Справка об оплате дду

Соглашение об уступке прав по дду с эскроу. правила. особенности. нюансы

Справка об оплате дду
Эскроу – уступка….что за зверь?

Совсем, казалось бы, недавно вступили в силу нормы об обязательном оформлении сделок по долевому участию в строительстве через счета эскроу…

Всего лишь год прошел как застройщики робкими шагами стали опробовать законодательные новшества….

Стал прозрачен и ясен порядок открытия счетов эскроу и оплаты ДДУ….

Всё больше домов, оформляемых по новым правилам, готовятся ко вводу в эксплуатацию.

Теперь самое время задаться вопросом: «А как же сделать уступку по ДДУ со счетом эскроу?»

ДДУ С ЭСКРОУ – а что тут особенного?

Особенность ДДУ со счетами эскроу в том, что денежные средства, оплаченные Первоначальным дольщиком (участником), зачисляются не на расчетный счёт Застройщика (как это было ранее), а хранятся на спец.счете, открытом на имя Первоначального дольщика, и Застройщик получит эти деньги только после ввода объекта в эксплуатацию.

КАК ЭТО ВЛИЯЕТ НА УСТУПКУ ПРАВ ПО ДДУ?

На первый взгляд – всё просто. Пункт 10 ст. 15.

5 ФЗ№ 214 говорит нам о том, что в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по ДДУ к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения об уступке переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

На первый взгляд всё просто. Но давайте вникнем в процедурные вопросы

По ДДУ без эскроу сторонам соглашения об уступке было необходимо:

– составить соглашение,

– получить согласие застройщика на уступку прав по ДДУ,

– убедиться, что ДДУ Первоначальным дольщиком полностью оплачен (подтверждается справкой от застройщика),

– рассчитаться между собой,

– зарегистрировать уступку в Росреесте,

– предоставить Застройщику копию зарегистрированного соглашения об уступке прав.

Но мы помним, что оплаченные Первоначальным дольщиком по ДДУ с эскроу средства находятся на счете (пусть и специализированном), но это счёт – Первоначального дольщика!

Застройщик этих денег не получал, он даже вправе отказать в выдаче справки, подтверждающей факт полной оплаты ДДУ.

Как быть?

На самом деле порядок изменился незначительно. На мой взгляд, стало даже удобнее.

Стороной, подтверждающей факт расчетов по ДДУ, вместо застройщика, становится Банк (эскроу-агент). Т.е. за справкой о полной оплате ДДУ нужно идти непосредственно в Банк, где открыт эскроу-счёт.

Новая процедура:

– составить соглашение,

– получить согласие застройщика на уступку прав по ДДУ,

– получить от Банка эскроу-агента справку о полной оплате ДДУ,

– рассчитаться между собой,

– зарегистрировать уступку в Росреестре,

– Новому участнику предоставить Застройщику оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав,

– Новому участнику предоставить Банку эскроу-агенту оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав,

– Новому участнику заключить соглашение в Банком эскроу-агентом о замене счета, на который будут возвращены средства в случае расторжения ДДУ.

Если жилой дом уже введен в эксплуатацию, то выполнение последнего пункта – не требуется.

Подводные камни

В ФЗ № 214 появилось понятие: срок условного депонирования – это период времени, в течение которого денежные средства, оплаченные по ДДУ, хранятся на эскроу-счёте.

Согласно п. 4 ст. 15.5 ФЗ №214 срок условного депонирования не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта по ДДУ), указанных в проектной декларации.

Сейчас застройщики и уполномоченные банки используют для ДДУ и договоров эскроу именно такую формулировку, слово-в-слово как в Законе. Но на первоначальных этапах во многих ДДУ была указана конкретная дата, после которой внесенные дольщиком по ДДУ средства возвращаются обратно на счёт дольщика, в случае если Застройщик не предоставит Банку Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

В этом случае может сложиться ситуация, когда Первоначальный Участник уступил свои права по ДДУ, получил расчёт, но в период регистрации соглашения об уступке в Росреестре или до предъявления зарегистрированного соглашения об уступке Банку срок условного депонирования истекает.

Тогда Банк эскроу-агент возвращает деньги обратно Первоначальному дольщику.

Аналогичная ситуация возникнет в случае, когда Застройщик нарушает срок строительства, указанный в проектной декларации.

Что делать – Как быть?

Во-первых, внимательно прочитать ДДУ относительно срока условного депонирования. Если формулировки взяты из закона – обязательно изучить проектную декларацию (сайт дом.ру Вам в помощь).

Во-вторых, договориться с Первоначальным дольщиком о расчете после регистрации соглашения об уступке и подтверждения Банком эскроу-агентом на ДДУ за Новым дольщиком (т.е. заключения с Новым дольщиком договора эскроу). Оптимальный вариант в этой ситуации – Система безопасных расчетов в крупных банках или расчеты через ячейку.

В-третьих, зарегистрировать уступку и предъявить Соглашение Банку эскроу-агенту:

– или ДО наступления указанного в ДДУ срока условного депонирования (в этом случае Новый Дольщик подписывает с Банком соглашение об изменении счёта, на который возвращаются средства при расторжении ДДУ).

– или (и это идеальный вариант) ПОСЛЕ ввода объекта в эксплуатацию, (в этом случае денежные средства, оплаченные по ДУДС, уже направлены Застройщику, и нет оснований опасаться их потери).

Для удобства приложил Вам форму Соглашения об уступке по ДДУ с эскроу.

Будут вопросы – пишите.

Искренне Ваш,

Василий С.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d29a27cddfef600afc03fe4/soglashenie-ob-ustupke-prav-po-ddu-s-eskrou-pravila-osobennosti-niuansy-5f344be7c6fb0a46e8771052

Что нужно знать о расчетах по ДДУ? – ЮК

Справка об оплате дду

Граждане, желающие приобрести квартиру по договору долевого участия, задаются вопросом: как производятся расчеты по ДДУ? Оформление договоров долевого участия является довольно распространенным вариантом покупки жилья. Почему? Покупка жилого помещения по ДДУ обойдется на порядок дешевле, чем приобретение уже готовой квартиры в сданной в эксплуатацию новостройке.

Строительные компании нередко предлагают своим клиентам произвести оплату по ДДУ при подписании договора, но законно ли это? Как потом вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так?

Покупка жилья по ДДУ у застройщика на начальных этапах строительства гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупка уже готовой квартиры. Существует негласное правило, согласно которому чем раньше заключен договор долевого участия, тем дешевле стоит квартира.

На последних этапах строительства квадратные метры по стоимости лишь немного уступают ценам, существующим на вторичном рынке жилья.

Поэтому, наиболее выгодно покупать жилье и производить выплаты по ДДУ в тот период, когда жилой дом находится еще в проекте, либо строительство только началось.

Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании активно уговаривают вас заключить договор.

Как оплачивать ДДУ? Когда платить за квартиру при долевом участии? В законодательстве четко установлено, что оплата до регистрации ДДУ недопустима, она производится только после его регистрации в Росреестре.

Таким образом, сначала должно произойти подписание договора, затем – его регистрация, и только потом – перечисление средств.

Ранее недобросовестные застройщики вместо договора долевого участия могли предложить заключить:

  • договор инвестирования;
  • договор предварительной купли-продажи.

В настоящее время, в соответствии с п. 2 ст.

1 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ, приобретение и оплата застройщику за квартиру, которая на момент продажи не сдана в эксплуатацию, возможна только по договору долевого участия, и никак иначе.

Вышеуказанный закон регулирует все правоотношения застройщика и покупателя, в том числе и по договору уступки прав – после его заключения новый дольщик получает те же права, что и предыдущий.

Вы также можете рассчитать примерный размер неустойки, которую получите в случае задержки передачи объекта долевого строительства в вашу собственность. Для этого достаточно будет пройти по ссылке «Калькулятор ДДУ» и заполнить специальные поля.

Узнайте об ошибках дольщиков, которые уменьшают размер неустойки здесь.

Рассмотрим способы оплаты по ДДУ: когда и как можно оплатить покупку. Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, перечисляя регулярные денежные взносы на счет застройщика.

Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако, если дольщик имеет такую возможность, расплатиться можно и сразу.

В любом случае оплата по договору долевого участия в строительстве должна быть произведена только после регистрации документа в Росреестре.

Ранее использовались следующие способы расчета по ДДУ:

С 1 июля 2019 года расчеты по договорам долевого участия возможны только с использованием эскроу-счетов.

Но в этом правиле есть и исключения. Они предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480, которое закрепляет критерии, допускающие привлечение денег дольщиков без применения эскроу-счета.

Данное постановление применяется в отношении договоров, представленных на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

В частности, застройщик может не использовать эскроу-счета, если многоквартирный дом построен не менее чем на 30%, а количество заключенных договоров долевого участия составляет не менее 10% от общего объема продаваемых квартир.

Что это означает на практике? Три стороны сделки: продавец (застройщик), покупатель (участник ДДУ) и банк (гарант или эскроу-агент) заключают трехсторонний договор. В соответствии с договором покупатель перечисляет взносы по договору долевого участия на специальный счет эскроу, открытый в банке, а продавец сможет забрать их только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Банк, как гарант сделки, не только следит за тем, чтобы все условия были выполнены, но и защищает обе стороны договора.

С одной стороны, продавец не сможет воспользоваться деньгами покупателя без исполнения своей части договора, то есть, денежные средства покупателя полностью защищены.

С другой – банк гарантирует продавцу, что после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик получит оплату в полном объеме.

Таким образом, если девелопер сорвет срок выполнения обязательств по ДДУ, помимо прямой ответственности застройщика за нарушение сроков в соответствии с заключенным договором, он еще будет наказан и опосредованно: пока объект строительства не будет введен в эксплуатацию, никаких денег девелопер не получит.

Несмотря на четкие положения российского законодательства в отношении сроков и порядка оплаты жилья по ДДУ, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Иногда практикуется даже оплата по ДДУ наличными в кассу компании-девелопера.

Самая распространенная причина таких рискованных действий – желание «перехватить» выгодную жилплощадь.

Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение и вносят деньги до регистрации ДДУ.

Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации.

К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%.

Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.

Так или иначе, производя оплату договора долевого участия до регистрации в Росреестре, дольщик рискует своими деньгами. Может возникнуть ситуация, что регистрирующий орган откажет застройщику в регистрации, соответственно, договор будет считаться незаключенным.

Если в такой ситуации при расчетах с девелопером использовать эскроу счета, то озвученных выше проблем можно будет избежать.

В этом случае участник долевого строительства напрямую застройщику ничего не передает, таким образом, он гарантированно защищен от мошеннических действий девелопера.

Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам по недвижимости. В частности, наши специалисты всегда готовы помочь с юридическим сопровождением при заключении сделок со строительными компаниями.

Нередко застройщики включают в ДДУ пункт, в котором указано, что участник договора обязуется возместить все расходы застройщика по содержанию жилого помещения с того момента как дом был введен в эксплуатацию и до подписания акта приемки квартиры. Как происходит оплата за содержание в ДДУ? Согласно положениям ЖК РФ, она должна производиться после передачи жилого помещения участнику долевого строительства по акту приема-передачи.

Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект.

Далее, в бухгалтерском учете девелопера они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика по договору долевого участия.

Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков на возведение дома не могут облагаться налогом на прибыль. Однако на средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке начисляются налоги.

После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная застройщиком прибыль, облагаемая налогом.

Юристы настоятельно рекомендуют не рисковать финансовыми средствами и не выплачивать застройщику никаких денег до регистрации ДДУ в Росреестре. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после подписания, но до регистрации договора?

В данном случае возможно два варианта развития событий:

  1. Застройщик регистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадают.
  2. Росреестр отказывает в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникает проблема с возвратом уплаченных средств по ДДУ, к тому же, дольщик так и не получает никаких прав на будущую квартиру.

В этой ситуации обманутому дольщику потребуется помощь квалифицированных юристов. Вы можете обратиться за юридической консультацией или практической помощью по защите ваших интересов в юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Одним из направлений нашей деятельности является защита прав и интересов пострадавших дольщиков в случае:

  • нарушения сроков сдачи объекта по ДДУ;
  • необходимости устранения застройщиком недостатков, выявленных после передачи квартиры в собственность покупателя;
  • возврата уплаченных покупателем денежных средств при банкротстве девелопера;
  • других ситуаций, требующих практической помощи юристов, в том числе и при строительстве зданий по договору подряда.

Мы можем предложить вам несколько вариантов оплаты наших услуг, среди которых:

  • оплата по факту, то есть после успешного завершения дела;
  • полная или частичная предоплата, но с гарантией возврата денег в случае проигрыша в суде.

Все будет зависеть от перспектив дела и от нашей уверенности в положительном исходе. Для определения условий мы проводим предварительный анализ каждого дела.

Обращайтесь, мы знаем, как защитить ваши права, в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»! Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты» или заполните форму обратной связи справа.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/oplata-ddu-chto-nuzhno-znat

Оплата по договору с Застройщиком

Справка об оплате дду

Последнее обновление: 14.04.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

После того, как мы поставили свой автограф на договоре, у нас тут же возникает обязанность по этому договору – произвести платеж. Неприятно, но – надо!

По сравнению со вторичным рынком, где принято рассчитываться за квартиру наличными, и иногда в валюте, на первичном рынке оплата по договору с Застройщиком обычно происходит по безналу, и в рублях.

Наличные могут потребоваться в отдельных случаях, например, при внесении предоплаты за квартиру (бронирование/резервирование квартиры). Это может трактоваться как первый взнос по договору.

К слову, при заключении Договора долевого участия (ДДУ), любые платежи по нему Застройщик (Девелопер) вправе принимать только после регистрации этого договора.

 Это требование закона ФЗ-214.

Соответственно, если Застройщик предлагает дольщику произвести оплату по Договору долевого участия в строительстве сразу после его подписания, не дожидаясь его регистрации, то это нарушение закона.

Поэтому перед перечислением денег Застройщику, нам полезно будет самостоятельно проверить, зарегистрирован ли наш ДДУ в Росреестре (как это сделать – см. по ссылке).

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Как происходит платеж дольщика при оплате договора с Застройщиком

На практике оплата Договора долевого участия может происходить как напрямую со счета Покупателя на счет Застройщика (сразу после регистрации ДДУ), так и через специальные банковские счета – аккредитив или эскроу-счет.

Оплата договора через аккредитив подразумевает, что дольщик заранее вносит деньги на специальный (аккредитивный) банковский счет, затем регистрируется ДДУ, и только тогда Застройщик получает деньги с этого счета. В случае с ипотекой кредитные средства так же перечисляются банком-кредитором на аккредитивный счет (уже после подписания ДДУ, но до его регистрации).

Подробнее о том, как происходят расчеты через аккредитив рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Еще нам нужно учесть, что для договоров ДДУ, заключенных после октября 2017 года, Застройщик должен сделать отчисления (1,2% от стоимости каждого ДДУ) в Компенсационный фонд долевого строительства. Это гарантирует дольщику «страховку» от фонда, в случае банкротства Застройщика. Без такого отчисления ДДУ не зарегистрируют в Росреестре.

Правда, есть исключение из этого правила. Если Застройщик принимает оплату по договору через специальный счет эскроу (подробнее о нем – см. по ссылке), то отчисления в Компенсационный фонд он делать не обязан (эскроу-счет и так прекрасно защищает деньги дольщика).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через эскроу-счет стала обязательным условием принятия платежей Застройщиком для всех новых строительных проектов. Проекты, запущенные ранее указанной даты, это правило не касается.

Оплата договора с Застройщиком через эскроу-счет на сегодня является самым безопасным способом для дольщика сохранить свои деньги на случай, если строительная компания остановит строительство и/или обанкротится. В отличие от аккредитива, деньги с эскроу-счета Застройщик получает не после регистрации ДДУ, а только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам.

Правда, какую именно форму платежа по договору придется нам использовать – прямой перевод, аккредитив или эскроу – определяет сам Застройщик (за исключением случаев, когда расчет через эскроу для него обязателен). Обычно, форма расчетов указывается в самом Договоре долевого участия (ДДУ).

Оплата квартиры по ДДУ – подводные камни. Что нужно знать дольщику перед оплатой договора – см. в заметке по ссылке.

Сумму и порядок платежей мы выяснили у Застройщика на предыдущих шагах.

Общая сумма обязательно присутствует в договоре, а порядок платежей может фиксироваться в приложении к нему. Сейчас наша задача – пунктуально выполнить то, что от нас ждет Застройщик.

Тогда и мы сможем требовать от него выполнения его обязательств по договору. Закон ФЗ-214 дает нам для этого очень серьезные возможности и полномочия.

Технику проведения безналичных платежей мы здесь описывать не будем, в надежде, что этим искусством сегодня владеют даже домохозяйки. Добавим только, что платеж может быть как разовым, так и в рассрочку – этапами.

Если Застройщик дает возможность оплаты ДДУ в рассрочку и без процентов, то это, очевидно, выгодная сделка для Покупателя (фактически – бесплатный кредит). В этом случае, как и при выплате ипотечного кредита, Покупатель вносит первый взнос (например, 30-40%), а остальные платежи выплачивает равными долями помесячно, в процессе строительства дома.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Важно сохранить все платежные документы, задействованные при переводе денег. Это подтверждает факт выполнения нами своих обязательств по договору и подтверждает наше право на налоговый вычет за покупку жилья.

Если Застройщик принимает первый взнос за квартиру наличными, то деньги вносятся в кассу компании, а нам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанцию к приходному кассовому ордеру.

С момента оплаты всей суммы, мы выполняем свои обязательства перед Застройщиком, и приобретаем в полном объеме права требования на квартиру по Договору долевого участия (ДДУ).

Напомним, что в случае передачи денег под Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) прав требования на квартиру мы иметь не будем.

Эти права требования являются основой для последующего получения права собственности на квартиру, после того, как дом будет достроен и сдан госкомиссии.

Но пока дом строится, нам остается только ждать, следить за процессом стройки и новостями Девелопера.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, с деньгами мы, скрепя сердце, расстались. Пытаемся отмахнуться от навязчивой идеи вернуть их назад, и концентрируемся на мысли о будущем обладании шикарной новой квартирой. Или не очень шикарной…

Теперь нам надо запастись терпением, и ждать результата. Непременно положительного. Но на месте сидеть мы, конечно же, не будем. Мы будем следить за ходом стройки!

Что именно мы будем контролировать – об этом на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/oplata-po-dogovoru-s-zastrojshhikom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.