательством выдача разрешения или согласия на отчуждение имущества несовершеннолетних производится муниципальными образованиями в форме распоряжения, подписанного главой муниципального образования. Основанием для издания распоряжения являются заявления заинтересованных граждан и представителей юридических лиц, а также запросы нотариусов. Текст распоряжения оформляется муниципальными образованиями с учетом требований, предъявляемых при подготовке организационно-распорядительной документации. При оформлении разрешения на совершение сделки с участием несовершеннолетних в распоряжениях нередко содержится требование об одновременном приобретении жилого помещения для несовершеннолетнего, что значительно затрудняет его реализацию или делает вообще невыполнимым. В том случае, если органом опеки и попечительства разрешена продажа принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли в праве собственности) только при условии приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения (доли в праве собственности), данное условие должно быть указано непосредственно в тексте договора купли-продажи. Отсутствие данного условия в правоустанавливающем документе будет являться основанием к отказу в государственной регистрации в соответствии с абзацем 6 пункта 1 статьи 20 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). При отчуждении доли в праве собственности на квартиру одним из сособственников, как известно, требуется соблюдение статьи 150 ГК РФ. При этом если сособственником в такой сделке является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки им либо его законным представителем не может быть осуществлен без разрешения органов опеки и попечительства. В случае необходимости разделения долей между членами семьи — родителями и несовершеннолетними детьми, владеющими жилым помещением на праве совместной собственности, — органы опеки и попечительства для участия в сделке в интересах несовершеннолетних выдают доверенности третьему лицу (пункт 3 статьи 182 ГК РФ). С учетом требований пункта 2 статьи 185 ГК РФ нотариальное удостоверение соглашений об определении долей в праве общей долевой собственности предполагает и нотариальное оформление доверенностей на представительство в таких соглашениях.

В практике оформления сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних иногда возникают ситуации, когда разрешение или согласие органа опеки и попечительства не получено, а сама сделка совершена.

Пунктом 2 статьи 183 ГК РФ предусмотрена возможность последующего одобрения сделки, которая позволяет создать, изменить или прекратить гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения.

Поэтому будет правомерным наличие такого одобрения сделки органами опеки и попечительства муниципальных образований, которое оформляется в форме распоряжения. Следует иметь в виду, что статья 37 ГК РФ применяется к любому виду имущества несовершеннолетних, в том числе и к денежным средствам.

Ребенок может получить по наследству, а также в порядке дарения денежные средства и, таким образом, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на своё имя.

Поэтому в этих случаях в договорах не всегда необходима формулировка о том, что недвижимость для ребенка приобретается на средства законных представителей или других лиц.

Если жилое помещение приобретено за счет средств несовершеннолетнего и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо иметь разрешение на сделку с недвижимостью или согласие на ее совершение со стороны органов опеки и попечительства, которые оформляются в форме распоряжения.

Это распространяется на случай, когда разрешена продажа недвижимости ребенка или его доли в праве общей долевой собственности при условии приобретения жилья на средства, полученные от этой продажи. Однако если в тексте возмездных договоров, направленных на приобретение недвижимого имущества несовершеннолетними либо от их имени, указывается, что недвижимое имущество приобретается за счет денежных средств законных представителей или иных лиц, а не за счет несовершеннолетних, то ссылка на разрешение органов опеки и попечительства при совершении таких сделок не требуется. Важным требованием указанной статьи ГК РФ является правило: порядок управления имуществом ребенка для родителей, опекунов и попечителей определяется только законом.

В целях пресечения злоупотреблений со стороны законных представителей имущественных интересов закон запрещает опекунам совершать сделки от имени подопечных, а попечители не вправе давать разрешение на совершение сделок с жильем подопечного ребенка между ним и своим супругом и другими близкими родственниками (родителями, внуками, дедом, бабушкой, родными сестрами и братьями). В Федеральном законе «Об опеке и попечительстве» указаны особенности распоряжения имуществом детей. Законодатель определил, что имущество несовершеннолетнего не подлежит отчуждению, за исключением:

• принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

• отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

• отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

• отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;

• отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, находящийся под опекой или попечительством, и продажа жилого помещения скажется на его интересах, отчуждение возможно только с согласия органа опеки.

Источник: https://zem-advokat.ru/practice/item/razresheniya-organa-opeki/

Согласие органа опеки и попечительства

Согласие органа опеки и попечительства на сделку

Опека и попечительство находятся в ведении органов местного самоуправления.

К функциям органов опеки и попечительства относятся подбор лиц, которых можно назначить опекуном (попечителем), надзор за деятельностью опекунов и попечителей, включая обследование жилищных и бытовых условий, контроль за исполнением опекунами (попечителями) своих обязанностей, в том числе по управлению имуществом подопечного, оказание им помощь и содействия, рассмотрение жалоб на их действия, принятие соответствующих мер и т.д. Таким образом, органы опеки и попечительства выполняют функции представительства подопечного и социально правовой защиты его интересов.

Выполнение отдельных функций в области опеки и попечительства может быть возложено на соответствующие отделы (управления)и другие структурные подразделениями органов местного самоуправления.

Например, в отношении несовершеннолетних – на отделы (управления) народного образования; в отношении лиц, признанных недееспособными вследствие психического расстройства, – на отделы (управления) здравоохранения либо отделы (органы) социальной защиты населения.

Выдача разрешений и согласия органа опеки и попечительства

Зачастую граждане сталкиваются с трудностями при обмене жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (или недееспособные) лица, так как в этом случае для регистрации сделки требуется согласие органов опеки и попечительства, которое порой не так уж просто получить.

Согласно ст. 34 ГК РФ орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей.

При этом понятие такого надзора не раскрывается и критерии оценки для принятия решений в законе не отражены.

Само по себе требование о получении такого согласия противоречит действующему законодательству, но широко, как считает адвокат, применяется в практике.

Согласно п. 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации сделки с жилым помещением требуется разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом как лиц, не достигших 14 лет, и так и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями.

Однако ч. 4 ст.

292 ГК РФ предусматривает отчуждение жилого помещения с согласия органа опеки и попечительства, только в том случае, если в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. А вот в прежней редакции, которая действовала до 2005 года, для совершения сделок с жилым помещением, в котором проживали несовершеннолетние, согласие органа опеки и попечительства требовалось во всех случаях.

Первоначально нововведение распространялось на квартиры, в которых были прописаны дети, родители которых были лишены прав. Однако практика пошла по пути расширительного толкования новой редакции, хотя она фактически и восстанавливает смысл прежде действовавшей нормы. Представляется, что данная практика может быть оспорена в судебных инстанциях.

Необходимо также отметить, что в указанной норме речь идет о помещениях, находящихся в собственности родителей, то есть о тех помещениях, где их дети не имеют доли и не являются собственниками. Следовательно, даже в новой расплывчатой редакции разрешение органа опеки не требуется для распоряжения собственностью несовершеннолетних их родителями.

Получается парадоксальная ситуация, когда согласие (разрешение) органа опеки и попечительства требуется для распоряжения собственностью родителей и не требуется для распоряжения ими собственности самих детей.

Спрашивается чьи же тогда интересы защищают органы опеки? Допустимо ли в правовом государстве устанавливать ограничения оборота собственности и ставить в зависимость возможность продажи своей квартиры от усмотрения чиновника.

Если же речь идет об обмене муниципального жилья, то есть предоставленного по договору социального найма, (а эти правоотношения регулируются не гражданским, а жилищным законодательством), то и здесь получение какого-либо согласия не предусмотрено. Оно существует лишь в инструкциях Минюста.

Таким образом, фактически речь идет не о разрешительной процедуре, а об установлении разрешительной системы оборота недвижимости, сходной с оборотом таких вещей как оружии или наркотические средства.

В остальном, сложившуюся практику следует признать рациональной в той степени в какой она не позволяет остаться без жилья несовершеннолетним россиянам в силу юридических просчетов родителей при совершении сделок с жильем.

Обычно органы опеки и попечительства возражают против обмена «через куплю-продажу», ибо такая сделка является не обменом в юридическом смысле, а цепочкой договоров купли-продажи. Это означает, что у контрагента нет обязанности предоставить другое жилое помещение, а есть обязательство выплатить деньги за квартиру.

Гарантии заключения последующего договора купли-продажи, по которому первоначальный продавец вновь приобретает жилье, нет, так как другая сторона вправе всегда отказаться от продажи своего жилого помещения. В итоге участники такого «обмена», в том числе и несовершеннолетний ребенок, могут остаться без жилья.

Во избежание таких случаев, обязательным условием дачи согласия со стороны органов опеки и попечительства при совершении сделки-купли продажи является предоставление другого жилого и благоустроенного помещения ребенку на время совершения сделки либо зачисление «гарантийного» платежа на сберкнижку на имя несовершеннолетнего. Размер этого взноса определяется в процентах от существенных условий конкретной сделки.

Аналогично органы опеки и попечительства походят к случаям обмена приватизированного помещения на неприватизированное, поскольку законодательство не предусматривает возможности заключить такую сделку напрямую. В самом деле, ведь существует масса законных способов для простых сделок, и прежде чем заключить такую сложную сделку, для чьего удобства замышляется столь сложная конструкция?

Поэтому органы опеки и попечительства охотно идут навстречу при совершении прозрачных сделок, например мены жилыми помещениями. Договор мены отличается от купли-продажи тем, что стороны одновременно получают жилые помещения, принадлежавшие ранее на праве собственности друг другу.

You have no rights to post comments

Источник: https://advocatkuzmin.ru/zhiliwnyj-vopros/156-obmen

Опека при сделках с недвижимостью | Новостройки

Согласие органа опеки и попечительства на сделку

Несовершеннолетние дети иногда также являются собственниками недвижимости и участниками сделок с ней.

В таких случаях процесс сбора необходимых для продажи документов усложняется в разы, ведь появляется необходимость получить разрешение органов опеки попечительства на отчуждение принадлежащего ребенку имущества.

Нарушение порядка обращения в такие органы и получения справок влечет за собой срыв сделки, либо признание ее недействительной. Поэтому следует учитывать ряд особенностей проведения сделок с недвижимостью при участии несовершеннолетних.

Общие понятия о дееспособности несовершеннолетних

В Гражданском кодексе РФ есть понятие малолетние лица – не достигшие 14 лет, и несовершеннолетние — лица, возраст которых находится в границах от 14 до 18 лет. Такие граждане считаются ограниченно дееспособными, не могут самостоятельно совершать юридически значимые действия, в том числе сделки с недвижимостью, даже принадлежащего им на праве собственности.

От лица малолетних юридические действия могут совершать только их законные представители: родители, усыновители, опекуны или попечители. Опека устанавливается над детьми до 14 лет, а попечительство – над лицами от 14 до 18 лет.

Несовершеннолетние граждане вправе сами принимать решения и подписывать документы, однако, с обязательной оговоркой о письменном согласии законных представителей.

Роль органов опеки и попечительства в сделках с недвижимостью

Органы опеки и попечительства в РФ – органы государственной исполнительной власти, которые осуществляют надзор за соблюдением прав и интересов малолетних и несовершеннолетних граждан.

При осуществлении сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, органы опеки проверяют, прежде всего, тот факт, чтобы в результате проводимых действий купли-продажи имущества доля ребенка в нем не уменьшилась, а жилищные условия не ухудшились.

Для получения письменного согласия на совершение сделок с недвижимым имуществом ребенка необходимо предоставить в органы опеки пакет документов: паспорта всех участников сделки, оригиналы свидетельства права собственности на квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги.

В случае, если ребенок является собственником доли в продаваемой квартире, но не прописан в ней, то необходимо предоставить выписку из домой книги с места его регистрации.

Сотрудник органов опеки формирует пакет документов и передает их для согласования в комиссию, которая действует при муниципалитете.

Глава муниципалитета подписывает распоряжение, содержащее в себе четкие указания, при каких может быть совершена сделка.

При вынесении положительного ответа на проведение сделки, органы опеки руководствуются интересами детей, и в случае, если несовершеннолетний взамен продаваемой доли получает равноценную или большую. При этом еще может учитываться район, где приобретается новая жилплощадь и условия проживания в ней.

Если они будут хуже существующих, орган опеки, скорее всего, откажет в проведении сделки.

В случае если государственные органы отказали родителям в продаже квартиры, посчитав, что они ущемляют интересы ребенка, а законные представители с этим не согласны, они имеют право обратиться в суд для рассмотрения данного дела.

На какие сделки требуется разрешение органов опеки?

Помимо купли-продажи недвижимого имущества, разрешение органов опеки потребуется на совершение следующих операций с недвижимостью:

  • дарение недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний; 
  • залог недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний; 
  • действия по сдаче в наем или в аренду, предоставление в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего; 
  • обмен имущества несовершеннолетнего; 
  • отказ от преимущественной покупки доли; 
  • раздел имущества несовершеннолетнего; 
  • отказ от наследства, причитающегося несовершеннолетнему; 
  • выдел доли из имущества несовершеннолетнего; 
  • другие сделки, влекущие за собой изменение (уменьшение) имущества несовершеннолетнего.

Таким образом, сделки с участием несовершеннолетних являются более сложными по сравнению с обычными. Увеличивается срок сбора документов, вероятность отказа органов опеки достаточно велика. Но если действовать в интересах ребенка и предоставить все необходимые документы, немного помучавшись, можно все же добиться желаемого.

Подберите себе квартиру в новостройке!

Источник: http://ACK1.ru/library/opeka_pri_sdelkah_s_nedvizhimostiu.html

Роль органов опеки и попечительства в сделках с недвижимостью

Согласие органа опеки и попечительства на сделку

С 1 января вступили в силу изменения федерального законодательства, в соответствии с которыми введено обязательное нотариальное удостоверение сделок:

  • по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;
  • связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;
  • по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

По закону юные граждане до 18 лет могут владеть недвижимым имуществом, но, в отличие от взрослых членов общества, не вправе самостоятельно им распоряжаться.

Согласно Семейному и Гражданскому кодексам РФ операции с собственностью несовершеннолетних находятся под контролем государства в лице органов опеки и попечительства.

В связи с этим хотелось бы порассуждать о роли и полномочиях данной структуры исполнительной власти.

Органы опеки на страже детских интересов

На территории Российской Федерации несовершеннолетним считается лицо, не достигшее возраста полной дееспособности — 18 лет. Малолетние граждане (до 14 лет) полностью лишены возможности совершать юридические действия без ведома и согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей, опекунов и попечителей.

С момента получения паспорта в 14 лет ситуация несколько меняется: подростки уже могут сами принимать решение по отдельным вопросам, затрагивающим их интересы, и подписывать документы. Но только с письменного согласия взрослых, которые все еще несут за них ответственность.

Возникает вопрос: если есть законные представители, обязанные заботиться о ребенке, и в том числе о его имуществе, для чего нужны органы опеки и попечительства?

Основная функция данной государственной структуры — надзор за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних — во всех сферах. К сожалению, не каждый родитель достаточно серьезно относится к своим обязанностям.

В практике Уполномоченного немало случаев, когда семьи (намеренно или случайно) вступают в сделки, которые могут не только ухудшить жилищно-бытовые условия ребенка, но вовсе лишить его крыши над головой.

В свою очередь, ООП призваны подстраховать от подобных ситуаций: проконтролировать, чтобы в результате операций с недвижимостью, принадлежащей юному гражданину, доля ребенка не уменьшилась, а условия проживания не ухудшились. То есть осуществляют защиту имущественных прав несовершеннолетних в сделках с недвижимостью.

Пример из практики. Братьям Орловым после гибели родителей досталась трехкомнатная квартира в Московском районе Санкт-Петербурга. Детей взяла под опеку знакомая семьи Татьяна Ивановна, которая буквально через год отправила мальчишек в кадетский корпус, а сама, не уведомив социальные службы, сдала квартиру в аренду.

Однако этим дело не ограничилось. Женщина попыталась организовать размен сиротского жилья: вместо трешки в сталинском доме приобрести несовершеннолетним опекаемым две квартиры-студии в новостройках Ленинградской области.

Не добившись одобрения органов опеки и попечительства, Татьяна Ивановна решила действовать в обход — обратилась к Уполномоченному по правам ребенка с просьбой «пресечь нарушение детских прав» и добиться от местной администрации необходимого согласия «в интересах несовершеннолетних сирот».
Правозащитник оперативно связалась со специалистами округа, побеседовала с братьями Орловыми и, убедившись, что намерения опекуна вовсе не чисты, привлекла к урегулированию ситуации правоохранительные органы.

Таким образом, действия мошеннического характера удалось предотвратить. Впоследствии опекун была освобождена от обязанностей по воспитанию детей.

Когда требуется разрешение органов опеки?

Предварительно оговоримся: если ребенок лишь зарегистрирован в квартире и не является собственником жилья, никаких разрешений от органов опеки не требуется. В ином случае на совершение сделок с недвижимостью необходимо получить письменное согласие в местной администрации. В частности, когда речь идет о таких операциях, как:

  • купля-продажа;
  • дарение недвижимого и иного имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
  • залог недвижимого и иного имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
  • обмен недвижимого и иного имущества несовершеннолетнего;
  • раздел недвижимого и иного имущества несовершеннолетнего;
  • выдел доли из недвижимого и иного имущества несовершеннолетнего;
  • другие сделки, влекущие за собой изменение (уменьшение) недвижимого и иного имущества несовершеннолетнего;
  • оформление сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав;
  • отказ от наследственного имущества, если вступление в наследство противоречит интересам несовершеннолетнего;
  • любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Также следует отметить, что опекаемые дети находятся на особом контроле ООП, поэтому все сделки, производящиеся с их движимым и недвижимым имуществом, нуждаются в одобрении местной администрации.

Можно ли обойтись без согласований с ООП? Нет, нельзя. Нарушение порядка обращения в данные органы влечет за собой срыв сделки либо признание ее недействительной, поскольку ООП вправе наложить запрет на регистрационные действия с имуществом несовершеннолетнего.

Какие документы нужны для получения разрешения?

Для получения разрешения на сделку с недвижимостью требуется подготовить определенный пакет документов. Четкого перечня нет ни в одном нормативном акте, поэтому на разных территориях требования могут отличаться. Но, как правило, незначительно.

Помимо документов, удостоверяющих личность, могут потребоваться правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость: технический паспорт; кадастровый паспорт помещения либо здания (если приобретается индивидуальное жилое строение); выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов и запрещений на приобретаемое имущество.

В случае если ребенок является собственником доли в продаваемой квартире, но не прописан в ней, необходимо предоставить выписку из домовой книги с места его регистрации. Также могут запросить справку формы № 9, свидетельство о заключении/расторжении брака и иные значимые, на взгляд специалистов, документы.

Для совершения сделки требуется согласие обоих законных представителей, но при подаче заявления-уведомления, как правило, достаточно присутствия кого-то одного.

Если же к семье имеются особые вопросы (стояли на учете, попадали в поле зрения субъектов профилактики и т.д.), сотрудники местной администрации могут потребовать присутствия всей семьи.

В Гражданском и Семейном кодексах РФ на этот счет ничего не сказано, но спорить не стоит: препирательства в данном случае только затянут решение вопроса.

В итоге сформированный пакет документов принимается местной администрацией, рассматривается в течение 30 дней, после чего издается распоряжение, содержащее в себе четкие указания, при каких условиях может быть совершена сделка.

Критерии оценки

Прежде чем одобрить операцию с недвижимостью, специалисты ООП должны понять, совершается ли этот шаг осознанно и в интересах ребенка. Стоит отметить, что четких критериев оценки не существует — вынесенное решение является преимущественно субъективным и учитывает целый ряд факторов:

  • площадь приобретаемого объекта;
  • техническое состояние объекта;
  • расположение объекта;
  • развитость инфраструктуры на прилегающей территории;
  • социальные условия и т. д.

В сделке может быть отказано, если она приведет к сужению объема существующих имущественных прав ребенка или к нарушению его охраняемых законом интересов.

Говоря простым языком, доля собственности несовершеннолетнего не должна уменьшиться, а жилищные условия ухудшиться.

К примеру, если ребенка из небольшой, но отдельной квартиры родители решат перевезти в просторную комнату общежития, вероятнее всего, они получат отказ. При этом обмен ветхого строения на новое, качественное жилье, даже уступающего по параметрам, может быть воспринят положительно.

Отдельный вопрос — приобретение строящегося жилья. Долевое строительство всегда сопровождается большим риском для покупателя. Поэтому, как показывает практика, органы опеки не одобряют сделку в том случае, если готовность объекта составляет менее 70%, а в договорах долевого участия не фигурирует имя несовершеннолетнего.

Любое решение ООП можно попытаться оспорить в установленном судебном порядке. Для этого необходимо получить письменное уведомление об отказе в местной администрации и обратиться с заявлением в суд. Но, как показывает практика, действия ООП редко выходят за пределы существующих норм и установленных законом приоритетов.

Пример из практики. Воронцовы решили переехать из квартиры в частный загородный дом. Родители нашли покупателей на свою жилплощадь, подыскали подходящее домовладение для встречной покупки, но получили в местной администрации отказ.

Обращение в суд плодов не принесло: действия органов опеки и попечительства признали законными. Тогда семья подготовила апелляцию и обратилась к Уполномоченному с просьбой отстоять законные интересы несовершеннолетних, являющихся собственниками продаваемого жилья.

Однако, как выяснилось из материалов дела, специалисты опеки действовали исключительно в рамках закона. Выбранная Воронцовыми постройка располагалась на территории садоводческого некоммерческого товарищества. Стоящий на участке дом значился в документах как объект нежилого имущества, и переезд туда, по сути, лишал детей официальной регистрации.

Родителям было рекомендовано подыскать другой вариант встречной покупки. Как только объект был найден, органы опеки дали официальное согласие на проведение сделки.

Обобщая вышесказанное, можно сделать вывод о том, что сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, являются достаточно сложными — причем на всех этапах.

На законных представителей обрушивается вал сложностей: поиск подходящих вариантов (ведь не все будут одобрены), сбор пакета дополнительных документов, длительные согласования, не говоря про вполне вероятный страх срыва операции по причине отказа. И все же следует понимать: все меры предосторожности, принимаемые государством, существуют исключительно для того, чтобы защитить юных граждан от ущемления прав и неразумных рисков.

Субъективность и человеческий фактор играют не последнюю роль в деятельности органов опеки и попечительства. Поэтому добросовестные родители всегда могут попытаться донести до специалистов свою позицию путем разумных переговоров.

Если же должностные лица не идут на контакт и, вопреки закону, игнорируют детские интересы, следует пожаловаться в прокуратуру или обратиться за поддержкой к Уполномоченному по правам ребенка.

Светлана Агапитова

Уполномоченный по правам ребенка в Санкт-Петербурге

Источник: https://advokatvspb.ru/stat/rol-organov-opeki-i-popechitelstva-v-sdelkah-s-nedvizhimostyu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.