Совместная продажа долей в квартире

Содержание

Как происходит продажа квартиры в совместной собственности

Совместная продажа долей в квартире
Время чтения: 6 минут

Правовой режим совместно нажитого имущества предполагает согласие супруга на все сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости.

Если для договора предусмотрено нотариальное удостоверение, а право собственности подлежит регистрации в ЕГРН, необходимо заручиться письменным согласием брачного спутника, оформленным у нотариуса.

Только в этом случае продажа квартиры в совместной собственности будет законна с юридической точки зрения.

Что подразумевается под совместной собственностью на квартиру

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ, супруги как участники общей совместной собственности являются владельцами долей, которые не определены. Право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеет как муж, так и жена.

Поскольку в жизни не всегда между супругами существуют доверительные отношения, совместная собственность супругов на квартиру защищается законодателем путем установления некоторых ограничений.

Ст. 35 Семейного кодекса РФ оговаривает основные принципы владения имуществом:

  • эксплуатация сообща;
  • распоряжение по согласию.

Более подробно порядок распоряжения общим имуществом описан в статье «Совместная собственность на квартиру без определения долей».

Оформление приобретения в браке

Семейное законодательство устанавливает, что квартира, приобретенная в браке, относится к совместной собственности, если куплена за общие средства. Ст. 34 СК РФ к доходам семьи причисляет:

  • доходы от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности;
  • пенсии, пособия и денежные выплаты;
  • денежные средства без целевого назначения.

Неотъемлемое право собственности принадлежит и супругу, который по уважительным причинам не имел своего дохода в браке. Например, он занимался уходом за детьми, вел домашнее хозяйство и так далее.

Нюансы заключения сделки и оформления права собственности подробно рассматриваются в статье «Покупка жилья в браке».

Продажа совместно нажитого имущества

Гл. 7 ГК РФ регламентирует правила продажи любой недвижимости и отвечает на вопрос, как продать квартиру в совместной собственности. Ст. 550 указывает, что сделки заключаются в письменной форме.

Ст. 42 Закона РФ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» требует нотариального удостоверения договора, что снижает риски нежелательных последствий отчуждения имущества. В соответствии со ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, удостоверяются только сделки, отвечающие требованиям закона. Поэтому нотариус обязан проверить:

  • наличие прав продавца на объект;
  • дееспособность сторон и их право на сделку;
  • понимание сторонами значения и последствий сделки;
  • соответствие содержания договора действительному намерению сторон.

Чтобы владелец мог продать квартиру, купленную в браке, договор должен содержать следующие существенные условия:

  • сведения, идентифицирующие признаки объекта;
  • стоимость квартиры;
  • нюансы передачи квартиры продавцом покупателю, сроки снятия с регистрации всех проживающих и освобождения помещения;
  • порядок рассмотрения спорных вопросов.

Продажа квартиры в общей собственности требует уплаты нотариального сбора, размер которого установлен п.1 ч.1 ст. 22.1 вышеупомянутых Основ. Например, при отчуждении имущества супругу, родителям или детям следует уплатить 3000 рублей и 0,2% от суммы сделки, но не более 50 000 рублей.

Если речь идет о других лицах, то размер сбора формируется следующим образом:

Сумма сделки (руб.)Нотариальный тариф (руб.)Сбор (% от суммы сделки)
До 1 000 0003 0000,4%
От 1 000 000 до 10 000 0007 0002%
Свыше 10 000 00025 0000,1%, но не более 100 000 рублей

Чтобы продать совместную квартиру, имеющую кадастровую стоимость (КС), все платежи рассчитываются от этого значения, даже если по результатам независимой оценки цена имущества оказалась ниже КС.

Сведения, внесенные в ЕГРН, нотариус запрашивает самостоятельно.

Если собственник не может лично заняться оформлением купли-продажи, ст. 185 ГК РФ предусматривает возможность участия в сделке уполномоченного представителя. В этом случае владелец жилья должен вручить ему нотариально удостоверенную доверенность на продажу. В документе отражается спектр полномочий поверенного, а совершенные действия считаются волеизъявлением собственника жилья.

Проверить действительность доверенности можно с помощью официального сервиса Федеральной нотариальной палаты.

Требуется ли согласие супруга на сделку

Режим совместной собственности имущества, нажитого в браке, предполагает, что распоряжаться недвижимостью супруги могут только сообща. Например, для подписания договора купли-продажи мужем требуется нотариально удостоверенное согласие жены и наоборот. Это правило распространяется и на распоряжение квартирой после развода.

Продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга незаконна. Если муж либо жена докажут, что о подписании договора купли-продажи не знали и не должны были знать, сделку несложно признать недействительной и аннулировать.

Где проводится оформление купли-продажи

Перед заключением договора все жильцы квартиры должны сняться с регистрационного учета – выписаться. Для этого, в соответствии со ст. 7 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ», нужно подать заявление установленного образца в паспортный стол или МФЦ либо подать запрос через Госуслуги.

После этого остается удостоверить договор купли-продажи в нотариальной конторе в соответствии с требованиями ст. 56 Основ.  Продажа совместной собственности супругов в 2020 году может удостоверяться в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится квартира. На сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис «поиск нотариуса».

Новый собственник регистрирует подписанный и удостоверенный договор купли-продажи в офисе Росреестра или МФЦ.

Комплект документов

Для продажи квартиры потребуется:

  • договор. Образец договора купли-продажи можно скачать заранее;
  • правоустанавливающие документы: дарственная, свидетельство о наследстве и другие;
  • паспорта всех собственников;
  • справка о составе семьи;
  • свидетельство о браке и нотариально удостоверенное согласие супруга;
  • выписка из ЕГРН либо из БТИ.

Если у мужа и жены выделены доли в совместном имуществе, нотариус потребует доверенность на супруга для распоряжения общей собственностью.

Продажа недвижимости по частям

Выделение долей позволяет каждому собственнику распоряжаться своей частью квартиры, если при этом соблюдаются интересы супруга.

Ст. 250 ГК РФ оговаривает преимущественное право покупки доли. Согласно этому документу, перед тем как продать часть квартиры, дольщик должен в письменной форме уведомить совладельцев о желании продать имущество. В уведомлении следует указать стоимость и условия продажи. Если совладелец не пожелает приобрести объект, сделку можно заключать с посторонними покупателями.

Договор купли-продажи части объекта подписывается с посторонним лицом только по прошествии месяца после отправки продавцом уведомления с предложением продать квартиру второму собственнику. Установленный срок соблюдать не обязательно, если совладелец в письменной форме сразу же откажется от приобретения доли.

Имущество, приобретенное в браке, даже после развода продолжает считаться совместной собственностью. Поэтому продавец должен уведомить бывшего супруга о намерении продать, а также получить:

  • нотариально удостоверенное согласие на сделку, если оба супруга владеют долями в квартире;
  • нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки, если квартира оформлена в общедолевую собственность.

Без этого продажа доли квартиры после развода тоже может быть оспорена и признана недействительной.

Выделение части в совместно нажитом жилье

По инициативе каждого из супругов совместно нажитое имущество делится. Существует несколько вариантов оформления раздела:

  • по договоренности – посредством соглашения о разделе имущества либо брачного договора;
  • в судебном порядке – в случае спора о размере долей или невозможности деления.

Законодательно установлен принцип равенства долей супругов. Наличие детей не влияет на размер выделяемой части.

О том, в каких случаях один из супругов вправе получить большую часть, читайте в статье «Выделение доли в квартире».

Оплата налогов при продаже жилья

Согласно Налоговому кодексу РФ, налог на доходы физических лиц составляет 13%. В соответствии со ст. 41 и ст. 248, доходом признается любая денежная выгода, в том числе полученная от реализации товаров или имущественных прав.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-v-sovmestnoj-sobstvennosti.html

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Совместная продажа долей в квартире

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 

Посмотреть пример выписки ЕГРН прямо сейчас!  

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав.

Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

Продажа квартиры в долевой собственности: особенности – Инструкция +

Совместная продажа долей в квартире

Квартира может находиться в общей собственности нескольких лиц, при этом доля каждого может быть определена либо не определена.

Особенности долевой и общей собственности в квартире. Долевая собственность предполагает разделение долей в квартире между собственниками в равной или неравной пропорции, при этом любой из собственников имеет право распоряжаться своей доле по своему усмотрению (продавать, дарить, завещать и так далее).

Совместная собственность не подразумевает четкого разделения долей между владельцами, то есть они имеют равные права пользования имуществом.

Распоряжаться недвижимостью в таком случае возможно только с разрешения остальных собственников.

Долевая собственность может возникнуть в нескольких вариантах

  • при приватизации квартиры на всех, прописанных в ней лиц,
  • при разделе недвижимости, которая находилась в общей совместной собственности у супругов,
  • при наследовании имущества сразу несколькими наследниками.

Квартира, находящаяся в общей долевой собственности, физически не подразумевает никаких разделений, все ее собственники могут пользоваться ею без ограничений.

Для разделения физически помещения требуется соблюдение ряда условий, таких как наличие отдельного входа, отдельного подключения к сетям инженерной коммуникации. Практически эти условия подходят только для частных домов, в остальных случаях появляются так называемые «идеальные доли».

Под этим термином юристы понимают не физическую часть квартиры, а долю на имущество в праве. То есть делению подлежит не сама квартира, а права собственности на нее.

Отличительные характеристики долевой собственности

  • наличие нескольких собственников недвижимости,
  • доли в недвижимости существуют только формально в документах, но при необходимости собственник может попросить у других владельцев выделить часть недвижимости в соответствии со своей долей,
  • прав собственников регулируются взаимным соглашением,
  • совладельцы недвижимости обладают преимущественным правом выкупа долей друг друга,
  • доходы от продажи имущества и расходы на его содержание распределяются между собственниками соразмерно их долям.

ВАЖНО с 2020 года все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному заверению.

Основными документами, регулирующими проведение сделок с долевой собственностью, являются

  • Гражданский Кодекс Российской Федерации,
  • Налоговый Кодекс Российской Федерации,
  • Федеральный закон №135 «Об оценочной деятельности»,
  • Федеральный закон №218  «О госрегистрации недвижимости»,
  • Основы законодательства РФ о нотариате.

Алгоритм продажи квартиры, которая находится в общей долевой собственности

  1. Договоритесь со всеми долевыми собственниками об условиях продажи имущества. Договоренность о продаже не требует обязательной письменной фиксации, достаточно устной договоренности. Но в этом случае подписывать договор о продаже со стороны продавца будут все дольщики собственноручно.

    Либо определить одного из собственников как доверенное лицо, оформив соответствующую доверенность на представление интересов других собственников, который и будет заниматься сбором документов и подписанием договора о купле-продаже.

  2. Установите приемлемую рыночную стоимость квартиры.

    Это возможно сделать как самостоятельно, проанализировав имеющиеся на рынке предложения, так и с помощью независимого эксперта по оценке. Эта услуга платная, но дает более объективную оценку недвижимости. Кроме того, такая оценка будет обязательной в случае покупки жилья по договору ипотеки.

  3. Найдите покупателей.

    Покупателей можно привлечь своими силами, разместив объявления на максимальном количестве новостных и информационных ресурсов, либо через риэлтора. В последнем случае стоит позаботиться о заключении договора с агентом, где будут четко прописаны сроки продажи квартиры, схема сделки, цена реализации и сумма вознаграждения риэлтора.

  4. Сбор документов на недвижимость, необходимых для продажи. Собрать нужный пакет для реализации сделки возможно как самостоятельно, так и с помощью нанятого риэлтора по доверенности.

Пакет документов для продажи квартиры в долевой собственности

Включает в себя:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость: договор-основание для возникновения прав собственности на квартиру (договор о купле-продаже доли в недвижимости, договор мены, дарения, свидетельство о наследовании, приватизации),
  • Документы о правах собственности- выписка из ЕГРН (для прав собственности возникших после 15.07.2016 года) либо свидетельством о государственной регистрации,
  • Техническая документация: кадастровый и технический паспорта, экспликация и поэтажный план,
  • Выписка домовой книги,
  • Если собственник состоит в браке – то согласие на продажу доли от второго супруга заверенное нотариусом, если доля была приобретена в период брака, кроме случаев ее наследования, дарения или приватизации.
  • Другие документы по ситуации.
  1. Заказать выписку из ЕГРП. Сама выписка может быть оформлена в бумажном или электронном формате. Предоставляется в срок до 3 дней с момента запроса. Сама выписка может быть предоставлена и по запросу от нотариуса. Выписка из ЕГРН является для покупателя подтверждением того, что продавец является собственником квартиры, и обременения на нее отсутствуют.
  2. Подписание договора о купле-продаже доли в квартире. Договор о продаже долевой собственности составляется в письменном виде, удостоверяется подписями сторон и подлежит обязательной нотариальной заверке.

    Проект договора можно составить как самостоятельно, так и обратившись к профессиональным юристам. В тексте договора в обязательном порядке отображается персональная информация всех совладельцев с указанием размеров долевой собственности.

    Собственники могут передать свои права на заключение договора одному из владельцев на основании нотариально заверенной доверенности.

    Если квартира продается новым владельцам в долевую собственность, то в тексте определяются доли новых владельцев.

Образец договора о купле-продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, можно скачать здесь.

Скачать (DOCX, 24KB)

  1. Передача задатка по сделке, осуществляется по расписке или предварительному договору. Задаток выступает гарантом осуществления сделки, в случае отказа от сделки со стороны покупателя вся сумма задатка остается у продавца, если от сделки откажется продавец, то он будет обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  2. С 2017 года любые сделки по отчуждению долевой собственности должны быть заверены нотариально, это касается как продаже долей в квартире, так и всей квартиры, которая находиться в долевой собственности. Нотариальные услуги требуют дополнительных финансовых вложений:
  • Оплата государственной пошлины в 2000 рублей,
  • Заверка договора о купле-продаже имущества  стоит от 5000 рублей,
  • Работа нотариуса от 3000 рублей + 0.3% от кадастровой стоимости жилья.

Обычно расходы делятся между всеми собственниками пропорционально долям владения недвижимостью.

  1. Регистрация прав собственности нового владельца недвижимости в отделении Росреестра. Заявление и необходимые документы для регистрации могут быть поданы следующими способами:
  • В отделении Росреестра,
  • Через МФЦ в любом его отделении в независимости от адреса расположения недвижимости,
  • Почтой России заказным письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении,
  • Через портал Госуслуги или сайт Росреестра в электронном виде,
  • Через доверенного представителя, действующего по доверенности,
  • Через нотариуса, который удостоверяет сделку.

Сроки предоставления свидетельства о правах собственности нового владельца зависят от способа подачи документов.  При подаче документов нотариусом выписка готовиться в течение 3 дней, при подаче документов продавцом или покупателем срок увеличивается до 5 дней, при запросе электронной выписки – она предоставляется на следующий день.

  1. Окончательный расчет с продавцом. Оплата, как правило, перечисляется продавцу после регистрации прав собственности нового владельца. Но точный срок окончательного расчета может быть установлен индивидуально в тексте договора. Для безопасности сделки можно выбрать один из нижеперечисленных вариантов передачи денег:
  • Использование банковской ячейки. Денежные средства по договору купли–продажи закладываются в банковскую ячейку и передаются продавцам в присутствии покупателя после того, как будет предъявлен документ о правах собственности.
  • Аккредитив. Это безналичный аналог банковской ячейки. Денежная сумма по договору за покупку квартиры или доли резервируется в банке, и переводиться продавцу после получения документа о переводе прав собственности.

Распределение дохода от продажи между бывшими собственниками- продавцами будет производиться пропорционально их долям в общей собственности, если иных условий не предусмотрено другим соглашением продавцов.

Алгоритм продажи доли в квартире с долевой собственностью одним из собственников

Для осуществления продажи доли в квартире, которая находиться в совместной долевой собственности, необходимо выделить долю для продажи и оценить ее стоимость.

Сама процедура выделения доли может быть осуществлена двумя способами:

  • По соглашению сторон квартира разделяется между собственниками по комнатам,
  • По решению суда недвижимость делиться по частям собственности  в процентном соотношении или по отдельным помещениям.

При последующей продаже выделенной доли за вторым совладельцем остается право преимущественной покупки. Если право преимущественной покупки будет нарушено (отсутствие уведомления о продаже или доля будет продана по цене ниже, чем озвучивалась), то за вторым совладельцем остается право признать сделку недействительной в судебном порядке в срок до 3 месяцев.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире с совместной собственностью

  1. Уведомить всех остальных собственников о планах продать свою долю. Уведомление должно быть оформлено в письменном виде и вручено собственникам либо лично под роспись, либо через отправку заказного письма с уведомлением Почтой России.

  2. На ответ адресатов отводиться тридцать дней с момента отправки или вручения уведомления. В случае положительного решения сделка оформляется на тех условиях, которые были заявлены в уведомлении.

  3. В случае отрицательного решения или его отсутствия, следует приступать к поиску новых покупателей на рынке.

  4. Процедура продажи одному из собственников или третьему лицу идентична, предполагает заключение договора купли-продажи, регистрацию сделки в отделении Росрееста, передачу полной суммы денег продавцу и уплату налога с продажи. Как составить договор о купле продаже квартиры в долевой собственности, рассмотрено выше.

Альтернативные варианты обойти право преимущественной покупки дольщиков

Договориться с совладельцами получается не всегда в силу тех или иных причин. На это существуют некоторые альтернативные способы «обойти» право преимущественной покупки дольщиков. Важно понимать, что использование подобных способов связано с высокими рисками. Подобные сделки могут быть признаны мнимыми или притворными, что приведет не только к их отмене, но и потере денег продавцом.

  • Дарение. Долю в квартире можно подарить, на процесс дарения не распространяется право преимущественной покупки, запретить передать в дар свою долю другие совладельцы не могут. Покупатель в подобной ситуации рискует признанием сделки мнимой, которая прикрывает собой сделку по продаже доли. В подобной ситуации дольщики могут потребовать в судебном порядке перевести права собственности на них, и покупатель останется ни с чем. Продавец рискует тем, что может не получить денег от покупателя, а так как был подписан договор дарения, то законных оснований для взыскания оплаты у него нет.
  • Продажа по завышенной стоимости. Для того чтобы получить отказ собственников предложение о продаже доли для них делается по заведомо высокой стоимости. Договор с покупателем и расписка составляются на аналогичную сумму, но по факту перечисляется продавцу меньше. Как следствие, для продавца увеличивается размер налога с продажи. Актуальность вопроса об уплате налога индивидуально, а ряде случаев продавцу от него вообще освобождаются.
  • Оформление договора займа. При выборе этого способа с собственником доли в квартире оформляется договор займа на сумму стоимости доли и одновременно договор залога в виде той же самой доли в квартире. Далее «заемщик» пропускает установленные сроки уплаты долга, а покупатель в роли «кредитора» забирает в свою пользу предмет залога. В этом случае риск признания сделки мнимой, прикрывающей собой продажу доли сохраняется. При признании сделки мнимой, покупатель возвращает долю, продавец возвращает всю сумму фиктивного долга.

Таким образом, продать долю в квартире или квартиру в долевой собственности не так сложно, придерживаясь представленного выше алгоритма. Главное, помнить о преимущественном праве покупке доли другими участниками сделки и соблюдать нормы российского законодательства.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-pri-dolevoj-sobstvennosti.html

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Совместная продажа долей в квартире

Продажа доли в квартире влечёт за собой необходимость выполнить ряд формальностей. Чтобы сделку нельзя было оспорить, нужно направить уведомление другим собственникам квартиры. Они могут выкупить предложенную к продаже долю, используя свое преимущественное право покупки.

Общая долевая собственность и преимущественное право

Общая долевая собственность возникает, когда у нескольких лиц есть право на имущество в определенных долях, вместе составляющих 100 процентов от данного имущества.

Принадлежность имущества нескольким лицам накладывает на них дополнительные обязательства. Если один из них желает продать свою долю постороннему лицу, другие сособственники пользуются преимущественным правом покупки доли на тех же условиях.

Преимущественное право на приобретение доли закреплено в ст. 250 ГК РФ. Чтобы сособственники могли реализовать его, продавец обязан направить им извещение о планируемой сделке в соответствии с требованиями ГК РФ.

Преимущественное право и обязанность предложить долю к покупке возникает только в случае продажи постороннему лицу. Если она продаётся другому долевому собственнику, направлять извещение не нужно.

Закон предусматривает и другие случаи, когда преимущественное право приобретения доли не возникает. В их числе:

  • Безвозмездная передача доли;
  • Продажа на публичных торгах (например, проводимых при банкротстве);
  • Некоторые другие случаи, предусмотренные законом.

Можно ли запретить продажу

Преимущественное право не означает, что другие долевые собственники могут запретить продажу. Собственник доли может продать ее другому лицу вне зависимости от желания других сособственников. Единственное условие — предложить им реализовать свое преимущественное право.

Пошаговая инструкция

С учетом необходимости уведомления других участников долевой собственности и их преимущественного права, пошаговый алгоритм продажи доли в квартире будет выглядеть следующим образом:

  • Определение условий, на которых доля будет продана;
  • Направление уведомлений о продаже остальным собственникам;
  • Ожидание в течение 1 месяца. За этот период остальные сособственники могут выразить желание приобрести долю, отказаться от покупки либо отмолчаться. Если все отказы получены быстрее, ждать до конца месяца не нужно, договор можно заключать (подробнее об этом ниже).
  • Заключение договора купли-продажи с третьим лицом или с одним из долевых собственников, если он решил реализовать своё преимущественное право. Такой договор должен быть удостоверен нотариально.
  • Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Ниже мы рассмотрим подробнее каждый из этих этапов.

Как составить уведомление

В извещении о продаже доли необходимо указать:

  • Описание продаваемой доли (в какой квартире, по какому адресу, сколько составляет ее размер);
  • Цена, за которую планируется продать ее.

Перечисленные выше условия являются обязательными. На практике в извещениях о продаже указывают также некоторые дополнительные условия:

  • Порядок и срок расчетов;
  • Предоставляется ли рассрочка и возникает ли залог в пользу продавца на это время;
  • Срок передачи имущества;
  • Имеются ли лица, сохраняющие право пользования жилым помещением.

Требования к составлению извещения о продаже доли приведены в Методических рекомендациях Федеральной нотариальной палаты по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности (утверждены письмом ФНП России от 31 марта 2016 года № 1033/03-16-3).

Образец извещения

Кому: ФИО, адрес.

От кого: ФИО, адрес.

Извещение

О продаже доли в квартире

Я, ФИО, являющийся собственником доли ___ в квартире по адресу ______, кадастровый номер _____, настоящим уведомляю о намерении продать принадлежащую мне долю по цене _____ с оплатой в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности на долю за покупателем.

Настоящим уведомляю, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право приобретения указанной доли на указанных выше условиях.

О Вашем решении приобрести указанную долю прошу сообщить в течение 1 месяца после получения настоящего уведомления.

Дата, подпись.

Как направить

Закон устанавливает возможность направить извещение о продаже доли несколькими способами:

  • Через нотариуса (в том числе посредством электронного отправления, если все участники долевой собственности согласились на такой способ уведомления);
  • По почте, при этом необходимо осуществить отправку телеграммой, в копии которой останется вся информация, содержащаяся в уведомлении.

Если направить извещение письмом (даже с описью вложений), это создаёт риск возникновения споров с долевыми собственниками в дальнейшем. письма не фиксируется в описи вложений. Поэтому получатель может отрицать, что в письме было именно уведомление (п. 2.6 Методических рекомендаций ФНП от 31 марта 2016 года).

Если не направить извещение

Если продавец отказывается извещать остальных участников долевой собственности о продаже, сделку все равно могут провести.

Нотариус не будет отказываться удостоверять такой договор. Однако он обязан разъяснить продавцу и покупателю последствия заключения договора купли-продажи без соблюдения условия о преимущественном праве других собственников квартиры (п. 1 Методических рекомендаций ФНП России от 31 марта 2016 года).

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при нарушении преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Соответствующий иск может быть заявлен в суд в течение 3 месяцев после того, как ему стало известно о нарушении его прав.

Сколько ждать

В соответствии с ГК РФ, продажа доли другому лицу, не являющемуся сособственником на дату сделки, может быть совершена через 1 месяц после извещения всех собственников об их преимущественном праве.

Этот срок может быть сокращён, если все они оформили письменные отказы от преимущественного права покупки. В этом случае ждать больше нечего, и договор купли-продажи доли может быть заключён.

Если согласились несколько собственников

В случае, когда преимущественное право на покупку хотят реализовать несколько долевых собственников, продавец может выбрать любого из них по своему усмотрению.

Продать долю третьему лицу при этом нельзя — это нарушает преимущественное право.

Составление договора

Договоры купли-продажи долей в недвижимом имуществе подлежат нотариальному удостоверению. Это правило установлено в соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2915 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Закон предусматривает несколько исключений:

  • Все участники долевой собственности продают свои доли по одному договору;
  • Объект продаётся в рамках программы реновации в Москве.

Проект договора может составить нотариус либо сами стороны. Его нотариальное удостоверение является платной услугой. Размер нотариального тарифа (госпошлины) за удостоверение договора купли-продажи доли зависит от ее цены по договору. Минимальный размер, установленный законом, составляет 300 рублей, максимальный — 20 тысяч рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.

24 Налогового кодекса РФ). Кроме того, при оформлении договора нотариус вправе взять плату за оказание услуг правового и технического характера. Размер платы устанавливается и ежегодно корректируется Федеральной нотариальной палатой отдельно для каждого из российских регионов.

В среднем, стоимость сопутствующих услуг нотариуса составляет несколько тысяч рублей.

Договор должны подписать стороны в присутствии нотариуса (лично или по доверенности). Обязательно при этом иметь с собой паспорт. На его основе нотариус удостоверяет личности присутствующих.

Кроме того, за несколько дней до заключения договора нотариус проводит проверку участников сделки в различных реестрах и базах данных (в частности, проверяется отсутствие сведений о признании их недееспособными). Поэтому за подготовкой документов к нотариусу необходимо обратиться заранее, за несколько дней до сделки.

Регистрация в Росреестре

Переход права собственности на долю в недвижимости должен быть зарегистрирован в Росреестре. С февраля 2019 года документы на регистрацию подают сами нотариусы, если стороны не возражают против такого способа подачи.

Подача через нотариуса — самый удобный способ зарегистрировать сделку быстро. Для поданных нотариусами документов установлен сокращённый срок регистрации. Кроме того, стороны сделки избавлены от необходимости собирать документы, подавать заявления и т.п.

Однако сохранена возможность и личной подачи через МФЦ или непосредственно в отделение Росреестра (доступно не во всех регионах).

При любом способе подачи за государственную регистрацию перехода права на долю в квартире в Росреестре необходимо уплатить госпошлину — 2000 рублей с физических лиц.

Дарение

Правила о необходимости извещать других сособственников и их преимущественном праве применяются только в случае возмездного отчуждения (ст. 250 ГК РФ). Однако собственник может передать ее безвозмездно, в дар.

В этом случае нет необходимости уведомлять других собственников. Договор дарения можно заключать сразу. Преимущественного права у сособственников при этом не возникает.

Зачастую велик соблазн оформить продажу доли через дарение, когда по бумагам договор является безвозмездным, а деньги передаются наличными. Однако такой договор влечёт существенные риски для обоих участников.

Притворный договор дарения будет являться ничтожной сделкой (ст. 170 ГК РФ). Он может быть оспорен другими собственниками при наличии доказательств.

Кроме того, такой договор опасен для покупателя. При возникновении каких-либо проблем с подаренным имуществом будет крайне сложно предъявить претензии, вернуть деньги и т.п.

Обмен

В случае, если доля в квартире передаётся в обмен на другую недвижимость, требование о преимущественном праве также применяется. Это установлено п. 5 ст. 250 ГК РФ.

Поэтому в случае заключения договора мены доли необходимо направить другим долевым собственникам уведомление о намерении заключить сделку.

Продажа доли в праве на квартиру имеет ряд особенностей, которые нужно учесть. Проконсультируйтесь с юристом и получите ответ на ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/poshagovaya-instruktsiya-po-prodazhe-doli-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.