Согласие отца ребенка на продажу квартиры
Содержание
- 1 Как продать квартиру с прописанными несовершеннолетними?
- 2 Нюансы сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками: договор и другие документы
- 2.1 Родители своим детям
- 2.2 Бабушка несовершеннолетнему внуку
- 2.3 Свекровь кому-то из близких
- 2.4 Приобретение у родных: отличия от дарственной и завещания
- 2.5 Порядок сделки
- 2.6 Документы
- 2.7 Договор
- 2.8 Налоги и вычеты
- 2.9 Можно ли использовать маткапитал?
- 2.10 Основания оспаривания в суде
- 2.11 Может ли мать, отец продать свою и долю сына, дочери без их согласия?
Как продать квартиру с прописанными несовершеннолетними?
Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.
Права несовершеннолетних
Конституция и Семейный кодекс гарантирует детям право на жилье.
При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания). Законодательство содержит один нюанс в отношении несовершеннолетних: дети в возрасте до 14 лет могут быть прописаны исключительно совместно с одним из родителей или с опекуном.
Т.е. зарегистрировать ребенка в квартиру его бабушки или другого близкого родственника, если там нет прописки у мамы или папы нельзя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то допускается его прописка отдельно от родителей.
Регистрацию ребенку следует оформить уже сразу после его рождения в течение 30 дней.
Если же речь идет не о первичной регистрации новорожденного, то зарегистрировать ребенка необходимо в течение 7 дней после того, как он покинул прежнее место жительства.Зарегистрироваться ребенок может не только в квартире, в которой его родители являются собственниками на постоянной основе, но и в арендованном ими жилье временно.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним
Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.
Но родителям стоит заблаговременно побеспокоиться о месте будущей прописки ребенка, чтобы не нарушать миграционное законодательство.
Причем если ребенку еще нет 14 лет, то зарегистрироваться по этому адресу предстоит и одному из родителей.
Основная сложность в заключении сделки купли-продажи с прописанным ребенком состоит в том, что покупатели обычно отказываются покупать квартиру с зарегистрированными лицами.
Это связано с тем, что детей достаточно сложно выписать даже в судебном порядке.
Поэтому нередко заинтересованные в покупке лица требуют на момент подписания договора предоставить им документ об отсутствии зарегистрированных лиц.
Возможно два варианта заключения сделки купли-продажи с прописанным несовершеннолетним:
- В договор купли-продажи включается условие о том, что родители выписываются из квартиры в течение 7 дней после переоформления собственности в пользу покупателя. Иначе новый собственник может пойти на их принудительное выселение.
- В договоре купли-продажи изначально прописывается обязательство продавца о снятии всех членов семьи с учета до перерегистрации прав собственности и получения денег.
Если ребенок не владеет долей в квартире, а только прописан здесь, то он наделен только правом пользования жильем, а не распоряжения им в качестве собственника.
Ребенок в данном случае не будет являться стороной сделки.
Согласие опеки на сделку купли-продажи требуется, если ребенок не просто прописан в квартире, но и входит в число собственников квартиры. Родители вправе продавать квартиру без согласия ребенка, так он считается ограниченно дееспособным.
Но органы опеки должны проследить за законностью операции и оценить, не ущемляет ли она имущественные права ребенка.
Согласие опеки
Вероятность согласия от опеки зависит от следующих факторов:
- Получит ли ребенок взамен равноценную по площади долю в другом жилье, которое приобретается взамен предыдущего, либо будет ли ему предоставлена денежная компенсация утраченной доли.
- Не ухудшатся ли в результате заключения сделки условия проживания ребенка: санитарные условия, наличие всех необходимых коммуникаций, экологическая обстановка в районе проживания, доступность инфраструктуры (больниц, школ, детских садов).
Если проведенный органами опеки анализ предстоящей сделки позволит им прийти к выводу, что несовершеннолетний только выиграет от заключения сделки купли-продажи (например, родители переедут в более просторную квартиру), то они беспрепятственно предоставят свое согласие.
Согласие органов опеки на сделку в отношении квартиры, в которой ребенок просто прописан и не имеет прав собственности, требуется только в том случае, если ребенок находится под опекой и попечительством (после потери родителей или их лишения родительских прав).
Проверить, обладает ли ребенок правами собственности на квартиру, либо просто прописан в ней, покупатель может, запросив выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники жилья, в том числе, несовершеннолетние.
Если в выписке из ЕГРН ребенок не указан, но его имя числится в выписке из домовой книги, то ребенок прописан в данной квартире.
Этапы заключения сделки купли-продажи
Сделка купли-продажи с прописанным несовершеннолетним предполагает прохождение следующих этапов.
- Продавец готовит комплект документов для сделки купли-продажи: паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство о собственности, технический паспорт, Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и пр.), выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета.
- Стороны согласуют условия сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи, который фиксирует намерения по заключению основной сделки в перспективе. Вносится задаток или аванс.
- Перед заключением основного договора-купли продажи обычно требуется выписать всех жильцов. Для этого родители и их дети должны заполнить в территориальном подразделении УМВД или в МФЦ листок убытия, приложив к нему паспорт и свидетельство о рождении детей.
- Одновременно родители могут оформить регистрацию по новому адресу на себя и ребенка и заполнить листок прибытия (но сделать это можно в течение 7 дней после выписки). Процедура регистрации бесплатна без госпошлины. В отношении регистрации родителей по новому адресу требуется получение письменного согласия от собственника жилья на прописку (только если он не состоит в близких родственных связях с ними). Дети регистрируются вместе с родителями автоматически без согласия владельца.
- После выписки необходимо запросить в паспортном столе документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных лиц в квартире.
- Подписывается договор купли-продажи. Он должен заключаться в письменной форме и по желанию сторон заверяется у нотариуса.
- Собственность переоформляется на покупателя через Росреестр.
Если ребенок не только зарегистрирован, но и является собственником доли в продаваемой квартире, то появляется дополнительный этап сделки в виде получения разрешения от органов опеки.
Для этого родители должны принести в органы опеки:
- Паспорт.
- Свидетельство о рождении детей до 14 лет.
- Выписку из ЕГРН, технический/кадастровый паспорт в отношении продаваемой и покупаемой квартиры.
- Выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета по новому месту жительства.
На основании их рассмотрения им будет предоставлено письменное согласие на сделку или отказ в ее заключении. При положительном вердикте родителям остается принести в опеку после сделки документы, подтверждающие выделение эквивалентной доли ребенку в новой квартире.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.
Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira.html
Нюансы сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками: договор и другие документы
Гораздо проще приобрести квартиру у близкого человека – вероятность обмана снижается почти до нуля. Покупатель знает все подводные камни и историю перехода права собственности без дополнительных бумаг и обращений за помощью к юристам и риелторам. Но не все так просто. Закон устанавливает некоторые ограничения на сделки по отчуждению недвижимости родственникам.
Ни один закон не запрещает заключать договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками, в том числе и сделки по отчуждению. Однако встает вопрос о том, как же осуществить сделку между родными? Существуют некоторые особенности: трудность с привлечением средств материнского капитала, невозможность совершения налогового вычета и т.д.
Под близкими родственниками, в соответствии со ст. 14 СК РФ, признаются:
- дети и родители (усыновители);
- бабушки и дедушки;
- сестры и братья (в том числе имеющие только одного общего родителя).
Важно! В сделке купли-продажи, а в особенности при ее налогообложении, применяются критерии, установленные налоговым законодательством.
К взаимозависимым лицам НК РФ (ст. 105.1) относит:
- супруги;
- родители (усыновители);
- дети (родные и усыновленные);
- братья и сестры (полнородные и неполнородные);
- опекун (попечитель) и подопечный.
Родители своим детям
Положения ст. 37 ГК РФ о запрете опекунов и попечителей совершать сделки по отчуждению от имени подопечного со своими родственниками применяются и в отношении связи родителей и несовершеннолетних детей, что закреплено ст. 28 ГК РФ.
В отношении малолетнего (до 14 лет) представителем выступает один из родителей и получается, что ему придется купить квартиру у самого себя.
Если же речь идет о несовершеннолетнем ребенке от 14 лет, то закон не устанавливает подобного ограничения (ст. 26 ГК РФ) и один родитель может продать ребенку квартиру при наличии письменного согласия второго родителя.
Бабушка несовершеннолетнему внуку
Здесь также применяется положение ст. 28 ГК РФ, запрещающее заключение возмездных сделок. Вместе с тем бабушки и дедушки вправе продать квартиру:
- несовершеннолетним внукам от 14 лет;
- совершеннолетним.
Внимание! Исключение из ст. 28 ГК РФ может сделать орган опеки и попечительства, но только в исключительных случаях.
Свекровь кому-то из близких
Свекровь не является родственником по отношению к невестке, так же как и теща по отношению к зятю, и в данном случае ситуация зависит от способа приобретения квартиры.
Если невестка или зять покупает ее в единоличное пользование (брачным договором установлено, что супруг(а) не будет иметь отношения к этому имуществу), то ограничений не возникнет.
Если же приобретается в единоличное пользование при отсутствии брачного договора или оформляется долевая собственность супруга, то свекровь и теща выступают в качестве родственников одной из сторон, а значит, покупатели не смогут получить налоговый вычет после покупки.
Приобретение у родных: отличия от дарственной и завещания
Ввиду невозможности получить налоговый вычет, продажей в пользу ребенка и сложностей с использованием материнского капитала, родственники стремятся провести иные способы отчуждения имущества.
Отчуждение производят по договору дарения: для этой сделки не нужно уплачивать налог, если дарение производится в пользу близкого родственника.
Завещание же составляются для того, чтобы дети или внуки получили жилую недвижимость в собственность в будущем.
Купля-продажа | Дарственная | Завещание | |
Регулируется | Ст. 549-558 ГК РФ | Ст. 572-582 ГК РФ | Ст. 1118-1140 ГК РФ |
Стороны | Продавец и покупатель | Даритель и одаряемый | Завещатель и наследник |
Форма | Простая письменная (нотариально заверяется продажа квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний или недееспособный) | Письменная форма с нотариальным заверением | Письменная форма с нотариальным заверением |
Предмет договора | Возмездное отчуждение недвижимости | Безвозмездно | Безвозмездно |
Налоги | Продавец уплачивает 13% НДФЛ, если отчуждает квартиру, пробывшую в собственности менее 3 (5 в отдельных случаях) лет | Одаряемый уплачивает НДФЛ в случае отчуждения менее, чем через 3 года после получения квартиры в дар | Наследник уплачивает налог, если общая сумма наследственной массы в 850 раз превышает МРОТ |
Переход права собственности | После регистрации в Росреестре | После нотариального удостоверения сделки и регистрации в Росреестре | После выдачи нотариусом свидетельства о вступлении в наследство (спустя 6 месяцев после смерти завещателя) и регистрации права собственности |
Порядок сделки
Для того, чтобы ответить на основные вопросы, о том как продать или как купить квартиру у родителей или других близких родственников, существует определенный определенный перечень действий. Алгоритм действий остается таким же, как и при заключении типового ДКП.
- Если квартира является совместной собственностью супругов или принадлежит нескольким лицам без выдела доли, то необходимо получить от них согласие на продажу. Если же квартира является долевой собственностью и отчуждается только доля – получить отказ от выкупа доли сособственников.
- Собрать необходимые документы.
- Получить разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников – несовершеннолетний.
- Заключить договор купли-продажи с родственником.
- Подписать акт приема-передачи.
- Зарегистрировать право собственности за новым владельцем.
Документы
- Паспорта сторон (свидетельства о рождении, если в сделке участвуют лица до 14 лет).
- Правоустанавливающий документ на квартиру (ДКП, договор приватизации и т.д.).
- Свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2016 года).
- Справка ЕГРН.
- Технический паспорт из БТИ.
- Выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ.
- Справка из ЖЭК об отсутствии долгов по ЖКУ.
- Разрешительная документация (от органа опеки и попечительства, если продается квартира несовершеннолетнего, согласие супруга на продажу).
Договор
Преамбула договора содержит:
- дату и место заключения;
- данные о продавце и покупателе (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные).
Должны быть прописаны существенные условия (предмет и цена). Предмет должен быть четко идентифицирован, в нем указываются:
- точный адрес квартиры;
- общая площадь;
- отдельно – площадь жилой зоны и кухни.
Важно! Состояние жилплощади также должно быть прописано в тексте договора. По желанию можно указать состояние подъезда, этажность.
Цена сделки не должна быть ниже рыночной более чем на 20%, иначе могут возникнуть подозрения, что сделка мнимая. Внимание Росреестра при регистрации права собственности к ДКП между родственниками всегда выше. К тому же такой сделкой заинтересуются и налоговые органы.
Права и обязанности сторон не являются существенными условиями, но вписываются в текст договора, как и ответственность за отказ от исполнения обязательств (продавец передает квартиру, о чем подписывается акт приема-передачи, покупатель – оплачивает указанную в сделке сумму).
Документ должен быть подписан обеими сторонами. Отсутствие подписей влечет признание сделки недействительной.
Преимущества:
- родственники заранее знают о подводных камнях и состоянии квартиры;
- не нужно тратить время на поиск варианта жилья покупателю и поиска покупателя продавцу;
- все условия договора обговариваются заранее, для чего необязательно заключать предварительный договор.
Минусы:
- невозможность покупателя получить налоговый вычет после покупки квартиры;
- ПФР часто отказывает в выдаче материнского капитала для покупки жилья у родственников;
- возможность испортить отношения с родственниками, если возникнут несогласия по сделке.
Налоги и вычеты
Налогообложение осуществляется по общему правилу договора купли-продажи жилого помещения: если продавец владел им менее 3 (в отдельных случаях – 5) лет, то с полученной суммы от продажи он обязан уплатить НДФЛ в 13% (ст. 217.1 НК РФ).
Внимание! Если же продажа подлежит налогообложению, и налоговые органы обнаружат, что стоимость квартиры ниже рыночной цены на 20%, то они вправе применить штрафные санкции.
А вот покупатель не сможет получить налоговый вычет. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ при сделках взаимозависимых лиц, часть суммы не возвращается. Но в том случае, если родственник не относится к этой категории (бабушки и дедушки, дяди и тети, кузены и т.д.), вычет производится в общем порядке (если сумма по договору ДКП превышает 1 млн рублей).
Можно ли использовать маткапитал?
ФЗ № 256, регулирующий программу материнского капитала, прямо запрещает только заключение сделок между супругами.
Вместе с тем ПФР, ответственный за выдачу сертификата на материнский капитал, часто не выдает положенную по закону сумму для заключения договора купли-продажи жилья у родственников, т.к.
велик риск подписания мнимого договора и утечки денежной суммы на иные, не разрешенные законодательством цели.
Прежде чем заключать договор, нужно получить соответствующее разрешение в указанном органе, обосновав необходимость приобрести жилье именно у близких лиц.Важно! Если же родственники не являются близкими (дяди и тети, кузены и двоюродные родственники и т.д.) ограничений не устанавливается.
Банки более лояльно относятся к сделкам между родственниками, чем Пенсионный Фонд. Порядок действий не будет отличаться от обычного заключения ДКП квартиры в ипотеку:
- обратиться в банк и выбрать наиболее подходящую программу кредитования;
- заключить ряд договоров, связанных с ипотечным кредитом;
- заключить договор купли-продажи.
Получить налоговый вычет после выплаты ипотеки также невозможно, если квартира приобретена у взаимозависимого лица.
Основания оспаривания в суде
Есть два способа прекратить действия договора:
- расторгнуть по обоюдному согласию или в суде при наличии законных оснований (отказ принять помещение или заплатить установленную цену со стороны покупателя, передача продавцом квартиры, отличающейся по ее данным от той, что указана в договоре и т.д.);
- признать сделку недействительной.
В последнем случае стороне необходимо обратиться в суд при наличии оснований, позволяющих признать договор оспоримым или ничтожным.
Оспоримая сделка:
- подписана несовершеннолетним (14-18 лет) или ограниченным в дееспособности лицом;
- оспаривается третьим лицом (другим родственником, например, по уважительной причине не участвовавшем в приватизации и т.д.), имеющим те или иные права на квартиру;
- отсутствует разрешение на ее проведение (от органа опеки или супруга, если квартира является совместной собственностью);
- подписана под влиянием обмана или угрозой;
- условия сделки ставят одну из сторон в невыгодное положение.
Ничтожная сделка:
- подписана малолетним (до 14 лет) или недееспособным лицом;
- договор противоречит законодательству или основам нравственности;
- квартира, являющаяся предметом ДКП, под арестом;
- ДКП является мнимой сделкой, прикрывающей другую (например, дарение);
- сделка не зарегистрирована нотариально (если отчуждалось жилье, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному).
Может ли мать, отец продать свою и долю сына, дочери без их согласия?
Справка: Без согласия участника долевой собственности возможно только продажа своей части квартиры близкому родственнику.
Согласие сына или дочери не потребуется, если:
- они являются малолетними;
- или недееспособными.
В этом случае и в ситуации с продажей доли несовершеннолетнего от 14 лет (кроме его личного согласия и разрешения второго родителя) потребуется согласие органа опеки и попечительства.
Если ребенок является совершеннолетним, но не выходит на связь в течение долгого времени, продажа доли возможна только после признания его сначала безвестно пропавшим, а затем умершим.
На основании полученного свидетельства о смерти родитель может вступить в наследство (если не имеется завещания или других законных наследников, с которыми придется делиться) и только после этого продать долю.
При оформлении сделки заключается договор купли-продажи части квартиры между родственниками.
Некоторые задаются вопросом о том, можно ли купить квартиру у родителей за маткапитал и как это сделать? Такая сделка возможна, если ПФР даст разрешение на привлечение средств материнского капитала. Для этого ДКП должен быть максимально прозрачен:
- не иметь обременений;
- сумма должна быть близка к рыночной, без существенного занижения;
- жилье должно подходить для проживания детей.
Договор сын может заключить в том случае, если он является получателем сертификата (единственный усыновитель второго или последующего ребенка, муж умершей или лишенной родительских прав владелицы капитала при наличии у них общих детей). Если же жена сына является правообладателем материнского капитала, проблем с заключением договора возникнуть не должно, т.к. свекровь не является ее родственницей.
Законодательство не выделяет в ДКП квартиры у близких лиц отдельных требований, отличающих сделку от типового договора. Все отличия заключаются в невозможности получить налоговый вычет после покупки и ограничениях с привлечением для оплаты материнского капитала.
, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/nyuansy-esli-mezhdu-rodstvennikami.html