Совместное использование земельного участка

Содержание

Долевая собственность на земельный участок: приобретение и раздел

Совместное использование земельного участка

В настоящее время многие из нас, я имею в виду горожан, стремятся перебраться за город, на свежий воздух. Многие присматривают себе земельные участки для строительства дачи, а то и загородного дома для постоянного проживания. Я думаю, для вас будет полезно узнать, что такое долевая собственность на земельный участок, которая часто возникает при приобретении земли.

Из-за любви советской власти к колхозам и коммунальным квартирам можно предположить, что именно ей принадлежит идея права общей собственности. Но оказывается, этот институт был создан более двух тысяч лет назад в Римской империи и Византии.

Несколько слов об общей собственности

Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет две разновидности:

  • совместную – доли собственников (участников) не определены. Порой эту форму называют коллективной;
  • долевую – доли собственников (участников) определены.

Доля – это часть чего-то (в данном случае земли), которая четко определена.

Эта статья не охватывает весь спектр вопросов, связанных с общей собственностью, а посвящена только долевой.

Как уже отмечалось выше, понятие общей собственности пришло в современное законодательство многих стран из Римского права. В России было введено еще в XII веке документом, который назывался “Русская правда”, а уже в XV веке с появлением Псковской Судной грамоты началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие которой было сделано в XVII веке в Соборном Уложении.

Следующим шагом в развитии правовых основ этого института явился Свод законов гражданских, принятый в 1900 году, который действовал до 1917 года.

В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):

  • частная,
  • государственная,
  • муниципальная.

Скажу пару слов о совместной собственности, в частности на землю.

Она дает право всем участникам вместе владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они дополнительно не договорились об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия управлять участком. Распоряжаться же землей может любой из собственников при условии согласия всех остальных.

Наше законодательство предусматривает такой вид владения для:

  1. Фермерских хозяйств.
  2. Земельных участков, если их купили на взносы членов садоводства.
  3. Супругов, даже если не зарегистрировано право двух лиц: мужа и жены (если это не противоречит брачному контракту).

Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по договору между владельцами отдельных земельных участков.

Общая долевая собственность на землю

Долевая, в том числе и на землю, – это собственность нескольких человек, у которых размеры долей (частей) в праве зафиксированы (в отличие от совместной собственности). Они могут быть определены законом либо договоренностью между участниками.

Права и обязанности владельца доли

Доли собственников по умолчанию являются равными (равнодолевая собственность), если иное не закреплено в законе или не прописано в их соглашении. Подписав соглашение, можно установить деление на неравные части. Также можно оговорить дальнейшее изменение размеров долей в зависимости от участия в улучшении общего имущества – земельного надела.

Доли могут быть двух видов:

  • реальная – когда она идентифицирована в натуре, то есть обозначена границами в рамках надела;
  • идеальная – когда она определена лишь в виде процента от общей площади участка.

Несмотря на наличие долей (в том числе и реальных), сособственники владеют и пользуются всем наделом по общему соглашению. Если такого соглашения достичь не получается, то остается только одна дорога – в суд.

Ничто так не портит отношения, как их выяснение.

Если кто-то из участников не может в полной мере пользоваться своей долей, он может претендовать на денежную компенсацию за счет остальных.

Доходы, получаемые от пользования землей, распределяются пропорционально размеру доли собственников, если иное они не оговорили в своем соглашении.

Но этот приятный факт для обладателя большей части имеет и оборотную сторону – в расходах, связанных с содержанием общего имущества, этот собственник тоже участвует пропорционально размеру своей части. К расходам относятся:

  • обязательства перед государством. Это налоги на землю и иные обязательные сборы;
  • расходы на содержание и уход за имуществом (земельным наделом).

Что касается распоряжения землей, то в отношении общедолевой собственности различают два варианта:

  1. Распоряжение всем участком.
  2. Распоряжение своей долей в участке.

Первый вариант реализуется исключительно при согласии всех собственников. Следует иметь в виду, что если согласия нет, то даже суд не поможет. Таким образом, каждый сособственник в этом вопросе обладает правом вето.

Для реализации второго варианта участнику не требуется согласие остальных. Он может продать, подарить, заложить, оставить в наследство и т. д. свою часть исключительно по своему решению, не спрашивая разрешения у других участников.

Но ложка дегтя есть и здесь. Участники имеют преимущественное право покупки. Иными словами, продать долю можно третьему лицу только после получения отказа от ее приобретения от всех остальных участников.

Конечно, существуют способы обойти преимущественное право.

Например, не оформлять договор купли-продажи, а заключить договор дарения. Но такой ход рискован. Если кому-то из заинтересованных лиц удастся доказать, что сделка дарения была притворной (то есть совершенная с целью прикрыть сделку купли-продажи), то все закончится печально для вас и вашего покупателя – ваша сделка будет признана недействительной.

Можно заложить свою долю, затем не вернуть долг, а с кредитором заключить соглашение об отступном. Вы вместо возврата взятых в долг денег передаете ему свое право на вашу долю в общей долевой. Этот выход имеет минус – сложное оформление.

Есть еще вариант с передачей своего права в обмен на пожизненное содержание. Суть в том, что вы передаете покупателю права на свою часть имущества, а он обязуется пожизненно вас содержать. Такой вид договора носит исключительно личный характер, преимущественное право остальных участников в этом случае не работает. Естественно, при таком способе большие риски несет покупатель.

Возникновение общей долевой собственности

Чаще всего она возникает в отношении земли при:

  1. Приватизации несколькими лицами.
  2. Вступлении в права наследства по завещанию.
  3. Покупке части земельного надела.
  4. Дарении (получении по дарственной) части земельного участка.

Особенности собственности на некоторые виды земель

Для двух видов земель существуют ограничения в праве собственности на них.

Земля сельхозназначения

Она возникала в процессе приватизации совхозов и колхозов. При этом участники этого замечательного процесса, который, как предполагалось, должен был повернуть историю вспять, получали земельные доли в праве общей собственности на весь земельный надел. Она имеет количественную характеристику, но не привязана к конкретному клочку земли.

Да и долей она не совсем является.

Она в отличие от обычной доли в общедолевой собственности имеет ограничение – ею нельзя свободно распорядиться без ее выделения в натуре, то есть выделения конкретного реального земельного участка. Без этого отчуждение допускается только в пользу иных сособственников. Еще ее можно внести в уставной капитал сельхозорганизации, использующей в своей деятельности весь участок.

Даже оставить в наследство кому-либо со стороны нельзя.

Такая доля напоминает мед, который как бы есть, но его как бы нет.

Территория под домом

Любой человек, которому выпало счастье заработать на квартиру и купить ее, становится сособственником земли под многоквартирным домом. У всех хозяев жилых метров возникает общая долевая собственность, в которой доли пропорциональны площадям их квартир.

Но вот выделить эти доли из общедолевой собственности нет никакой возможности, это напрямую запрещает Жилищный кодекс РФ.

Есть только один шанс, если вы приобрели жилье в многоквартирном одноэтажном доме, в котором можно сделать небольшую перестройку и обеспечить отдельный вход в каждую квартиру. Тогда необходимо сначала выделить в натуре доли в доме (после его реконструкции), а потом уже поделить и землю: как под ним, так и прилегающую.

Как выделить доли, раздел участка

Общедолевая собственность часто не позволяет собственнику в полной мере использовать свое право, поэтому возникает необходимость выделить свою часть земли из общего надела.

Причины и возможности

Наиболее часто встречающаяся причина, которая толкает сособственников на раздел земли, – это желание продать свою долю надела или желание обособиться от соседей.

Продавать невыделенную часть сложно.

Покупатель не понимает, на что он будет тратить свои с таким трудом заработанные деньги: на часть участка, где такие стройные сосенки и симпатичная солнечная полянка, или на это болото с кишащими над ним мошками. Покупателю не нужна идеальная доля, подавай реальную. Кроме того, после раздела участка прекращается преимущественное право покупки других участников.

Вы решили построить на своей доле (пока не выделенной) дом своей мечты, разбить прекрасный сад, но вам уже видится, как в этот сад соседи ходят выгуливать своих домашних питомцев, а под окнами вашей спальной сосед паркует свой старый чадящий дизельный автомобиль. Поэтому надо выделить долю, разделить участок, чтобы быть уверенным, что теперь никто, кроме дорогих гостей, на ней не появится.

Чем выше забор, тем лучше отношения с соседом.

Земельный участок, который находится в общей долевой собственности, может быть поделен между участниками. При этом общая долевая собственность перестанет существовать для всех бывших сособственников, каждый из них обретет индивидуальную собственность на часть участка, что соответствует его доле.

Кроме того, возможна ситуация, когда один или несколько участников решат выделить свои доли из общей собственности. Тогда индивидуальную собственность обретет этот участник или участники, а остальные останутся сособственниками оставшейся территории земельного участка, сохранят на нее право общей долевой собственности.

Выделение доли или раздел надела не всегда возможен. Например, из-за невозможности организации подъезда к одной из выделяемых долей.

Также выделение (раздел) может противоречить закону. Это в первую очередь касается ситуаций, когда площадь выделяемой доли меньше минимальной, установленной для данной категории земель в этом регионе.

К примеру, минимальные площади участков, установленные в Санкт-Петербурге:

  • для строительства индивидуального дома – 300 кв. м.;
  • для садоводства – 200 кв. м.;
  • для огородничества – 200 кв. м. и т. д.

Если размер какой-нибудь доли менее минимально допустимого значения, то остается только вариант выкупа ее остальными собственниками. Сумму выкупа определяют по согласию или через суд.

Государство оставило только лазейку для себя любимого, позволив не учитывать размер участка при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд.

Способы

Как вы уже догадываетесь, существует два способа поделить участок, который находится в долевой собственности:

  1. По соглашению сторон.
  2. Через суд.

В первом случае сособственники заключают соглашение, в котором указывают:

  • данные участка: кадастровый номер, адрес, категорию земель, назначение;
  • паспортные данные участников собственности;
  • информацию о размерах долей;
  • план участка с нанесенными на нее желаемыми (согласованными) границами долей;
  • согласие участников на процедуру выделения (раздела).

Во втором случае инициатор раздела подает в суд исковое заявление, прикладывая к нему документы, подтверждающие собственность, свои исковые требования и описания действий, которые он предпринимал для решения вопроса.

Техника

В процессе выделения доли или раздела участка собственники сталкиваются с необходимостью проведения межевания – процесса определения границ и их документального закрепления для вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный.

Регулируется данный процесс Федеральным законом РФ “О землеустройстве”.

Межевать должна землеустроительная геодезическая компания. Тут не обойтись без дополнительных расходов, сами вы межевание произвести не сможете. Нанятые специалисты:

  • проводят исследование и освидетельствование границ участка,
  • составляют предварительный план участка,
  • производят геодезическую съемку,
  • обрабатывают результаты и подготавливают окончательный вариант плана,
  • составляют землеустроительное дело.

На вашей совести останется не очень порой приятный аспект этой работы – согласование границ с собственниками земель, которые граничат с вашим новым участком.

Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.

Заключение

Итак, я поделился с вами некоторыми аспектами общей долевой собственности на земельный надел. Обрисовал причины и способы, с помощью которых вы можете обрести, а также избавиться от собственности такого вида.

Удачи вам в этом нелегком деле!

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/dolevaya-sobstvennost-na-zemelnyj-uchastok

Совместное владение земельным участком

Совместное использование земельного участка

Земля, также как и прочие объекты гражданских прав, может пребывать в индивидуальной либо общей собственности. В первом случае она принадлежит исключительно одному субъекту, во втором – двум или более лицам.

Общая собственность и ее разновидности

Земельные отношения регулируются Земельным кодексом РФ, вместе с тем право собственности на землю помимо этого охватывается и нормами гражданского законодательства, и регламентируется в определенных ситуациях иными специальными нормативными актами.

Ст. 244 ГК РФ установлены виды, на которые подразделяется право общей собственности. Так, каждое имущество, не исключая землю, может состоять в собственности нескольких субъектов, при этом всем из них может принадлежать конкретная доля в нем. Этот вид собственности законодатель называет долевой.

Бывают ситуации, в которых доли в имуществе не установлены, тогда земля или прочий объект будет находиться в совместной собственности. Это означает, что правомочия на земельный участок любого сособственника будут распространяться не на часть, а на весь участок в целом, но с учетом ограничений, поставленных Гражданским кодексом.

Совместная собственность

По общему правилу практически любая общая собственность считается долевой, если нормативными актами не установлено, что она совместная. Исходя из законодательных норм, совместной собственностью признается:

  1. Имущество супругов, приобретенное ими в союзе. Учитывая требования ст. 256 ГК РФ, такая собственность будет считаться совместной, если только она не приобретена мужем или женой до или после супружества, не получено в дар и не представляет собой предмет личного пользования. Вместе с тем в таком имуществе могут быть установлены доли, на основе соглашения между мужем и женой или по решению судебного органа.
  2. Имущество фермерского хозяйства. Исходя из трактовки ст. 6 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», активы этого объединения граждан принадлежат им на праве совместной собственности. Однако, как и супруги, участники крестьянского хозяйства вправе установить доли каждого из них, заключив соответствующее соглашение.
  3. Имущество садоводческого или иного некоммерческого союза граждан, которое приобретено этим обществом за счет взносов его членов, также является совместным (ст. 4 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ).
  4. Приватизированное имущество.

Отличие от долевой заключается в том, что распоряжение совместной собственностью может производиться исключительно по согласию абсолютно всех сособственников.

К примеру, для продажи земли, принадлежащей семейной паре, обязательно получение согласия второго супруга.

При отсутствии такового последний вправе потребовать признания недействительной сделки через суд, если докажет, что покупатель знал или, по крайней мере, обязан был знать о необходимости получения этого разрешения.

Совместная собственность может быть разделена, но для этого, прежде всего, нужно перевести ее в долевой режим. Также на участок, который пребывает в совместной собственности, вправе обратить взыскание кредиторы. Чтобы осуществить это, необходимо обратиться в суд с иском о выделении доли, а в последующем обратить на выделенную долю взыскание (ст. 255 ГК РФ).

Долевая собственность на земельный участок

Среди оснований, по которым может возникнуть рассматриваемая разновидность собственности, являются следующие:

  1. Возникновение из законодательных актов.
  2. Образование в результате приобретения неделимого предмета в собственность двух и больше субъектов.
  3. Возникновение из договорных отношений.

Доля всякого сособственника в рассматриваемой разновидности общей собственности по обыкновению уточняется соглашением. Такие доли обусловливаются вкладами участников, сколько каждый из них внес в их общее имущество.

Так, при покупке земельного участка двумя лицами, если их финансовые затраты одинаковы, то и доля обоих будет одинакова – по ½ у каждого. Если же их вклады разные, то доли определяются пропорционально этим вкладам.

При неимении соглашения об установлении долей, а также, если величину этих долей не удается определить в согласовании с законом, они считаются равными.

Владение, пользование и распоряжение участком

Распоряжение земельным участком, который находится в долевой собственности, и распоряжение определенной долей в этом участке различны. Чтобы совершить сделку в отношении всего такого участка, необходимо соответствующее соглашение всех сособственников.

При купле-продаже участка, находящегося в долевой собственности, продавцами будут выступать все сособственники. В случае распоряжения долей земельного участка, согласия сособственников не требуется.

Собственник определенной доли может распорядиться ей по своему усмотрению, однако при возмездной сделке он будет должен соблюсти преимущественное право покупки.

Владение и пользование, как устанавливает статья 247 ГК РФ, осуществляется сособственниками аналогично распоряжению, то есть на основании соглашения между ними.

Участники долевой собственности могут пользоваться имуществом, как в целом, так и его частями. Выбор в пользу того или иного вида определяется в зависимости от объекта.

В отношении земельного участка – собственник доли может использовать или непосредственно свою часть земли, или с согласия остальных – весь участок.

Владение и пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения, которые находятся в долевой собственности, регламентируются ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и имеют свои особенности. Для того чтобы осуществлять эти полномочия не обязательно получение согласия всех участников.

Как правило, такое решение принимается на собрании, на котором должно присутствовать как минимум 20% сособственников. При получении 2/3 решение о порядке владения и пользования земельным участком считается принятым.

Обусловлен такой порядок тем, что зачастую земли сельскохозяйственного назначения имеют огромное число собственников, и получение соответствующего согласия от каждого из них в большинстве случаев становится невозможным.

Доходы от имущества и расходы на его содержание

Земельный участок, использующийся в соответствии с его целевым назначением, естественно, приносит доходы и иные плоды. Распределение их может осуществляться между сособственниками двумя способами, при которых полученные доходы и продукция:

  • поступают в состав общего имущества;
  • пропорционально распределяются между сособственниками согласно их долям.

Собственники могут установить и иной порядок, заключив соответствующее соглашение.

общего имущества – это неотъемлемая часть пользования и владения им. Поэтому расходы по содержанию земельного участка обязаны нести все собственники. При этом эти расходы также устанавливаются соразмерно долям.

Участник долевой собственности на землю, заплативший, например, земельный налог за весь участок, вправе потребовать от остальных возмещения соразмерно их долям. С другой стороны, некоторые расходы могут осуществляться лишь по согласию всех собственников.

Так, участник долевой собственности, заплативший за охрану всего земельного участка без согласия на то остальных собственников, будет не вправе требовать от них возмещения.

Преимущественное право покупки

Как было указано выше, собственник доли имеет полное право распоряжения своей частью земельного участка.

Без получения одобрения других участников он может подарить свою часть земли, передать ее в залог и т.п.

Однако если он желает совершить возмездную сделку, то для этого ему нужно соблюсти определенный порядок. У каждого сособственника имеется преимущественное право покупки доли другого участника.

Владелец части земельного участка, перед тем как продать ее, должен предложить остальным участникам выкупить его долю. Цену устанавливает сам собственник. При отказе остальных владельцев долевой собственности от приобретения этой доли, он не вправе продать ее по цене ниже той, за которую он им ее предлагал.

В статье 250 ГК РФ определено, что намеревающееся продать долю лицо должно письменно уведомить об этом всех сособственников. В этом оповещении должна быть указана цена и другие условия купли-продажи. Если в течение одного месяца никто из участников не заявит о желании выкупить долю на таких условиях, то владелец доли может свободно реализовать ее третьему лицу.

При нарушении данных правил сособственники вправе требовать через суд признания такой сделки недействительной. Для этого им предоставляется трехмесячный срок (с момента, когда они узнали о своем нарушенном праве).

Источник: https://gazeta-yurist.ru/sobstvennost-na-zemlyu/sovmestnoe-vladenie-zemelnyim-uchastkom/

Участок: раздел или совместное пользование?

Совместное использование земельного участка

Земля – дорогостоящее имущество, и часто становится предметом судебного спора между разводящимися супругами или пережившим супругом и наследниками.

Но в отличие от другой недвижимости, ее раздел имеет специфические особенности.

Они связаны с тем, что все отношения, возникающие по поводу земельных участков, регулируются одновременно Гражданским, Земельным и Градостроительным кодексами.

Правовые основания на землю

Земля стала объектом частной собственности сравнительно недавно – с 1991 года. Большое количество участков выделялось гражданам еще раньше: на правах пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования.

Многие из них до сих пор не законно не оформлены, несмотря на разрешенную приватизацию и дачную амнистию. Введенная в 1998 году государственная регистрация, а позднее – кадастровый учет, еще больше усложнили ситуацию.

От правовых оснований на землю зависит решение вопроса: кто может претендовать на раздел земельного участка. Так, например, несмотря на то, что собственность супругов делится поровну, земля, выделенная одному из них до брака – не входит в состав общего имущества.

Но в случае, если на ней супруги сообща построили общий дом – это может послужить основанием для судебного иска. Зарегистрированный участок переходит к наследникам в общем порядке.

Но если он принадлежал наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения – это сильно усложнит жизнь будущим владельцам, особенно при возникновении спора.

Раздел единого земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, фактически означает возникновение двух (или нескольких) самостоятельных участков, каждый из которых должен быть оформлен отдельно. И такой реальный раздел возможен не всегда, иногда единственным выходом становится – соглашение о совместном пользовании земельным участком.

 Соглашение о реальном разделе

Раздел общего совместного имущества, выделение доли, когда речь идет о земле – зависит от размера участка и количества собственников. Такая ситуация нередко возникает, например, в случае когда он по завещанию переходит к нескольким наследникам.

В таком случае считается, что они получили его в долевую собственность. Если впоследствии, кто-нибудь захочет продать свою долю – ее будет нужно выделить в натуре и оформить право собственности.

Такой раздел может быть произведен в результате добровольного соглашения или через суд.

Но, при этом должно быть соблюдено условие делимости: после раздела каждая часть представляет собой самостоятельный участок, соответствующий разрешенному режиму использования. Он не должен быть меньше нормы, установленной для земель соответствующего целевого назначения. Если условие невыполнимо – это будет неделимый земельный участок.

Для садоводства, дачного хозяйства, под огороды – минимальные и максимальные нормы устанавливаются законами субъекта федерации. Для земли, выделяемой под ИЖС – муниципальными органами. Так, например, для Московской области установлен минимум: 6 соток под дачу, 4 сотки — для огородничества.

Еще большие проблемы возникают, если на земле имеется дом. Раздел невозможен, если строение остается в общей собственности.

Если собственник земли один, и желает разделить большой земельный участок на несколько других, например, с целью продажи – то должно быть сформировано несколько новых отдельных участков.

Условие делимости соблюдается и в этом случае. Реальный раздел требует межевания, проведения кадастровых работ с последующей регистрацией права.

Соглашение о порядке пользования общим имуществом

Соглашение о совместном пользовании принципиально отличается от реального раздела земли. Как и в первом случае – каждому собственнику будет передана его доля. Но юридически участок будет считаться неразделенным, а право общей собственности на него — не прекращенным.

В данном случае, нет никаких ограничений по размеру выделенного участка, и отсутствует зависимость от количества владельцев. Соглашение также может быть добровольным, но чаще вопрос решается через суд.

Порядок совместного пользования земельным участком не требует государственной регистрации.

Так, если несколько человек имеют землю в общей долевой собственности, то она может быть разделена на доли в любом соотношении. Но в случае, когда она принадлежит владельцам на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения – ситуация осложняется.

В суде принимается во внимание сложившийся порядок пользования участком: в результате добровольного устного или письменного соглашения. При этом не имеет значения, кто им пользуется фактически. Порядок может быть изменен по требованию одного из собственников в любое время.

Основанием для этого может быть: изменение размера долей, в том числе в отношении дома, стоящего на участке; смена владельца в результате дарение, продажи доли.

Суды решают земельные вопросы неоднозначно. Основную роль играют результаты землеустроительной экспертизы, на основании которой, как правило, предлагается несколько вариантов раздела или возможный порядок пользования. Помимо правовых оснований, большое значение имеют санитарные, строительные, экологические, технические ограничения. Среди них:

  • установленные линии застройки (городской, поселковой);
  • возможность самостоятельного функционирования объекта;
  • соблюдение «красных» линий и других требований регламента.

Заключение специалистов желательно получить еще в процессе подготовки к судебному разбирательству.

Юридическая компания «Варванин и партнеры» специализируется на решении земельных вопросов, в том числе – оказывает юридическую помощь при разделе земли.

Такие дела отличаются множеством нюансов, требуют знаний семейного, наследственного права. Благополучный исход зависит от квалификации и опыта участников судебного спора.

Источник: http://www.varvanin.ru/rabotyi-i-uslugi/uchastok-razdel-sovmestnoe-polzovanie/

Все про общую собственность на земельный участок

Совместное использование земельного участка

Совместная собственность на землю вводит некоторые ограничения на правовой режим владения, использования и распоряжения участком.

Этот институт отличается от режима частной собственности множественным составом субъектом, которые могут пользоваться и распоряжаться имуществом на законных основаниях в зависимости от своей части в праве совместного владения.

Общая собственность и её виды

Право собственности на земельные участки регулируется положениями в сфере земельного и гражданского оборота.

Общая собственность на земельный участок относится к виду частной собственности.

этого правового института так же, как и в случае с частной собственностью, включает три правомочности:

  1. Право на владение землёй означает её правовой статус как принадлежащей лицу на законных основаниях вследствие регистрации в Росреестре недвижимости. Владение распространяется на верхний плодородный шар, на природные объекты, которые находятся на участке и на пространство под и над участком, необходимое для его освоения. В случае совместного владения собственниками выступают в кадастре недвижимости несколько субъектов. Кроме того, право владения подразумевает оплату налогов за землю, освоение ресурсов, установку границы, которая проводится совместно всеми владельцами в различных или в одинаковых долях. Совместное владение предполагает и защиту земли от незаконных посягательств
  2. Право на пользование участком – это право удовлетворять свои потребности с помощью земельного участка, получать с него урожай и использовать по целевому назначению. Законные владельцы земли имеют право вести на ней хозяйственную деятельность, если на участке есть полезные ресурсы или ископаемые – добывать их и использовать, возводить на участке постройки. Общая собственность на земельные участки означает коллективное целевое их использование по назначению, не ущемляя интересы и права друг друга. Доходы и расходы на поддержание участка в надлежащем виде, пригодном к использованию, равномерно распределяются между собственниками поровну или зависимо от их доли в собственности.
  3. Распоряжение подразумевает под собой право определения дальнейшей юридической или фактической судьбы земельного надела. Законодательство предусматривает различные виды его отчуждения. В случае с совместной собственностью решение принимается коллективно и с учётом мнения каждого землевладельца.

Право на владение, пользование наделом и распоряжение им возникает у каждого собственника, оно лишь ограничено в силу множественности субъектов.

Институт общей собственности отличается множественностью участников, поэтому он занимает промежуточное положение между личной собственностью и вещными правами на чужое имущество, так как участник права собственности хоть и имеет указанные выше права на участок, не может единолично распорядиться землёй.

Ограничения возникают благодаря наличию права собственности у нескольких лиц и имеют следующие признаки:

  • они являются производными от права собственности – основываются только на законе, в случае с земельным наделом – с получением необходимых правоустанавливающих документов на совместное владение;
  • ограничение прав по содержанию в сравнении с единоличной собственностью – наличие меньшего количества правомочностей, так как каждое юридически важное решение можно принять только коллективно;
  • осуществляются в определённых пределах – допустим, распоряжение только своей долей урожая;
  • права продолжают существовать при смене владельца другой доли – допустим, участок был приобретён за паевые взносы, при смене одного владельца, права другого остаются в прежнем объёме;
  • на право общей собственности распространяется судебный способ защиты в случае незаконного посягательства.

Общая собственность подразделена на следующие группы:

  1. С выделением доли каждому из совладельцев – при определении части имущества каждого владельца. Каждый собственник несёт ответственность, платит налог и имеет право на урожай только в пределах своей доли.
  2. Без выделения долей – проявляется в совместном землепользовании. Она актуальна, когда невозможно определить долю каждого владельца по решению судебного органа или на условиях договора.

Общая совместная собственность на земельный участок подразделена на эти группы зависимо от того, определены ли доли совладельцев.

Права и обязанности лиц, совместно обладающих имуществом

Общая собственность на землю без внутреннего разграничения между её субъектами имеет несколько доверительный характер, так как все владельцы пользуются имуществом вместе, их права распространяются на весь земельный надел и на плоды, принесённые в результате ведения хозяйства.

Обязанности совладельцев земли:

  • поддерживать участок в состоянии, пригодном для ведения на нём хозяйства в соответствии с его целевым назначением;
  • не нарушать права совладельцев и вести добрососедские отношения;
  • вносить плату за недвижимость в виде земельного налога;
  • финансовое участие в затратах, необходимых для улучшения свойств участка, для постройки на нём зданий и в ремонтных работах;
  • несение ответственности перед третьими лицами в отношении надела;
  • в случае продажи одним совладельцем выделенной части нужно составить письменное уведомление других собственников о своём намерении, с указанием цены и других важных условий;
  • на заключение сделок с землёй необходимо нотариально заверенное согласие всех собственников;
  • нести субсидиарную ответственность – при недостаточном имуществе у одного из собственников кредитор имеет право претендовать на часть его совладельца;
  • нести личную ответственность за нарушение совместного использования имущества.

Владельцы общего имущества имеют более широкий круг обязанностей, так как нарушение прав других собственников недопустимо.

Права участников совместного землепользования:

  • на равные условия землепользования с другими совладельцами;
  • оспаривать сделки, заключённые самостоятельно другими совладельцами;
  • на плоды и результаты ведения хозяйства;
  • на пользование в полном объёме участком и постройками, даже если другие участники вкладывают в них деньги;
  • на первоочередной выкуп части земли другого совладельца;
  • предъявление иска в судебный орган в случае нарушения прав другими совладельцами или иными лицами;
  • участвовать в собраниях, которые проводятся объединением;
  • выбирать главу хозяйствования и быть выбранным на эту должность;
  • подавать коллективные иски, объединившись с другими владельцами;
  • отказ от права собственности с определением своей доли земли и возможной её продажей;
  • при отчуждении надела участником объединения землепользователей приобретатель имеет возможность приобрести права на общее имущество, взносы на которое вносились предыдущим владельцем;
  • на часть состояния при проведении ликвидационной процедуры в отношении объединения;
  • на денежную компенсацию при желании отказаться от совместного владения.

Совладельцы имеют законные права, связанные с ведением хозяйства на участке, нарушение которых подлежит оспариванию в судебном порядке.

Основания возникновения совместной собственности

Для приобретения земли в совместную собственность его будущим официальным владельцам необходимо обратиться в Реестр недвижимости, подав соответствующие заявления и техническую документацию с графическим планом объекта.

Общая совместная собственность на землю может возникнуть вследствие разных юридических фактов.

Объединение нескольких смежных земельных участков

Объединение предполагает прекращение существования нескольких участков как отдельных объектов права собственности. У лиц, которые владели ранее наделами, в случае, если они не отчуждали свои участки другим субъектам, возникает право совместной собственности на землю.

На объединившихся участников земельных отношений возлагаются определённые обязанности. В случае, когда один из участков был под залогом, залогодержатель может в дальнейшем требовать исполнения условий сделки от всех участников общей совместной собственности.

Выдел участка

Граждане, которые входят в некоммерческое объединение садоводов, огородников или дачников на целевые взносы имеют право приобретать имущество, которое будет считаться совместным.

Все наделы, принадлежащие на праве собственности гражданам, которые входят в объединение, не имеют статус общего имущества, поэтому обязанностей по отношению друг к другу у членов этого товарищества или партнёрства нет. Они возникают лишь относительно приобретённых на целевые взносы земельных участков и других материальных ценностей для нужд объединения.

Земледельческие хозяйства

Земли и остальное состояние, которое принадлежит крестьянским (фермерским) субъектам хозяйствования, пребывают также в совместной собственности его участников. Все продукты и плоды деятельности этого коллективного субъекта являются общими и используются по договорённости между его участниками.

На общие финансы члены хозяйства могут создавать объединения в виде товариществ или кооперативов. Имущество, которое передаётся новым образованиям, считается также общим совместным, если его участники не договорились о выделении долей.

При такой форме собственности выбирается глава хозяйства, который осуществляет сделки в его интересах. В случае возникновения финансовой ответственности она выплачивается с общего имущества.

Семейное имущество

Нажитое семьёй состояние является также общим совместным.

Земельный надел, который имел супруг до заключения брака, получил в наследство или в дар, принадлежит только ему, если не существует договора, определяющего другой режим владения имуществом.

Если недвижимость принадлежит только одному из супругов по каким-либо причинам, то другой может на неё также претендовать, если участвует в её улучшении или занимается ведением хозяйства на участке.

Совместная собственность возникает в результате проведения законной сделки или в результате пребывания супругов в брачных отношениях. Приобретение земли в собственность несколькими заявителями происходит таким же образом, как и при регистрации её одним хозяином, заявление о приобретении земли в собственность подаёт каждый владелец.

Прекращение совместного владения

Каждый совладелец имеет право прекратить совместное владение и потребовать свою долю у иных собственников. Таким образом, режим общей собственности для остальных не прекращается.

Владельцы имущества, которое пребывает в совместной собственности, для начала должны определиться с долями, которые полагаются каждому из них или желающему прекратить совместное владение. Раздел осуществляется на основании соглашения или в судебном порядке.

Законодательством предусмотрены такие формы прекращения совместного владения землёй, как раздел или выдел участка.

Имущество делится преимущественно поровну, кроме определённых случаев:

  • участок или постройки на нём являются неделимыми, так как это приводит к потере целостности объекта или невозможности использовать его по целевому назначению;
  • участник объединения отказывается от своей доли и претендует на денежную компенсацию;
  • один из совладельцев может доказать, что внёс наибольший вклад в развитие хозяйства;
  • денежная компенсация остальными совладельцами выплачивается только по согласию такого собственника или по решению суда.

После выделения части имущества совладельцу он теряет право на общую собственность.

Право собственности также прекращается, когда один из совладельцев имеет долг перед другим лицом. Кредитор имеет право потребовать прекращения прав должника на собственность. В таком случае кредитор становится владельцем доли имущества.

Кроме того, если выделить часть имущества невозможно или другие совладельцы не согласны её предоставить кредитору, они вправе выкупить имущество должника в счёт уплаты долга.

По решению судебного органа доля имущества может быть продана путём проведения публичных торгов.

Законодательством предусмотрено такое право совладельцев, как преимущественный выкуп доли другого участника, решившего её продать. Это право теряется при решении о проведении публичных торгов.

Лицо, желающее продать свою часть недвижимости, обязано уведомить в письменном виде остальных собственников. Цена и другие важные условия должны быть такими же, как и для других покупателей.

В течение месяца уведомлённые совладельцы должны принять решение о возможности покупки части имущества. Если желающих приобрести её нет, то продавец может начать поиск покупателя земли. Не нужно ждать месяц в случае, когда поступили письменные отказы от приобретения части участка от всех собственников.

Если продавец нарушил требование об извещении совладельцев, на него в трёхмесячный термин может быть подано исковое заявление с жалобой на то, что права других собственников нарушены. При этом истец приобретает преимущественное право на заключение с ним сделки купли-продажи. Уступать кому-нибудь другому преимущественное право на покупку запрещено.

Условие об уведомлении актуально и для заключения сделок по обмену имущества.

Если лицо входит в фермерское хозяйство, оно имеет право на имущество в случае прекращения существования объединения. Если есть только один желающий покинуть хозяйство, выдел части в натуре запрещён, но существует возможность получить компенсацию соразмерно своей доле в имуществе. Части считаются равнозначными, если договором не установлено иное.


При отчуждении недвижимости участником некоммерческого объединения продавец может отчуждать вместе с участком и право на часть совместного капитала.

В случае банкротства объединения его имущество продаётся, интересы кредиторов подлежат удовлетворению, а оставшиеся деньги делятся между членами ликвидируемого субъекта. Общее имущество также делится при прекращении деятельности объединения.

Совместная собственность супругов прекращается в случае развода.

Законодательством предусмотрены основания для прекращения совместного владения. Оно возможно и по инициативе владельца части имущества, и по решению судебного органа и при требовании кредитора. Прекращение прав на совместную собственность происходит после определения доли владельца.

Источник: https://ZhiloePravo.com/oformlenie/sobstvennost/sovmestnaya-na-zemlyu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.