Согласие супруга на сделку

Сделка и супружеское согласие: старая игра по новым правилам?

Согласие супруга на сделку

Семейный кодекс Российской Федерации   (ст. 35) прямо указывал, что если один из супругов собирается совершать сделку по распоряжению недвижимостью, которая требует в установленном законом порядке нотариального удостоверения или регистрации, ее невозможно совершить без нотариально заверенного согласия жены или мужа – участника сделки.  
 

Недавно Государственная Дума РФ приняла поправки в Семейный кодекс, которые были подготовлены правительством.

  Теперь совершение сделок с общей недвижимостью мужа и жены будет проходить по иному механизму: больше  не требуется нотариально оформленного супружеского согласия продавца или покупателя.

  Супружеская пара вместо этого просто приходит в орган, регистрирующий сделки, и оформляет согласие.
 

По мнению создателей этих поправок, главная его польза в том, что супругам больше не придется тратить средства на нотариальное оформление своего согласия на сделку.  Но вот вреда от новых поправок намного больше, считают риэлторы и юристы.

На основные вопросы по поводу новых правил совершения сделок мы попросили ответить Николая Захарова, московского адвоката, кандидата юридических наук, специализирующегося в вопросах недвижимости, Анастасию Кузнецову, директора юридического департамента бюро элитной недвижимости Must Have, Светлану Бирину, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» и Светлану Матвееву, заместителя генерального директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
 

– От чего могло обезопасить получение нотариально заверенного согласия продавцов?
 

– Необходимость получения  нотариального согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью была направлена, в первую очередь, на защиту имущественных прав самих супругов.

Подобный механизм может защитить интересы, например, жены от недобросовестных действий мужа, стремящегося «в одностороннем порядке» реализовать   совместно нажитое имущество, в том случае, когда право собственности зарегистрировано на его имя. 
 

Этот порядок становится особенно актуальным в тех случаях,   когда брачно-семейные отношения фактически уже распадаются, но вопрос о расторжении брака и разделе совместно нажитого имущества  еще не передан на рассмотрение суда.

Необходимость предоставлять для проведения регистрационных действий с недвижимостью нотариально удостоверенное согласие фактически лишает одного из супругов возможности    осуществить действия, направленные на отчуждение (фактически – на сокрытие) совместно нажитого имущества.
 

Анастасия Кузнецова: «Согласно Семейному кодексу РФ,  любое имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на чье имя оно приобретено. Поэтому супруг или супруга остается собственником недвижимости и после развода.

Если вдруг муж, на чье имя зарегистрирована квартира, продает ее без ведома жены, она может оспорить сделку в суде на основании того, что она является собственником, и для продажи супруг обязан был получить ее нотариально заверенное согласие.

Это достаточно простой иск, такие дела рассматриваются за 2-3 месяца.

Если же будет отменено обязательное получение нотариально заверенного согласия супруга, это делает его практически беззащитным перед действиями другого супруга, например, перед выводом квартиры из-под раздела. Предположим, что квартира зарегистрирована на имя жены.

После развода, чтобы не передавать бывшему мужу право собственности на ½ доли общей квартиры, как это положено по Семейному кодексу РФ, она может заключить мнимую сделку.

В качестве якобы добросовестного покупателя будет выступать кто-нибудь из дальних родственниц или подруг, в договоре будет проставлена цена ниже рыночной на 30-50%. При этом далеко не факт, что бывший муж получит половину хотя бы этих денег.

Если официально жена не имеет других активов в собственности, если у нее «серая» зарплата, обязать ее к выплате денег будет практически невозможно. Тысячи подобных историй заканчиваются тем, что жена оставляет, таким образом, себе квартиру, а мужу выплачивает по 2-3 тысячи рублей в месяц».

– А почему такое согласие было выгодно и интересно для покупателей недвижимости?
 

Николай Захаров: «Дело в том, что нотариально оформленное согласие – это реальная,   работающая на практике, гарантия для покупателей от  негативных последствий.

Эти последствия – возможные споры и судебные разбирательства с требованием признать сделку недействительной    на том основании, что на совершение сделки с совместно нажитым недвижимым имуществом  не было получено согласие супруга.
 

Предоставление же на операцию  с недвижимостью, помимо прочих документов, нотариально заверенного согласия супруга не может оставлять между сторонами сделки    никаких сомнений в соблюдении действующего законодательства.

Очевидно, что ни один нотариус не удостоверит подобное согласие, не убедившись в том, что супруг вменяем и дееспособен, полностью понимает существо совершаемой сделки и дает свое согласие на ее совершение другим супругом.

 

Несоблюдение (прямое нарушение) подобного способа защиты или его полное отсутствие в законе может повлечь за собой самые неблагоприятные последствия, такие как многочисленные судебные споры о признании сделок с недвижимостью недействительными, инициируемые супругом, чьи права нарушены.

При этом необходимо учитывать, что восстановить совместное право собственности, пусть даже и зарегистрированное на имя одного из супругов, на основании судебного решения, несколько проще, чем добросовестному покупателю на основании этого же судебного решения получить уплаченные за недвижимость денежные средства, не говоря уже о его потерях при инфляции, возможной разнице курсов валют, комиссионных риэлторов и т.д.

Анастасия Кузнецова: «Если супруг не имеет права требовать признания сделки недействительной из-за отсутствия его нотариально заверенного согласия, то единственный вариант, который при таком сценарии ему остается для защиты своих прав собственности, – это статья 253 ГК РФ. В соответствии с этой статьей распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка. Чтобы оспорить сделку, супруг должен будет доказать, что покупатель квартиры знал о его несогласии на продажу квартиры. Доказать это очень сложно, подобные дела рассматриваются годами, исход для супруга, чьи права собственности были нарушены, чаще всего неблагоприятный».

 

– То есть  новая законодательная инициатива может повлечь за собой серьезные риски для участников сделки? Не исключено, что польза от этой инициативы может перекрыть опасность рисков? – Из немногочисленных сухих комментариев наших законодателей можно сделать вывод, что существующий механизм нотариального удостоверения согласия супругов на сделку с недвижимостью предлагается заменить на необходимость их совместного присутствия при подаче документов на регистрацию сделки с недвижимостью. При этом приводится, на мой взгляд, ну совсем нелепая аргументация, что подобный механизм сократит временные и финансовые потери граждан. В некоторых случаях потери действительно могут быть сокращены. А в некоторых – увеличены.

Давайте представим себе ситуацию, при которой супруги совместно решили продать, например, квартиру, которая зарегистрирована в собственность жены.

При этом муж, полностью одобряя условия предлагаемой сделки, находится в длительной командировке в другом регионе (за границей), лежит в больнице, служит в армии, отбывает наказание в местах, не столь отдалённых… Мало ли как может обернуться жизнь? Или просто,  в конце концов, не имеет времени и желания ходить по регистрационным палатам? Тем временем нотариус у него в соседнем кабинете помещение арендует. Как быть супругам в этом случае? Почему один из них не будет иметь возможности, например, выразить свое согласие на сделку у ближайшего нотариуса, и передать через курьера оригинал этого документа второму супругу?»

Светлана Бирина: «Пока не совсем понятно, какую именно цель преследует новая законодательная инициатива. Понятно стремление законодателя упростить осуществление процедуры. Но в данном случае затронут крайне важный вопрос, к нему надо подходить с максимальной осторожностью. Предложенные альтернативы должны защищать интересы собственников и в то же время быть проще в реализации.

Сейчас взят курс на нотариальное заверение сделок. В этом случае предоставляется логичным, что супруги оформляют сделку у нотариуса, и он в случае необходимости оформляет согласие от одного из супругов и сразу подает документы на регистрацию. Принятие предлагаемых изменений может лишить нотариусов и  клиентов такой возможности. Кроме того, очень часто документы сдаются по доверенности, и приходить лично супругам может быть очень неудобно.

– Может ли увеличиться число оспоренных сделок?

– Увеличение числа оспариваемых сделок вероятно. Особенно в самом начале, пока новый закон только начнет работать, и не сформируется четкая позиция по применению таких норм и судебному разрешению подобных споров. Если и делать какие-либо изменения, то они, напротив, должны  защищать участников сделки, упрощая сам процесс. На мой взгляд, данная инициатива требует дополнительной  доработки».

– Получается, что служащие регистрационного органа  – это не замена нотариусу при оформлении сделок с недвижимостью?

Светлана Матвеева:  «Дело в том, что, в соответствии с законодательством, нотариус при осуществлении нотариальных действий обязан проверить личность сторон, разъяснить сторонам смысл и значение совершаемых действий, проверить, соответствует ли содержание сделки действительным намерениям сторон и не противоречит ли сделка требованиям закона (согласие супруга на отчуждение по смыслу законодательства также является сделкой). То есть при удостоверении такого согласия фактически проверяется наличие волевого фактора на совершение сделки, который является ключевым при оспаривании сделок. В законопроекте же не указывается обязанность регистратора проверить личность супругов, нет обязанности предоставить супругам какие-либо разъяснения, тем более нет обязанности проверить действительные намерения сторон. Фактически речь идет о «механической» фиксации факта согласия и не более. Также важно понимать юридическую квалификацию регистраторов, безусловно, что у нотариусов она выше.  Кроме того, расходы на нотариальное удостоверение согласия не так уж и велики, в настоящее время составляют всего 500 рублей».

Николай Захаров:  «Да, существенный недостаток новой законодательной инициативы –это возложение несвойственных функций на должностное лицо государственного органа, осуществляющего прием документов. То есть  – на государственную регистрацию сделок с недвижимостью.

И ведь речь идет не только о специалистах федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Прием документов на регистрацию сделок с недвижимостью осуществляется в том числе и через многофункциональные центры, и через службу «Одного окна».

Так вот, сотрудники, осуществляющие прием документов, не обязаны иметь высшее юридическое образование. А ведь теперь они должны будут разъяснять гражданам их права и юридические последствия совершаемых действий.

Кто может дать гарантии, что эти права и юридические последствия будут надлежащим образом разъяснены, а отметка должностного лица о получении согласия супруга на проведение регистрационных действий не будет подделана, сфальсифицирована, получена коррупционным путем?..

Наконец,  сам сотрудник может просто-напросто быть введен в заблуждение. Любая подобная ситуация повлечет за собой возможность признания сделки недействительной, а значит, может породить огромное количество судебных тяжб, исполнительных производств, а в ряде случаев  – даже уголовные дела.

  Так на защиту чьих прав и законных интересов направлена данная законодательная инициатива? Ведь «старый порядок» полностью выполнял свои задачи?  Народная мудрость гласит  – «Лучшее враг хорошего». Стоит ли изобретать велосипед или, может быть, лучше двигаться на давно изобретенном и «доведенном до ума» транспортном средстве?».

Источник: https://www.cian.ru/novosti-sdelka-i-supruzheskoe-soglasie-staraja-igra-po-novym-pravilam-231171/

Всегда ли требуется согласие супруги на совершение сделки?

Согласие супруга на сделку

Состоящий в браке гражданин не вполне свободен в вопросах купли-продажи, и многие, желающие купить или продать недвижимость, не знают наверняка, когда нужно привлекать нотариуса. Оказывается, есть в вопросах оформления юридических бумаг некоторые нюансы, которые лучше знать заранее.

Когда требуется согласие супруги (супруга) при сделках?

Если сделка происходит с нарушением требований закона, то второй представитель четы сможет оспорить ее, признав через суд недействительной, так что закон нужно соблюдать в любом случае.

Совершая акт покупки, подтверждать согласие второй половины вроде бы и не нужно (п.2 ст.35 СК), но растранжиривание семейного бюджета без ведома супруга – действие, которое может повлечь неприятные последствия в виде судебной тяжбы.

Супругам следует важные покупки обсуждать вместе и принимать окончательное решение только обоюдно, идти вразрез с мнением второго члена пары нельзя; при операциях с недвижимостью нотариальное согласие – обязательное условие (п.3 ст.35 СК РФ).

Кроме этого, иметь на руках нотариально заверенный документ о согласии супруга на сделку необходимо при всех видах сделок, где:

  • нужна будет госрегистрация;
  • потребуется нотариально оформленное.

Нотариальное оформление нужно при сделках, перечисленных в ст. 339, ст. 584 ГК:

  1. договор по ипотеке;
  2. договор о залоге имущества;
  3. договор ренты.

Советуем ознакомиться со статьей о равных правах супругов на недвижимое имущество здесь.

Все регистрирующиеся в государственных органах сделки касаются всей семьи, поэтому игнорирование мнения второго члена четы недопустимо. Это такие сделки:

  • продажа жилых зданий или помещений;
  • договор об ипотеке;
  • продажа компании, фирмы, цеха и т.п.;
  • аренда недвижимости всякого назначения;
  • дарение недвижимости.

Все эти виды сделок не следует другому супругу пускать на самотек, даже если правила нотариально заверенного согласия не требуют.

Важно! Приватизированные даже в период брака объекты при сделках с ними не требуют согласия супруга.

Дело в том, что приватизация – акт доброй воли государства в отношении гражданина как отдельной персоны, это адресный акт, и второй супруг никаких прав на эту недвижимость иметь не может.

Если есть тенденция в супружеских отношениях на нестабильность, то лучше перестраховаться каждому из четы и подкрепить сделку согласием другого, заверив бумагу у нотариуса, даже если закон жестко этого и не требует.

Образец нотариально удостоверенного документа

Смысл такого документа в том, чтобы зафиксировать информированность второго супруга и отсутствие у него возражений по поводу совершения акта купли-продажи.

Данные конкретного объекта недвижимости – адрес, площадь и др. в данном документе прописывать вовсе не обязательно, будет вполне достаточно принципиального согласия на оформление купли-продажи недвижимости в конкретном населенном пункте или районе.

Такой документ является юридическим, поэтому пишется не в свободной форме на любом листке, а печатается на специальной бумаге, которой располагают нотариусы.

Называется он «Согласие», под этим названием слева указывается населенный пункт, его принадлежность к стране, на следующей строке слева – дата полностью прописью.

Ниже с абзаца располагают описательную часть, в которой от первого лица пишут: Я, гражданин такой-то (полностью), дата и место рождения, пол, данные паспорта (со сведениями о дате выдачи и органе, осуществившем выдачу), далее – данные о месте и дате регистрации с указанием кода подразделения/

Далее пишется: В соответствии со статьями 34,35 СК РФ даю согласие своему супругу (супруге) такому-то (указывают ФИО полностью), а в скобках расписывают:

  • свидетельство о браке, его номер, дату выдачи и название органа, выдавшего этот документ,
  • номер актовой записи, на покупку за цену и на условиях по его усмотрению, любой квартиры расположенной в (наименование населенного пункта).

Ниже с новой строки нотариус пишет, что подписывающему данный документ разъяснен смысл статей 34,35 СК РФ. Далее следует подпись лица, согласившегося на покупку супругом квартиры, с расшифровкой ФИО.

Также указывается дата и данные нотариуса, и обязательные расшифровки стоимости услуг. Подпись нотариуса, завершающая данную юридическую бумагу, скреплена печатью.

«Согласие» регистрируется нотариусом и номер вписывается в этот документ. К нотариусу не обязательно являться обоим супругам, достаточно, если прибудет тот, от имени которого составляется бумага.

Главное, чтобы этот человек не забыл взять свой паспорт и свидетельство о браке. Если «Согласие» подразумевает покупку или продажу конкретного объекта недвижимости, то нужны также документы, касающиеся прав собственности этого объекта.

Сколько стоит услуга у нотариуса?

За оформление и регистрацию «Согласия» плата составляет примерно 1200 руб.

Эта сумма, мизерная по сравнению с возможным материальным ущербом, который может нанести семье недобросовестный партнер по браку, не может остановить разумного человека в его намерениях нотариально оформить согласие.

Срок действия согласия супруга на совершение сделки

Закон срок действия согласия супруга на совершение сделки не ограничивает никакими конкретными временными рамками, но общепринятые в нотариате нормы не предполагают юридической силы, если документ старше трех лет.

На покупку (продажу) земельного участка

В этом вопросе ответ неоднозначен. На покупку земельного участка регистратором вопрос о необходимости согласия супругиставиться не будет (требование отменено с 01.03.13 г.), так что сделка в этом случае состоится без лишних проволочек.

Когда речь пойдет о продаже земли, то нотариально заверенное согласие супруги необходимо, так как правила регистрации предусматривают наличие этого документа.

Покупая землю, человек не обязан предъявлять документ о согласии своей супруги, но для своего личного блага и дальнейшего беспроблемного владения участком должен набраться смелости и попросить продавца показать штамп в паспорте о наличии брака.

Если продавец женат, то у него должно иметься согласие его жены, а если разведен, то дату развода следует сопоставить с датой приобретения участка. Если земля приобретена во время супружества, то такое имущество юридически относится к совместно нажитому, и экс-супруга может предъявить на него права.

Во избежание проблем в будущем нужно, чтобы продавец поставил в известность бывшую жену и согласовал с ней этот вопрос; несогласие бывшей половины поставит законность сделки под сомнение, поэтому согласие бывшей супруги продавца нужно.

Чтобы таких проблем не возникало, при разводе желательно судом разделить совместное имущество, тогда вопроса о нотариальном согласии возникать не будет.

На продажу автомобиля

Представить такую ситуацию легко: живет семья, машину приобрели во время брака, оформили на мужа. Человек ее водит, имеет на нее документы и считает своей.

Но по закону продать автомобиль без нотариально оформленного согласия супруги он не может, так как это имущество, нажитое совместно.

Даже если продажа состоится, то супруга, узнав о сделке, вправе потребовать вернуть ей половину денег, вырученных от продажи авто. Покупатель также будет втянут в процесс.

В течение какого срока можно оспорить сделку?

Узнавший о произошедшей сделке без его согласия, супруг имеет право обратиться в суд с иском о признании ее недействительной на протяжении одного года с даты, когда он узнал о совершившемся акте купли-продажи совместно нажитого имущества.

Расторжение договора состоится, если пострадавший супруг докажет суду свою правоту – полное неведение о намерениях своей второй половины.

Какие существуют причины отсутствия согласия?

Предполагается, что в нормальной семье решение о продаже крупного имущества супруги принимают сообща. Однако на практике это оказывается не совсем так, и согласия супруги может не быть по таким причинам:

  • люди не знают о необходимости составления такого документа;
  • супруг намеренно скрывает свое желание продать имущество;
  • сделка оформляется недостаточно компетентными людьми без присутствия юриста;
  • супруга категорически возражает против сделки и не желает оформлять согласие;
  • если в паспорте продавца, фактически состоящего в законном браке, нет штампа о браке, то согласия у него не потребует даже знающее закон должностное лицо.

К любой сделке – продажи, покупки, дарения, мены и прочим следует отнестись серьезно, обстоятельно изучив закон. Только присутствие третьего лица в виде квалифицированного специалиста-нотариуса поможет избежать огрехов в оформлении, которые могут привести к признанию сделки недействительной.

В каких случаях требуется согласие супруга, а в каких — нет при покупке недвижимости, смотрите в видеоролике:

Источник: https://2supruga.ru/brak/semya/soglasie-suprugi-na-sovershenie-sdelki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.