Согласие органа опеки и попечительства

Содержание

Разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего: порядок получения и срок действия согласия

Согласие органа опеки и попечительства

Законодательство установило нормы контроля над интересами несовершеннолетних членов семей, которые распространяются на процедуру купли-продажи жилого помещения. Чтобы права ребёнка не были нарушены, его законные или уполномоченные представители обязаны отчитаться перед органами опеки и попечительства. Для этого оформляются официальные бумаги.

Для чего нужно согласие органов опеки на продажу квартиры, и что оно собой представляет

После того как вещные права на жильё переданы покупателю, продавец получает на руки деньги и вправе распорядиться ими по своему усмотрению.

Предполагается, что взамен проданной квартиры он приобретёт новое жилое помещение большей или меньшей площади, переедет в другой населённый пункт, где благополучно обустроится или купит частный дом.

Но, как показывает практика, так поступают далеко не все граждане. Некоторые недобросовестные родители продают недвижимость, чтобы бездумно растратить полученные по сделке доходы.

Во избежание таких ситуаций законодательством предусмотрен отчёт за все операции с жильём, где прописаны несовершеннолетние граждане. Регламент обращения в органы опеки и попечительства отражён в Законе №48 от 24.04.18. Он вменяется законным представителям детей, совершающим сделку, и говорит о том, что выписать ребёнка из квартиры без альтернативы проживания недопустимо.

Он означает, что государственным органом удостоверено:

  1. Намерение родителей на приобретение нового жилья взамен продаваемого, что позволит благополучно переселить в него несовершеннолетнего.
  2. Наличие альтернативной площади у бабушек или дедушек малыша, куда он может быть выписан.

Такой документ обязательно прилагается к пакету документации на продажу квартиры, без него сделка будет считаться оспоримой.

Алгоритм получения согласия на сделку от органов опеки

Вся процедура оформления рассматриваемого документа проводится пошагово законными представителями несовершеннолетнего жильца, ориентируясь на нормы статьи 65 СК РФ. Покупателю остаётся только убедиться в том, что такой документ имеется в наличии, самостоятельных действий для его получения или перепроверки проводить не нужно.

Подача документов

Заинтересованные лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением и пакетом документации, в которую входятт следующие документы на продаваемую квартиру:

  1. Правоустанавливающий документ: договор имущественной сделки, приватизации, свидетельство о наследовании или иной документ.
  2. Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН.
  3. Технический паспорт на квартиру, поэтажный план с экспликацией, по которому будет установлен размер жилой площади и планировка квартиры.
  4. Если в интересах лица действует представитель, он может получить документ только по расписке при предъявлении паспорта.

Относительно планируемой сделки предоставляются:

  1. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП).
  2. Копии правоустанавливающей, правоудостоверяющей и технической документации на приобретаемую квартиру.

Документы на вновь приобретаемую квартиру нужны для сверки характеристик нового жилья и удостоверения в том, что права ребёнка не нарушены проводимой родителями сделкой купли-продажи.

Соответствующее заявление в органы опеки и попечительства от уполномоченных лиц подаётся в территориальное отделение. Удобнее всего подать его:

  • через официальный сайт Госуслуги, заполнив электронную заявку;
  • при личном посещении МФЦ «Мои документы».

Заявление составляется по образцу, предложенному на официальном сайте или непосредственно в канцелярии учреждения. Главное, чтобы в нём были указаны:

  • причины продажи квартиры;
  • преимущества нового помещения;
  • или преимущества переезда в другой населённый пункт.

Естественно, речь идёт о преимуществах для ребёнка.

Процедура получение согласия

После того как заявление с приложенным к нему пакетом документации будет рассмотрено комиссией учреждения, принятое решение выдадут на руки под роспись заявителю.

О готовности документа будет сообщено по электронному адресу или по звонку. Информацию для обратной связи следует указать заранее в поданном заявлении.

При оформлении электронной заявки можно выбрать варианты получения из числа нижеследующих:

  • личное посещение учреждения;
  • получение через МФЦ;
  • получение Почтой России.

Эта процедура проводится безвозмездно. Но при получении почтового отправления потребуется оплатить услуги связи.

Сроки подготовки документа

По регламенту процедура может занимать от 10 дней до одного календарного месяца. Её продолжительность зависит от ряда факторов:

  • даты, назначенной для заседания комиссии (периодичности заседаний);
  • отсутствия технических недочётов при оформлении заявления и пакета документов;
  • соответствия приобретаемого жилья установленным нормам.

Иногда при первичном рассмотрении решение не принимается, а откладывается для дальнейшего рассмотрения с требованием исправить технические ошибки или донести дополнительные бумаги.

Причины отказа в проведении сделки

Принятое решение может быть как положительным, так и отрицательным. Отрицательное решение принимается на основании норм гражданского, семейного и жилищного законодательства. В первую очередь тогда, когда сделка не соответствует нормам закона, то есть не может считаться действительной, независимо от проживания в квартире несовершеннолетнего. Такие причины могут быть связаны:

  • с правоспособностью объекта или продавца;
  • с порчей или отсутствием необходимых документов.

Следующая позиция органов опеки при отказе состоит в том, что планируемая сделка нарушает интересы ребёнка. Например:

  • новое жильё имеет меньшую площадь;
  • в новом доме планировка квартир не позволяет выделить ребёнку отдельную комнату;
  • слабо развита инфраструктура: школа или детсад находятся в отдалении от дома.

Такие моменты следует предусмотреть заранее и предоставить по ним исчерпывающие и убедительные аргументы.

Когда можно приступать к проведению сделки

Решение уполномоченного органа выдаётся в виде официальной выписки на третий день после его принятия комиссией. Но оно не вступает в силу сразу же – по регламенту для этого даётся промежуток в 10 дней. Такое положение существует, чтобы в данный период сам заявитель или третьи лица, чьи права нарушены принятым решением, могли обратиться в суд для обжалования.

После того как 10 дней пройдут, можно заключать договор купли-продажи (ДКП). Но обязательно следует учесть, что если новое жильё не приобретается, то деньги от продажи в установленном размере должны поступить на лицевой счёт ребёнка до завершения процедуры регистрации. Иначе процедура будет приостановлена, а на вступление ДКП в силу будет наложен запрет.

Для этого в органы опеки на заключительном этапе должна быть представлена удостоверенная копия ДКП без отметки о регистрации или копия лицевого счёта.

По копии ДКП будет произведена сверка с выданным ранее разрешением о том, что приобретён именно тот объект, на который получено согласие.

А по копиям лицевых счетов уполномоченные лица будут проверять – поступили ли на счёт ребёнка средства в размере установленной доли.

Долю в праве несовершеннолетний ребёнок имеет даже тогда, когда квартира не приватизирована и не оформлена на него официально.

Таким образом, если в квартире прописан ребёнок, нужно получить разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.

Для его получения подаётся заявление с приложением документов по следующим объектам: который продаётся и покупается взамен него.

Если покупка нового жилья не предусмотрена – на лицевой счёт ребёнка нужно положить установленную сумму, о чём сообщить при получении согласия на сделку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/semejnoje/usynovlenije/prava-propisannogo.html

Согласие органа опеки и попечительства

Согласие органа опеки и попечительства

Опека и попечительство находятся в ведении органов местного самоуправления.

К функциям органов опеки и попечительства относятся подбор лиц, которых можно назначить опекуном (попечителем), надзор за деятельностью опекунов и попечителей, включая обследование жилищных и бытовых условий, контроль за исполнением опекунами (попечителями) своих обязанностей, в том числе по управлению имуществом подопечного, оказание им помощь и содействия, рассмотрение жалоб на их действия, принятие соответствующих мер и т.д. Таким образом, органы опеки и попечительства выполняют функции представительства подопечного и социально правовой защиты его интересов.

Выполнение отдельных функций в области опеки и попечительства может быть возложено на соответствующие отделы (управления)и другие структурные подразделениями органов местного самоуправления.

Например, в отношении несовершеннолетних – на отделы (управления) народного образования; в отношении лиц, признанных недееспособными вследствие психического расстройства, – на отделы (управления) здравоохранения либо отделы (органы) социальной защиты населения.

Выдача разрешений и согласия органа опеки и попечительства

Зачастую граждане сталкиваются с трудностями при обмене жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (или недееспособные) лица, так как в этом случае для регистрации сделки требуется согласие органов опеки и попечительства, которое порой не так уж просто получить.

Согласно ст. 34 ГК РФ орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей.

При этом понятие такого надзора не раскрывается и критерии оценки для принятия решений в законе не отражены.

Само по себе требование о получении такого согласия противоречит действующему законодательству, но широко, как считает адвокат, применяется в практике.

Согласно п. 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации сделки с жилым помещением требуется разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом как лиц, не достигших 14 лет, и так и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями.

Однако ч. 4 ст.

292 ГК РФ предусматривает отчуждение жилого помещения с согласия органа опеки и попечительства, только в том случае, если в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. А вот в прежней редакции, которая действовала до 2005 года, для совершения сделок с жилым помещением, в котором проживали несовершеннолетние, согласие органа опеки и попечительства требовалось во всех случаях.

Первоначально нововведение распространялось на квартиры, в которых были прописаны дети, родители которых были лишены прав. Однако практика пошла по пути расширительного толкования новой редакции, хотя она фактически и восстанавливает смысл прежде действовавшей нормы. Представляется, что данная практика может быть оспорена в судебных инстанциях.

Необходимо также отметить, что в указанной норме речь идет о помещениях, находящихся в собственности родителей, то есть о тех помещениях, где их дети не имеют доли и не являются собственниками. Следовательно, даже в новой расплывчатой редакции разрешение органа опеки не требуется для распоряжения собственностью несовершеннолетних их родителями.

Получается парадоксальная ситуация, когда согласие (разрешение) органа опеки и попечительства требуется для распоряжения собственностью родителей и не требуется для распоряжения ими собственности самих детей.

Спрашивается чьи же тогда интересы защищают органы опеки? Допустимо ли в правовом государстве устанавливать ограничения оборота собственности и ставить в зависимость возможность продажи своей квартиры от усмотрения чиновника.

Если же речь идет об обмене муниципального жилья, то есть предоставленного по договору социального найма, (а эти правоотношения регулируются не гражданским, а жилищным законодательством), то и здесь получение какого-либо согласия не предусмотрено. Оно существует лишь в инструкциях Минюста.

Таким образом, фактически речь идет не о разрешительной процедуре, а об установлении разрешительной системы оборота недвижимости, сходной с оборотом таких вещей как оружии или наркотические средства.

В остальном, сложившуюся практику следует признать рациональной в той степени в какой она не позволяет остаться без жилья несовершеннолетним россиянам в силу юридических просчетов родителей при совершении сделок с жильем.

Обычно органы опеки и попечительства возражают против обмена «через куплю-продажу», ибо такая сделка является не обменом в юридическом смысле, а цепочкой договоров купли-продажи. Это означает, что у контрагента нет обязанности предоставить другое жилое помещение, а есть обязательство выплатить деньги за квартиру.

Гарантии заключения последующего договора купли-продажи, по которому первоначальный продавец вновь приобретает жилье, нет, так как другая сторона вправе всегда отказаться от продажи своего жилого помещения. В итоге участники такого «обмена», в том числе и несовершеннолетний ребенок, могут остаться без жилья.

Во избежание таких случаев, обязательным условием дачи согласия со стороны органов опеки и попечительства при совершении сделки-купли продажи является предоставление другого жилого и благоустроенного помещения ребенку на время совершения сделки либо зачисление «гарантийного» платежа на сберкнижку на имя несовершеннолетнего. Размер этого взноса определяется в процентах от существенных условий конкретной сделки.

Аналогично органы опеки и попечительства походят к случаям обмена приватизированного помещения на неприватизированное, поскольку законодательство не предусматривает возможности заключить такую сделку напрямую. В самом деле, ведь существует масса законных способов для простых сделок, и прежде чем заключить такую сложную сделку, для чьего удобства замышляется столь сложная конструкция?

Поэтому органы опеки и попечительства охотно идут навстречу при совершении прозрачных сделок, например мены жилыми помещениями. Договор мены отличается от купли-продажи тем, что стороны одновременно получают жилые помещения, принадлежавшие ранее на праве собственности друг другу.

You have no rights to post comments

Источник: https://advocatkuzmin.ru/zhiliwnyj-vopros/156-obmen

Разрешение органов опеки на продажу квартиры (с несовершеннолетним): порядок получения

Согласие органа опеки и попечительства

Несовершеннолетние дети зачастую являются владельцами недвижимости. Но они не могут самостоятельно продать квартиру. Их интересы должны защищать законные представители.

Но законодатель ужесточил данное требование. Поэтому вопрос продажи таких помещений дополнительно согласовывается с отделами опеки.

Рассмотрим, как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры и какие документы нужно предоставить.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребенка

Закон запрещает несовершеннолетним гражданам самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Полномочия по совершению сделки с их имуществом передаются родителям или опекунам.

Но законный представитель также не имеет права на единоличное решение. Необходимо согласовать сделку в районном отделе опеки по месту регистрации собственника.

Важно! Согласовать сделку в отделе опеки можно только при наличии постоянной или временной регистрации по месту обращения.

Законы, регулирующие процесс продажи жилого помещения несовершеннолетнего или недееспособного:

В случае, если собственник является малолетним или недееспособным, то законный представитель (родитель или опекун) совершает сделку без согласия собственника.

В отношении квартиры недееспособного (в возрасте от 14 до 17 лет) или ограниченно дееспособного потребуется его присутствие и заявление. Представитель только дает согласие.

Порядок действий при получении разрешения опеки на продажу квартиры

Одним из важнейших документов при продаже квартиры несовершеннолетнего или недееспособного является предварительное разрешение районного отдела опеки.

Для его получения необходимо:

  1. Собрать документы.
  2. Обратиться в отдел опеки.
  3. Подать заявление на выдачу разрешения.
  4. Получить ответ.

В случае выдачи отрицательного решения, гражданин имеет право оспорить акт органа местного самоуправления в судебном порядке. Однако он должен доказать, что действует исключительно в интересах ребенка или подопечного.

Документы в органы опеки

Необходимо учитывать, что закон передал полномочия по опеке и попечительству муниципалитетам. Поэтому общий перечень документов для выдачи разрешения на продажу квартиры отсутствует.

В 2020 году в РФ нет разработанного общего нормативного акта, который регулировал бы данный вопрос.

Ряд регионов разработал перечень документации для внутреннего использования. Также поступили некоторые муниципалитеты.

Важно! Чтобы узнать точный перечень документов, необходимо обратиться в отдел опеки по месту расположения жилого помещения несовершеннолетнего собственника.

Примерный перечень документации:

  • гражданский паспорт опекуна или родителя;
  • гражданский паспорт несовершеннолетнего или недееспособного собственника;
  • свидетельство о рождении собственника в возрасте от 0 до 13 лет;
  • правоустанавливающий документ;
  • предварительный договор купли-продажи (если взамен покупается другая квартира);
  • правоустанавливающий документ на новое жилье (если взамен предоставляется альтернативное жилье);
  • выписку из домовой книги;
  • постановление о назначении опеки (если интересы собственника представляет опекун);
  • выписка из домовой книги;
  • согласие на продажу от собственника в возрасте от 10 до 14 лет;
  • выписка с лицевого счета (об отсутствии долгов);
  • номер личного счета ребенка или недееспособного, на который будут перечислены деньги.

Обращение в отдел опеки

В отдел опеки обращается:

  • в интересах малолетнего ребенка – мать и отец;
  • в интересах малолетнего подопечного – опекун;
  • в интересах несовершеннолетнего ребенка – сам собственник и оба родителя;
  • в интересах несовершеннолетнего подопечного – сам собственник и попечитель;
  • в интересах недееспособного гражданина – опекун;
  • в интересах ограничено дееспособного гражданина – сам собственник и попечитель.

В случае, если заявление подается только одним из родителей, то необходимо представить один из следующих документов о причинах отсутствия второго родителя:

  • справку Ф 25 (отец записан со слов матери);
  • решение суда о признании недееспособным;
  • судебное решение о лишении или ограничении родителя в правах;
  • документы о розыске;
  • решение суда о признании умершим или безвестно отсутствующим;
  • свидетельство о смерти;
  • нотариально удостоверенное согласие второго родителя.

Документацию необходимо представить:

  • в отдел опеки;
  • в МФЦ (если между муниципалитетом и МФЦ заключен договор).

Образец заявления

При обращении в отдел опеки необходимо представить заявление.

Документ должен содержать (образец):

  • название районной администрации;
  • данные главы района;
  • данные заявителя;
  • название заявления;
  • причины, по которым необходимо продать квартиру;
  • данные собственника;
  • информация об имуществе, полученном взамен;
  • просьба о выдаче разрешения;
  • перечень прилагаемых данных;
  • подпись и дата.

В качестве заявителя выступает родитель или опекун. Ограничено дееспособный гражданин и ребенок в возрасте от 14 до 17 лет самостоятельно составляют заявление. А законные представители только указывают свое согласие.

Образец заявления в органы опеки на разрешение купли-продажи квартиры:

Получение согласия отдела опеки

Для того, чтобы отдел опеки дал согласие, необходимо доказать необходимость сделки. Кроме того, законный представитель должен предоставить подопечному альтернативное помещение в собственность, нужно не просто прописать несовершеннолетнего в другую квартиру. Он должен получить долю собственности в ней.

Причем имущественные права собственника не должны нарушаться. Поэтому новое жилье должно соответствовать объему площади либо стоимости проданной квартиры.

Если представитель не может выделить альтернативную жилплощадь, существует возможность перечислить деньги за продажу квартиры на личный счет собственника. На практике, отделы опеки практически никогда не дают разрешение на такие сделки. Денежные средства со счета могут быть сняты под разными предлогами. И ребенок или недееспособный останутся без жилья.

Более реальным вариантом является предоставление альтернативного жилья. Если новая жилплощадь примерно соответствует требованиям, то есть шанс получения согласия.

Важно! Необходимо помнить, что обязанностью специалистов отдела опеки является защита детских прав. Поэтому они не обязаны давать согласие на сделку. Как показывает практика, отказ дается в 50% случаев.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Для продажи квартиры необходимо получить разрешение отдела опеки.
  2. Для получения согласия нужно собрать документы и подать заявление.
  3. Представитель должен предоставить альтернативное жилье в собственность взамен продаваемого.
  4. Денежные средства от сделки переходят на счет собственника. Их можно использовать на покупку новой квартиры.

Процесс получения согласия отдела опеки имеет свои особенности в каждом регионе. Кроме того, положительное решение принимается только в 50% случаев. Для получения разрешения целесообразно тщательно подготовиться. Оставьте заявку на сайте, и специалисты нашего сайта предупредят вас обо всех нюансах процедуры в вашем регионе.

Ответы юриста на популярные вопросы

Как получить разрешение, если квартира находится в одном регионе, а мы с ребенком переехали и живем за 1 000 км?

Обращение возможно в любой отдел опеки, вне зависимости от места расположения имущества. Но заявитель и ребенок должны быть прописаны в регионе обращения. Закон разрешает обращаться не только по постоянной регистрации, но и по временной.

Можно ли продать квартиру недееспособного без согласия органа опеки?

Нет. Такая сделка может быть оспорена в суде. Опекун недееспособного должен ежегодно предоставлять в отдел опеки отчет о сохранности имущества. Как только специалисты выявят факт нарушения детских прав, сделка будет признана недействительной в суде.

Какое жилье нужно предоставить взамен реализуемой квартиры?

Родитель должен предоставить равноценное жилье. Оно не должно быть ветхим или аварийным. Квартира должна соответствовать техническим и санитарным нормам.

Можно ли подарить ребенку долю в доме бабушки, а его квартиру продать?

Доля не может быть меньше, чем часть в продаваемой квартиры. Например, если несовершеннолетний был владельцем ½ доли в квартиры, площадью 60 кв.м., то он должен получить 30 кв.м. Причем жилье не может быть хуже или дешевле.

Можно ли деньги со сделки использовать на лечение ребенка?

Сложно, но можно. Если несовершеннолетний получил взамен альтернативное жилье.

А денежные средства от сделки были направлены на его счет, то родители могут их использовать с предварительного разрешения отдела опеки в интересах ребенка.

Использование на лечение допустимо, если мать и отец докажут невозможность получения лечения на безвозмездной основе.

Источник: https://SocPrav.ru/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry

Почему органы опеки могут не дать разрешение на продажу квартиры?

Согласие органа опеки и попечительства

Планируем продавать квартиру. Знакомые напугали нас органами опеки. Правда ли, что опека может фактически без причины запретить продажу квартиры, если в ней есть детская доля?

Получается, что сделка может сорваться из-за опеки, даже если на самом деле родители не собираются нарушать права ребенка? Что делать, если мы тоже получим отказ?

Татьяна

Действительно, при продаже квартиры, где есть доли несовершеннолетних, последнее слово чаще всего остается за органами опеки, поэтому знакомые не просто так вас пугают.

Но все не настолько страшно, как кажется на первый взгляд. Я расскажу, могут ли органы опеки произвольно отказывать в продаже детского жилья.

И если все-таки опека отказала и родители идут в суд, то какие основания для запрета сделки суды считают обоснованными, а какие нет.

Список необходимых документов устанавливается внутренним регламентом и обычно есть на сайтах органов опеки.

Но в него точно входят документы, где указаны сведения о жилье, которое родители хотят продать и купить, документы о праве собственности, свидетельства о рождении детей и паспорта родителей.

Вместо документов на новую квартиру можно приложить реквизиты счетов, которые открыты на имя детей, или обязательство открыть такие счета и внести туда деньги за детские доли.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Замена на квартиру в строящемся доме. Допустим, семья хочет продать квартиру, в которой живет, и вложиться в стройку. Такая сделка, по мнению органов опеки, считается неравнозначной: получится, что дети, пока строится дом, будут без жилья и регистрации. Максимум опека согласует сделку, если дом будет вот-вот сдан.

Многодетная семья из Уфы хотела получить разрешение на продажу старой двушки и покупку двушки той же площади в строящемся доме со степенью готовности 31%. В старом жилье детям принадлежало 39/100 квартиры. В новом родители были готовы увеличить долю детей до 89/100. Но опека запретила сделку: в этом случае дети как минимум на несколько месяцев остались бы без прописки.

Родители не согласились с решением опеки и пошли в суд. Суд подтвердил, что покупка квартиры в доме, который не введен в эксплуатацию и находится на низкой стадии готовности, может повлечь нарушение прав несовершеннолетних.

Замена на доли в ипотечной квартире также не отвечает интересам детей. Родители из Республики Коми хотели продать квартиру в поселке, часть которой была оплачена материнским капиталом.

Они планировали погасить деньгами от продажи трешки в поселке часть долга по ипотеке за двушку в городе, где к тому моменту уже жили. Но отдел опеки не согласился: дети в этом случае получали меньше метров, чем у них было.

Вдобавок за счет денег от продажи сельской трешки невозможно полностью погасить кредит за городскую двушку.

Это означает, что в случае задолженности по кредиту банк может забрать квартиру и дети останутся без жилья. А банк, скорее всего, до момента, пока родители полностью не погасят кредит, не разрешит выделить доли детям в ипотечной квартире. Получается, что у детей в собственности еще много лет не будет жилья. Суд согласился с отделом опеки и не разрешил продавать неиспользуемую квартиру.

Суд решил, что управление действовало по закону: если нет информации об отсутствии отца в жизни ребенка, его согласие на сделки с имуществом ребенка необходимо.

Раз согласия отца нет, разрешить такую сделку нельзя.

Вот если мать передаст документы об отце в окружное управление, тогда ее просьба выдать разрешение на продажу квартиры будет рассмотрена по существу, то есть с точки зрения улучшения жилищных условий дочери.

Есть важное различие. Когда мнение отца о продаже неизвестно вообще, для опеки это основание для отказа.

Но если отец письменно выразил свое несогласие с продажей, хотя интересы детей сделкой защищаются, то можно заявить в суде требование о понуждении отца дать нотариальное согласие.

Обычно судьи удовлетворяют такое требование, а значит, и у органов опеки исчезает основание запрещать сделку по причине несогласия второго родителя.

Пример из суда. Женщина хотела продать дом и земельный участок, чтобы переехать в пригород, где условия для проживания ребенка были благоприятнее. Отец ребенка не соглашался со сделкой. В результате суд встал на сторону матери и обязал отца представить нотариальное согласие на продажу доли ребенка.

Дарение ребенку доли в другой квартире, если на его счет не вносят стоимость проданной доли. Раньше такие сделки проходили. Например, родителям нужно продать квартиру, где есть детская доля.

Они дарят ребенку такую же долю, но в другой квартире. И даже если опека не разрешает продажу, на сторону родителей встает суд.

Например, так произошло в Сочи: ребенку подарили часть другой квартиры, а суд обязал выдать разрешение на продажу первой квартиры.

Семья из Казани хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой треть принадлежала десятилетней дочери, и на полученные от продажи деньги строить дом. Родители обратились в районную администрацию с заявлением, что отец девочки может подарить ей треть в другой квартире — побольше.

Опека выдала разрешение на продажу, но с оговоркой, что в течение месяца после продажи первой квартиры ребенок получит не только треть другой квартиры по договору дарения, но и деньги от продажи трети квартиры на банковский счет. Родители пытались оспорить распоряжение администрации в части внесения денег на банковский счет, ведь у дочери в собственности стало больше метров.

Но суд сказал, что деньги на счет все равно должны быть внесены. Дарение — сделка безвозмездная, то есть деньги от продажи дочкиной трети не истрачены, так пусть лежат в банке до ее совершеннолетия. Инфляция — событие из будущего, а в настоящем деньги пусть хранятся. Верховный суд Республики Татарстан подтвердил, что решение верное.

Воронежская двушка, ⅗ доли в которой принадлежали несовершеннолетним детям, была меньше липецкой трешки. А значит, те же ⅗ доли в трешке лучше обеспечивали жилищные интересы детей.

Но воронежская опека — управление по охране прав детства — посчитала, что количество метров в трешке на каждого члена семьи на полметра меньше нормы, а значит, жилищные права несовершеннолетних детей будут ущемлены.

Дополнительным поводом для отказа в выдаче разрешения администрация посчитала тот факт, что у семьи еще не было земельного участка для строительства.

Суд подтвердил: негде строить дом — нет основания разрешать продажу квартиры.

Разная стоимость объектов — веская причина для отказа в выдаче разрешения на продажу. Существует мнение, что органы опеки могут запретить продавать принадлежащую детям недвижимость, если последующее жилье будет куплено в экологически неблагоприятном районе.

Но оно, похоже, не соответствует действительности. Мне не удалось найти судебные акты, где оспаривался бы запрет на продажу, поскольку будущее жилье экологически непригодно. Обычно всегда были другие, более веские факторы.

Суды не придают значения голословной оценке экологической составляющей района проживания.

Непригодность нового объекта для проживания явно нарушает имущественные и жилищные права детей.

Родители из Пермского края хотели продать земельный участок, ⅗ доли которого принадлежали их несовершеннолетним детям, и купить домик без коммуникаций на условиях перемещения в другое место.

Ближайшие школа и больница находились в соседней деревне — за восемь километров. Опеке и суду подобный расклад не понравился, и продавать участок родителям не разрешили.

Бывают случаи, когда опека не права, и родителям удается это доказать.

Метраж меньше учетной нормы. Иногда опека ссылается на учетную норму жилья, которая действует в регионе. Но суды такое не поддерживают: учетная норма касается социального жилья, например когда государство выделяет семье субсидию. Для сделок с долями несовершеннолетних имеет значение только общее улучшение условий для детей.

Суд обязал администрацию выдать семье разрешение, потому что:

  1. Метраж квартиры больше, а значит, доля детей в метрах увеличится.
  2. Родители были готовы выделить по ⅛ квартиры каждому из детей, а не ⅛ на двоих, как было раньше.
  3. Рыночная стоимость новой квартиры была выше.

Значит, жилищные и имущественные права детей улучшаются.

Родители не перечислили стоимость доли ребенка на счет в банке. Это касается случаев, когда опека просит после продажи положить на счет в банке стоимость доли ребенка.

Этими деньгами может воспользоваться сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет, либо родители, если докажут, что будут тратить эти деньги на детей.

Иногда такое требование опека может предъявить уже после продажи квартиры.

Многодетная семья из Ивановской области хотела переехать из городской двушки в сельскую трешку площадью в два раза больше.

Старшему ребенку принадлежало 7/10 двушки, и органы опеки и попечительства потребовали перечислить стоимость его доли на лицевой счет в банке.

Сделать это было невозможно: деньги от продажи двушки родители уже потратили на покупку трешки, которую органы опеки посчитали непригодной для проживания.

Отсутствие школ и статус покупаемого жилья значения не имеют. Сочинское управление по вопросам семьи и детства запретило продавать однокомнатную квартиру, ¾ доли в которой принадлежали малолетней девочке.

Мать девочки хотела купить дом в садовом товариществе в деревне и утверждала, что в доме у ребенка будет в три раза больше метров и отдельная комната.

Но отец и администрация были против: в Сочи рядом детский сад, школа, вузы, пляж, а в деревне ничего этого нет.

Суд же решил, что главное — площадь покупаемого жилья, а то, что это садовый дом и рядом нет школ и пляжа, неважно. Мать получила разрешение на продажу.

Соблюдайте интересы детей — и опека даст вам разрешение без проблем.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/opeka-kvartira/

Как в 2020 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Согласие органа опеки и попечительства
Статья обновлена: 12 октября 2020 г.

Здравствуйте. Около 40% сделок по продаже квартир, в которых я занималась юридическим сопровождением, одним из собственников являлся несовершеннолетний.

Инструкция описана не столько на основании законов и регламентов, сколько на моем опыте общения с инспекторами из опеки. Законы здесь имеют меньшее значение, большее человеческий фактор.

В этом вы убедитесь после прочтения статьи.

Небольшое отступление: если ребенок не является одним из собственников квартиры, а просто прописан в ней, разрешение органов опеки для продажи не требуется. Исключение — если прописанный ребенок остался без попечения родителей.

статьи:

При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Почему так?

Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона.

Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры.

С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке.

При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем. К сожалению, такова реальность.
Другие статьи

Разрешение органов опеки — это лишь один из документов для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.Если будете покупать квартиру, можете рассчитывать на налоговый вычет. Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб.

На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия

При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен. Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы. За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа, заказать звонок по кнопке слева или сами позвонить (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости

  1. При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте).

    Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой.

    Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу.

    Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка.

    С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов.

    Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м.

    за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.

    Как получить разрешение

  2. Другие статьи

    Продажу квартиры с несовершеннолетними собственниками обязательно удостоверяется у нотариуса — подробнее.

  3. При покупке квартиры в ипотеку.

    Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников.

    Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — ст. 1 и ст. 19 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права.

    Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — Определение от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

    Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.

  4. При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме).

    Так как дом еще не построен, долю ребенку в строящееся квартиру выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Часто Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают.

    В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступке прав.

    Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст. 48 Федерального закона о регистрации недвижимости.

    Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи.

    Еще влияет процент постройки дома на момент обращения. Где-то требуют чтобы дом был построен минимум 30%, где-то 70%. В Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.

    Если опека одобрит Застройщика, доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке.

  5. При покупке частного дома.

    Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире.

    Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к.

    ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом.

    Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.

  6. При покупке комнаты в коммуналке.

    Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет.

    Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, органы опеки, возможно, дадут разрешение.

  7. При покупке недвижимости в другом городе/области.

    В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — инструкция по ссылке.

    Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости.

    Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб.

    В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м.

    Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.

  8. При строительстве частного дома.

    Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет + подарить ему какую-либо недвижимость.

Ситуация №2 — Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/razreshenie-organov-opeki-i-popechitelstva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.