Стоимость кадастровой стоимости квартиры

Содержание

Кадастровая стоимость квартиры: что такое и как ее определить

Стоимость кадастровой стоимости квартиры

Собственник должен знать, что такое кадастровая стоимость квартиры, от чего зависит и для чего она нужна. Это один из самых важных параметров, касающихся недвижимости. Сегодня я предлагаю прояснить все, касающееся этого вопроса. Вы поймете, как рассчитывается кадастровая стоимость, чем отличается от рыночной, где можно ее проверить и как самостоятельно посчитать по ней размер налога.

Многие операции с недвижимостью включают в себя использование этого параметра, но чаще всего кадастровая стоимость (КС) используется, чтобы определить размеры налогов при продаже жилья.

Определение

Несмотря на то, что многие неоднократно слышали этот термин, вряд ли кто-то сможет без труда объяснить вам, что же такое КС. Отчасти это обусловлено тем, что устанавливает ее один из государственных органов, а процесс нигде не отражается наглядно.

Кадастровая стоимость жилья – это цена, которую государство устанавливает на конкретный объект недвижимости, основанная на полученной от Службы кадастрового учета информации. Иными словами, государство дает понять, что за приобретение права собственности данной квартиры, оно готово заплатить конкретную сумму.

Зачастую КС может в какой-то степени отличаться от актуальной рыночной или коммерческой стоимости, поскольку при определении первой в расчет не принимается ни дизайн интерьера, ни инвестиции в ремонт, ни какие-то другие дополнительные характеристики.

Из чего складывается кадастровая стоимость жилья

Чтобы в полной мере понять, что собой представляет КС, стоит разобрать, какие параметры входят в расчет конечной цифры, на базе которой позже устанавливают налог. Во время вычислений специалисты принимают во внимание следующие факторы:

  1. Местонахождение (больше всего влияет на окончательный результат).
  2. Тип собственности (дом, квартира, комната, земля и т. д.)
  3. Состояние (не качество ремонта, а степень его износа).
  4. Площадь.
  5. Инженерные коммуникации (водо-, газопровод, водоотвод, тепловое и электрическое снабжение и т. д.)

Государство в этом случае устанавливает непостоянную цену, которая подвержена индексации в меньшую или большую сторону, в зависимости от рыночных показателей.

Переоценка может проводиться не реже, чем раз в пять лет. Стать ее инициатором имеют полное право органы и лица, среди которых:

  • собственник,
  • ФСУ (федеральная служба учета),
  • ФНС (федеральная налоговая служба),
  • органы местной власти.

Главный документ, который подтверждает актуальную цену, – это справка о кадастровой стоимости, которую можно получить в Росреестре или ЕГРН.

Для чего нужна кадастровая стоимость квартиры

До недавних пор КС не играла почти никакой роли. Она влияла лишь на стоимость инвентаризации, которая была далека от рыночной. Инвентаризационная цена – это оценка помещения с точки зрения его строительства и содержания. По факту она в несколько раз отличается от рыночной стоимости в меньшую сторону.

Из-за такой большой разницы в российское законодательство было внесено немало изменений, чтобы получить возможность беспрепятственно пользоваться понятием «кадастровая стоимость».

Конечно, КС часто отличается от рыночной стоимости, но благодаря новому виду оценки стало возможным максимальное приближение цен государства к рыночным для получения прибыли в налоговой форме. Так что теперь государство спокойно использует КС, чтобы рассчитывать налоговое бремя для владельцев жилья.

Основные задачи, которые выполняет данная величина:

  • определение размера налога при отчуждении жилья (в т. ч. при продаже или вступлении в право наследования);
  • установка ежегодного налога на имущество.

Как происходит оценка стоимости

Чтобы понять, как происходит оценка стоимости квартиры и что на нее может повлиять, стоит обратиться к законодательным актам. Федеральные законы № 218 и № 135 говорят о том, что региональные власти должны привлечь независимых специалистов, которые проведут оценку.

В свою очередь, для их привлечения необходимо объявить число квартир и домов, подлежащих переоценке, и начать конкурсный отбор специалистов. После проведения конкурса органы местной власти определяют победителей.

По всей территории России процесс индексации цен на недвижимость должен проводиться раз в пять лет, а в Севастополе, Санкт-Петербурге и Москве – раз в два года. В законе не прописаны конкретные даты, так что дни проведения могут меняться в зависимости от разных факторов.

Важно! Согласно тем же законодательным актам, собственник обязан сообщать в соответствующие органы, если существенно меняется структура, вид, тип или площадь недвижимости. Это необходимо для проведения переоценки.

Как часто может меняться кадастровая стоимость

Федеральный закон № 218 регулирует возможность изменения КС и уточняет список тех, кто может инициировать процесс. В то же время Федеральный закон № 135 сообщает, что изменение цены не может происходить чаще, чем раз в три года. Измениться КС может только по двум причинам:

  1. Существенные перемены на рынке с сопутствующим сильным снижением или поднятием цен на дома, квартиры и другое жилье.
  2. Изменения жилья собственником, что привело к увеличению или уменьшению цены помещения.

Важные особенности КС для физических лиц

Из-за ряда законодательных изменений, благодаря которым стало возможным начисление налога на основании КС, государству пришлось разделить переход к новому виду налогообложения на несколько этапов:

  1. 2014 – 2018 – физические лица при оплате налога получают льготы и вычеты.
  2. 2018 – 2020 – граждане приводят все документы в порядок и оплачивают налог по новому законодательству без поощрений.
  3. С 2020 года – полный переход на новую систему начисления налогов.

Самое важное изменение, запланированное на 2020 год, подразумевает упрощение пересмотра дел по неправомерному определению оценки. Сейчас подобные дела рассматриваются в судебном и досудебном порядке.

Для обжалования решения специалиста по оценке необходимо будет сначала предпринять попытку досудебного урегулирования – подготовить обращение в комиссию. Лишь после этого возможно будет оспаривание установленной цены через суд.

До 2020 года Росреестр получит новое подразделение экспертов, задачей которого станет непосредственное определение цены на жилье без обращения к сторонним оценщикам.

Благодаря этим нововведениям будет проще понимать, из чего состоит кадастровая стоимость. Но перемены сопровождаются увеличением налоговых ставок и показателей при существенном уменьшении льгот. Еще в 2018 году налоги на жилье были повышены на 20 %, а во многих регионах ГКО на жилье сильно завышена, поэтому не прекращаются судебные разбирательства.

Налог не нужно платить собственникам:

  • квартир площадью до 20 м²;
  • комнат в коммунальных квартирах площадью до 10 м²;
  • частных жилых домов площадью до 50 м².

Больше не имеет смысла продажа недвижимости по цене ниже кадастровой, поскольку налоги рассчитываются именно по КС, а цифры при сделке купли-продажи не играют никакой роли. Единственный возможный метод уменьшения размеров налогов – это обжалование в суде. Для этого собственнику придется подготовить много документов и быть готовым потратить немало времени, чтобы отстоять свои права в суде.

Где посмотреть кадастровую стоимость

Есть несколько путей, с помощью которых вы можете получить КС жилья, среди них личные и письменные обращения, онлайн-заявки.

Вот несколько сервисов, которые позволят выяснить КС собственного дома:

  1. На сайте Росреестра – заполняете соответствующую форму и получаете нужную информацию бесплатно. Здесь можно узнать стоимость объекта по кадастровому номеру или по адресу жилища.
  2. Через Единый государственный реестр недвижимости – обращаетесь с заявлением в один из филиалов Росреестра или МФЦ лично или через почту.

Таким образом вы можете получить справку с указанием актуальной КС вашей квартиры:

  • в электронной форме – выписка из ЕГРН физическому лицу обойдется в 150 рублей;
  • в бумажной форме – для обычного гражданина услуга стоит 300 рублей.

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Зайти на главную страницу портала Росреестр.

Шаг 2. Открыть раздел «Физическим лицам».

Шаг 3. Нажать на строку «Получить сведения государственной кадастровой оценки».

Если отображается общая информация, то в правой колонке есть зеленое окно с аналогичной надписью, попробуйте нажать там.

Шаг 4. В открывшемся окне выбрать нужный пункт.

Шаг 5. Ввести кадастровый номер в соответствующее поле и получить актуальную стоимость.

Кроме того, КС указывается и в кадастровом паспорте. Подробнее о том, что это такое и как получить кадастровый паспорт на квартиру, я уже писала. Обязательно ознакомьтесь, если вы являетесь собственником жилья или только собираетесь им стать.

Как самостоятельно рассчитать налог по кадастровой стоимости

Рассчитать налог самому без участия подготовленного специалиста довольно сложно. Это обусловлено тем, что профессионалы в расчетах используют много разных характеристик, которые будет непросто учесть людям без соответствующей подготовки.

Но все же я решила дать формулу, по которой вы сможете хотя бы в общих чертах понять, как определить налог для своего жилья.

Итак, прежде чем приступать к математическим расчетам, вам предстоит предварительно узнать:

  • цену квартиры, предложенную государственными органами (получить можно через Росреестр);
  • площадь жилья;
  • налоговую ставку для вашего региона;
  • все вычеты и льготы, которыми вы можете воспользоваться.

Допустим, цена квартиры составляет 7 400 234 при метраже в 65 м². В вашем регионе действует налоговая ставка 0,17 %.

Шаг 1. Удельный показатель = Цена жилья / Площадь

7 400 234 / 65 = 113 850

Шаг 2. Налоговые обязательства = Площадь жилья – Необлагаемая налогом площадь

Выше мы указывали, что не облагаются налогом квартиры до 20 м², комнаты до 10 м², дома до 50 м².

65 – 20 = 45

Шаг 3. Сумма, с которой взыскивают налог = Налоговые обязательства х Удельный показатель

45 х 113 850 = 5 123 250

Шаг 4. Размер налога = (Сумма для взыскания налога / 100) х Налоговая ставка региона

(5 123 250 / 100) х 0,17 = 8 709

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/kadastrovaya-stoimost-kvartiry-kak-rasschityvaetsya

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Стоимость кадастровой стоимости квартиры

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд.

Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат.

Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры.

Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов.

Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО.

Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости.

Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года.

С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной.

Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки.

Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_kadastrovaya_stoimost_byt_vyshe_rynochnoy/7405

Что такое кадастровая стоимость квартиры и как ее узнать – ЖСС Журнал

Стоимость кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость — стоимость вашей квартиры по мнению государства. Ее считают в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

Кадастровая стоимость — не просто формальность. Ее учитывают при расчете налогов при продаже, вступлении в наследство, ежегодном налоге на имущество. Чем больше стоимость, тем выше налог.

Раньше ежегодный имущественный налог рассчитывали по инвентаризационной цене (расходы на строительство и содержание квартиры), но эта стоимость была в несколько раз ниже рыночной. Сейчас налоги на квартиру считают по кадастровой стоимости, которая ближе к рыночной. Так получается справедливее, но и налоги выходят выше.

Как рассчитывают кадастровую стоимость

Рыночная стоимость квартиры — цена, по которой вы купили или продали квартиру — может постоянно меняться. Квартира на рынке стоит столько, сколько за нее готовы заплатить. 

А вот кадастровую стоимость государство пересматривает раз в 3 года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в 2 года. Если вы не согласны с госоценкой, можно заказать свою в любое время — за деньги.

Кадастровую стоимость определяют по расположению и возрасту дома, этажу и количеству этажей, характеристикам квартиры, инфраструктуре района, средней цене квадратного метра — всего 16 параметров. Проведенный в квартире ремонт, комфорт, хороших соседей или вид из окна не учитывают.

Итоговая кадастровая стоимость зависит от оценщика Росреестра. Рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно можно лишь очень приблизительно — точные формулы сложны, учитывают много переменных, а их значения зависят от оценщика. 

Государство охотно делится тем, как оценивало вашу квартиру. Для этого есть сервис на сайте Росреестра, бесплатно предоставляющий сведения о том, как была проведена оценка и на основании каких данных. Чтобы получить отчет о проведенной оценке введите кадастровый номер квартиры. В отчете указан эксперт, проводивший оценку, даты утверждения оценки, какой орган заказал оценку.

Заказ отчета об определении кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость ≠ Рыночная стоимость 

Ориентироваться при купле-продаже на кадастровую стоимость можно лишь примерно.

Чиновники стремятся, чтобы кадастровая стоимость была максимально близка к рыночной. На практике, так получается не всегда — кадастровая стоимость может быть выше или ниже рыночной.

Цена от государства не учитывает ситуацию на рынке недвижимости. При назначении рыночной цены учитывают больше факторов и оперативнее реагируют на актуальные цены.

Поэтому у одинаковых по кадастровой стоимости квартир могут быть очень разные рыночные цены. 

Если кадастровая цена ниже рыночной, с этим нет проблем — собственник ничего не переплатит. Но когда она выше, переплата может быть внушительной.  Разница в оценках может достигать 20—30%, а иногда и превышать рыночную в 2 раза. 

В 2016 году Борис купил квартиру в новостройке в чистом поле за 3,5 млн рублей, а в 2019 году продает ее за 6 млн. Кадастровая стоимость квартиры 10 млн рублей. Налог надо будет заплатить или со стоимости указанной в договоре или с 70% от кадастровой стоимости. Заплатить надо с суммы, которая окажется больше.

70% от кадастровой стоимости квартиры Бориса — 7 млн. рублей. Эта цена выше рыночной, поэтому налог он заплатит с нее. 

К налогу можно применить налоговый вычет и заплатить 13% только с разницы между суммой покупки и продажи. Так, при цене в 6 млн заплатить надо будет с 2,5 млн (6 млн — 3,5 млн) = 325 тысяч рублей. А при цене в 10 млн с 3,5 млн (7 млн — 3,5 млн) = 455 тысяч рублей. Разница — 130 тысяч рублей. 

Кадастровая стоимость часто завышена в старых домах ближе к центру. Сталинку за 6 млн государство может оценить и в 8 и в 10 млн. Но иногда завышают стоимость и новостроек. Обычно так получается, потому что стоимость оценили на перспективу. 

Если затрудняетесь с определением цены своей квартиры, закажите рыночную оценку ее стоимости. Это будет гораздо точнее кадастровой цены. Такая оценка стоит от 5 тысяч рублей, но помогает выставить цену, которую действительно готовы заплатить покупатели. 

Если продаете квартиру с агентством, можно не тратиться на оценщика — агенты сами подскажут с адекватной ценой продажи. 

Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры

Есть несколько способов. Проще всего это сделать бесплатно и моментально на сайте Росреестра. Для запроса понадобятся только адрес и кадастровый номер квартиры. 

На сайте Росреестра можно узнать кадастровую стоимость квартиры по ее кадастровому номеру и адресу

Если вы не знаете кадастровый номер квартиры, поищите ее по адресу на кадастровой карте России. На ней показаны кадастровые стоимости всего дома. Чтобы узнать примерную стоимость своей квартиры, разделите ее на площадь дома и умножьте на площадь квартиры. 

Публичная карта России

Кадастровую стоимость можно узнать, получив выписку из ЕГРН. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра — в ней тоже будет указана кадастровая стоимость квартиры. Электронная выписка стоит 300 ₽, бумажная по почте — 750 ₽. Также можно сходить в Росреестр или МФЦ, но это сложнее и дольше. 

Еще есть сторонние сайты, на которых можно заказать электронную выписку из ЕГРН и узнать кадастровую стоимость квартиры. У них официальные данные, но цены, как правило, чуть выше. 

Для официальных обращений (например, заявлений о переоценке кадастровой стоимости) нужна бумажная справка о кадастровой стоимости объекта. Ее выдают только в МФЦ или Росреестре. 

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей квартиры завышена, вы можете оспорить ее. Выгоднее всего это делать непосредственно перед продажей. Экономия на уплате ежегодного налога на имущество, скорее всего, не перекроет расходы на переоценку. Если стоимость изменят, уплаченный налог за последние три года тоже пересчитают.

Подробнее о том, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в следующей статье. 

Запомнить

  1. Кадастровая стоимость — стоимость вашей квартиры по мнению государства, которую пересчитывают каждые 2—3 года. Она не равна рыночная — разница в оценках может достигать 20—30%, а иногда кадастровая стоимость может превышать рыночную в 2 раза.
  2. Если кадастровая стоимость завышена, вы заплатите больше налогов при продаже, вступлении в наследство и ежегодном налоге на имущество. 
  3. Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно на сайте Росреестра или получив выписку из ЕГРН в МФЦ.  
  4. Если затрудняетесь с определением цены своей квартиры, закажите ее  рыночную оценку у профессиональных оценщиков или продавайте квартиру с агентством — они подскажут актуальную цену. 
  5. Для официальных обращений нужно получить бумажную справку о кадастровой стоимости объекта в МФЦ или Росреестре. 
  6. Если кадастровая стоимость квартиры завышена, ее можно оспорить и провести переоценку. Выгоднее всего это делать непосредственно перед продажей. А вот переоценивать квартиру ради экономии на уплате ежегодного налога на имущество, скорее всего, окажется невыгодно. Зато если стоимость изменят, уплаченный налог за последние три года тоже пересчитают.

Источник: https://an-zss.ru/blog/chto-takoe-kadastrovaja-stoimost-kvartiry-i-kak-ee-uznat/

Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году: порядок расчета, оспаривания

Стоимость кадастровой стоимости квартиры

До 2020 года абсолютно все субъекты РФ обязаны ввести в действие методику расчета налога на недвижимость на основании кадастровой стоимости объекта. Последствия подобного нововведения прямо отразятся на собственниках недвижимости.

При постановке квартиры на государственный учет, помимо прочих существенных сведений об объекте, в реестр вносится и кадастровая стоимость помещения, необходимая для расчета налога на недвижимость. В отличие от ранее использовавшегося понятия «инвентаризационная оценка», она практически равна рыночной цене жилого помещения.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры показывает, за какую сумму готово государство официально приобрести конкретную жилплощадь. Подобная цена обычно практически равна рыночной, однако, может быть как меньше, так и больше. Разница между двумя показателями формируется за счет исключения из кадастровой стоимости индивидуальных особенностей конкретной квартиры:

  • внутренних отделочных работ;
  • имеющейся внутри обстановки и предметов меблировки.

Кто определяет

Устанавливает цену Федеральная служба Кадастра и Картографии. Но рассчитанная единожды величина не является постоянной. ФЗ № 135-ФЗ в статье 24.12 обозначает необходимость проведения переоценки. Заново высчитывать стоимость в Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге органы власти обязаны раз в 2 года, в населенных пунктах иных субъектов РФ – каждые 3 года.

Помимо этого, оценка кадастровой стоимости может производиться в принудительном порядке. Инициировать процедуру могут:

  • собственники жилья, которые предполагают, что при расчетах была допущена ошибка, значительно увеличившая цену квартиры и соответственно размер налога на недвижимость. Вернуть разницу не получится, о чем сообщает Постановление Пленума Верховного Суда РФ, принятое 28.05.2015 в пункте 28, однако, пересмотр позволит снизить расходы на налог в дальнейшем;
  • администрация города или субъекта;
  • налоговая служба;
  • кадастровая палата.

Если переоценка производится по инициативе органов власти, владелец имущества в обязательном порядке уведомляется о том, что стоимость помещения изменилась, о чем указано во 2 пункте 409 статьи НК РФ.

От чего зависит размер

Цена квартиры, определяемая органами кадастрового учета, складывается из нескольких показателей:

  • адрес квартиры, то есть ее фактическое местоположение и удаленность от объектов инфраструктуры и центра города;
  • размер;
  • степень износа;
  • тип помещения – комната в общежитии, или жилплощадь в многоквартирном доме;
  • наличие коммуникаций: электричества, воды, газа.

Основным фактором определения цены выступает местоположение квартиры. Именно от оценки квадратного метра помещения в конкретном городе и регионе зависит полная стоимость.

Исчисляется цена, вносимая в кадастр, при помощи специальной формулы, которая учитывает как общие показатели, такие как год постройки помещения, так и определенные коэффициенты, в том числе региональные.



Для чего нужна кадастровая оценка

На основании кадастровой стоимости можно:

  • посчитать размер налогообложения при оформлении дарственной, наследства или раздела имущества;
  • узнать величину налога на недвижимость;
  • рассчитать оплату услуг нотариуса;
  • вычислить разницу между публичной и договорной стоимостью при продаже квартиры, при различии более чем в 30% налог на сделку определяется исходя из указанной в договоре цены;
  • оформить ипотеку (узнайте, как взять квартиру в ипотеку);
  • рассчитывать размер положенных пособий или субсидий.

Искусственно завысить или уменьшить кадастровую стоимость путем проведения ремонтных работ, в отличие от рыночной, невозможно. Она формируется органами власти, а не образовывается под влиянием экономических факторов, как последняя.

Возможно ли рассчитать самостоятельно

Установить примерную цену помещения, которая будет отображена в кадастре, можно самостоятельно. Для этого следует использовать методику, основанную на использовании ставки налога на недвижимость и стоимости квадратного метра жилья в конкретном населенном пункте. Найти искомую величину можно по следующей формуле:

Кадастровая стоимость = (ставка налога на недвижимость * 200) * количество квадратных метров.

Однако подобная цена не является абсолютно точной, так как при расчете органами власти учитывается множество различных показателей, от которых напрямую зависит кадастровая стоимость. Поэтому для проведения полноценной оценки квартиры лучше обратиться к компетентным оценщикам.

Несколько способов узнать кадастровую стоимость квартиры

Основным документом, содержащим сведения о действительной стоимости квартиры, которая указывается в кадастре недвижимости, является выписка из ЕГРН, выдаваемая Росреестром. Однако существуют и иные способы проверить данную информацию, в том числе и бесплатные.

Кадастровый паспорт – быстро и бесплатно (при наличии)

При постановке недвижимости на государственный учет до 2017 года производилась выдача кадастровых паспортов, в которых и указывалась искомая стоимость помещения. Узнать информацию можно было совершенно бесплатно – для этого требовалось всего лишь посмотреть в бумагу, оформленную в соответствии со сведениями ГКН и ЕГРП.

Однако после вступления в силу ФЗ № 218-ФЗ, принятого 13 июля 2015 года, формирование и выдача подобной документации отменены. Поэтому воспользоваться возможностью могут только лица, получившие бумагу до 2017 года до следующей переоценки недвижимости.

Через интернет по адресу или кадастровому номеру

Искать информацию следует исключительно на портале Кадастровой палаты. Даже известный Интернет-ресурс Госуслуг подобные сведения не предоставляет.

Сайт Росреестра позволяет получить сведения об установленной цене на квартиру в режиме онлайн. Для этого потребуется зайти на портал и в разделе «Получение сведений» выбрать вкладку «Получить выписку о кадастровой стоимости» и ввести данные о жилом помещении. Поиск осуществляется на основании адреса или номера кадастра, присвоенного квартире при постановке на учет.

Вам может быть интересно: как поставить квартиру на кадастровый учет.

При нажатии на высветившийся адрес открывается форма, где указываются имеющиеся в ГКН сведения об объекте, включая его кадастровую стоимость. Также можно заказать электронную выписку из ЕГРН, однако, за подобную услугу приказом Минэкономразвития № 291, принятого 10.05.2016 г., предусмотрена оплата – 300 рублей.

Обращение в МФЦ или кадастровую палату

Получить справку, содержащую выписку из ЕГРН с указанной стоимостью квартиры, можно при личном посещении органов Росреестра, либо при обращении к сотрудникам МФЦ. Для подачи запроса предоставляются:

  • паспорт заявителя;
  • квитанция об уплате 750 рублей в качестве госпошлины.

Также работник кадастровой палаты или МФЦ потребует заполнить заявление, содержащее просьбу о предоставлении информации.



Изменение кадастровой стоимости

Рыночная цена на недвижимость не идет на снижение, а увеличивается, что приводит к повышению кадастровой. По общим правилам пересмотр стоимости проводится раз в пять лет, однако, изменение показателя может производиться и до истечения данного срока при наличии определенных обстоятельств.

Для чего это нужно

Кадастровая оценка недвижимости лежит в основе расчета ставки налогообложения на жилое помещение. Зачастую основанием для ее пересмотра являются ошибки, допущенные при определении цены квартиры, влекущие за собой повышение ставки налога. Пересчет кадастровой стоимости в подобном случае производится по инициативе собственника, желающего уплачивать меньший налог.

Основания для уменьшения стоимости

Законодательно предусмотрено только два основания, позволяющих пересмотреть указанную в кадастровом реестре стоимость жилья:

  • информация, имеющаяся в Кадастровой палате, является недостоверной, или при проведении расчета допущены ошибки, что привело к неправильному исчислению налога на недвижимость;
  • установленная на дату произведения расчета стоимости рыночная цена существенно ниже кадастровой.

Наличие оснований для оспаривания цены определяется на основании информации, полученной от заказчика кадастровой оценки органами Росреестра. На запрос о предоставлении сведений оценщик должен ответить в течение 7 дней, отведенных статьей 24.18 ФЗ № 135-ФЗ, принятого 29 июля 1998 года.

Куда следует обратиться за изменением

Обжаловать установленную цену квартиры можно, обратившись:

  • в специальную комиссию, занимающуюся обращениями владельцев, которые оспаривают кадастровую стоимость, установленную для недвижимости;
  • в суд с иском о признании оценки недействительной.

Оспаривать кадастровую стоимость квартиры граждане могут в любой из этих инстанций – очередность обращения для физических лиц не установлена. А организации должны сначала подать запрос в комиссию, а затем – в судебный орган.

Оценка независимого эксперта

Если цена жилья, внесенная в кадастр, существенно превышает рыночную стоимость, собственник вправе обратиться за оценкой к независимым экспертам.

Однако заключение, выданное подобным оценщиком, не принимается во внимание налоговой службой, рассчитывающей индивидуальный взнос за недвижимость на основании официальных сведений.

Поэтому использоваться документ может только при оспаривании проведенной кадастровой оценки.

Документы, необходимые для предоставления в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Запрос в комиссию сопровождается подачей пакета документов, утвержденных в 246 статье КАС и в статье 24.18 ФЗ № 135-ФЗ:

  • справка, содержащая информацию об установленной в кадастре цене;
  • копия документа, подтверждающего право владения квартирой, заверенная нотариусом;
  • подтверждение недостоверности сведений, имеющихся у Кадастровой палаты;
  • оценка рыночной цены объекта на дату установления кадастровой стоимости;
  • экспертное заключение, содержащее указание на соответствие составленного отчета законодательству;
  • подтверждения наличия недостоверности информации или ошибки.

Сроки и результат рассмотрения

На вынесение решения по запросу комиссии отводится один месяц. При этом в течение недели ее члены доводят информацию о поступлении заявления до представителей местной власти.

Предоставить ответ на запрос заявителю комиссия обязана в течение 5 рабочих дней с момента вынесения решения.

Возможность обращения в суд для изменения кадастровой стоимости

КАС РФ в 25 главе устанавливает возможность оспаривать в судебном порядке неправильную оценку объекта недвижимости, будь то квартира или земельный участок (подробнее о том, какие бывают кадастровые ошибки для земельного участка).

Причем обжалованию подлежит как конечный результат оценки имущества, так и решение специальной комиссии.

Обычно суд при предъявлении результатов экспертизы, проведенной независимым оценщиком, становится на сторону истца и изменяет кадастровую стоимость объекта, как это произошло в деле № 3а-80/2016, рассмотренном в Ростовском областном суде.

При удовлетворении иска цена рассчитывается непосредственно судом и в неизменном виде вносится в ЕГРН.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/uznat-kadastrovuyu-stoimost

Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году: как узнать и посчитать

Стоимость кадастровой стоимости квартиры

Во многих ситуациях, связанных с жильем, необходима кадастровая стоимость квартиры. Чаще всего данный показатель ищется для определения размера налога при реализации помещения на рынке недвижимости.

Зачем нужно знать кадастровую стоимость квартиры и на что она влияет

Кадастровая стоимость жилья до недавнего времени не играла практически никакой роли и определяла лишь инвентаризационную цену, которая существенно отличалась от рыночной.

Инвентаризационная стоимость представляет собой оценку помещения исходя из затрат на его строительство и содержание, т.е. фактически она в два или три раза меньше, чем рыночная оценка. Из-за этой разницы законодательство России претерпело ряд изменений, и теперь повсеместно используется понятие «кадастровая стоимость недвижимости».

Несмотря на то, что кадастровая стоимость не всегда отражает реальную, ее отличия от инвентаризационной огромны. Новый вид оценки позволил в значительной мере приблизить государственные цены к реальным и получать прибыль в виде налогообложения.

Сегодня законодатель определил для чего нужна кадастровая оценка квартиры и установил, что благодаря проводимой оценке осуществляется расчет налогового бремени, накладываемый на собственников имущества.

Налоговые последствия для собственников определяются в виде налогообложения, исходя из стоимости объектов собственности:

  1. Благодаря установленному значению определяются размеры налогов при отчуждении жилых помещений, в том числе при вступлении в наследство или их продаже.
  2. Она определяет ежегодный налог на имущество.

Определить и узнать кадастровую стоимость квартиры можно несколькими способами, которые могут быть как платными, так и совершенно бесплатными. Данная величина — значит не просто повышение налогов, а существенный способ привлечение капитала в казну государства для его дальнейшего развития.

Откуда она берется

Определить откуда берется и от чего зависит стоимость квартиры можно посредством обращения к законодательным актам.

Так, в рамках ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ФЗ «Об оценочной деятельности», данный вид значений устанавливается посредством привлечения региональными властями независимых оценщиков. Для этого объявляется конкурс и общее количество объектов недвижимости, которым необходимо провести оценку.

Полный перечень победителей конкурса определяется субъектом и муниципалитетом. Индексация цены имущества проводится каждые пять лет, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – каждые два года. Конкретные даты не закреплены, они имеют плавающую структуру и могут изменяться в зависимости от обстоятельств.

У собственника имеются установленные обязательства, которые определяются этим же законодательным актом. В случае существенного изменения структуры, типа, вида или площади объекта он должен сообщить об этом в уполномоченные органы для пересмотра конечной цены жилища.

Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно

ФЗ №218 устанавливаются положения о том может ли меняться кадастровая стоимость квартиры или любого другого объекта недвижимости, при этом уточняется, что процесс изменения цен инициируется властями субъектов или муниципалитетов.

Как часто меняется кадастровая оценка закреплено в ФЗ №135-ФЗ, данный законодательный акт определяет, что поменять цену объектов можно не более одного раза в течение трех лет, поэтому говорить о том, меняется ли ежегодно данная величина не приходится. При этом законодатель четко отмечает, что собственник жилого помещения по мере изменения его структуры и особенностей должен уведомить уполномоченные органы о новых качествах строения.

Причины изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости довольно просты:

  1. Внесение изменений собственником, благодаря чему цена помещения увеличилась или уменьшилась.
  2. Изменения рыночной ситуации, при которой цены на жилища существенно падают или поднимаются.

Законодатель не просто инструктирует граждан о том, как узнать кадастровую стоимость жилого дома, но и уведомляет о том, есть ли какие-то ошибки в проведенной процедуре, посредством размещения записей на официальном портале Росреестра.

Особенности кадастровой стоимости для физических лиц

С введением положений о кадастровой стоимости недвижимого имущества, переход на новый вид налогообложения был разделен на несколько периодов.

Периоды перехода включают в себя:

  1. 2014-2018 годы, в течение которых физическим лицам предоставлялись льготы и вычеты при оплате налога.
  2. 2018-2020 годы, в течение которых граждане должны привести все дела в порядок и начать выплачивать налоги по установленным обязательствам.
  3. 2020 и далее – новая система определения налогообложения, которая будет работать в полном объеме в ближайшем будущем.

Главным изменением 2020 года станет возможность более простого пересмотра дел, связанных с неправомерным определением оценки, сегодня такие дела пересматриваются в досудебном и судебном порядке. Обжаловать и оспорить решение оценщиков можно обратившись в комиссию в рамках досудебного урегулирования спора и только после этого оспаривать установленную цену в суде.

Более того, к 2020 году будет создано специальное экспертное подразделение Росреестра, которое будет заниматься непосредственным определением цены недвижимости без привлечения сторонних оценщиков.

С нововведениями определить из чего складывается величина станет проще, однако значительно увеличатся налоговые ставки и показатели, при этом существенно уменьшится льготная составляющая, но коэффициент для расчета налога пока остается прежним.

С 2018 года налог на недвижимость увеличится еще на 20%, что негативно сказывается на возможностях граждан. В некоторых регионах величина, установленная ГКО на жилье существенно завышена, поэтому постоянно происходят суды и разбирательства по этому вопросу.

Не облагаются налогами следующие категории жилья:

  • Квартиры, площадь которых составляет 20 кв. метров;
  • Комнаты к коммуналке размером до 10 кв. метров;
  • Частные жилые дома площадью до 50 кв. метров.

При превышении установленных значений, налоговая ставка будет рассчитываться в зависимости от определения оценки.

Продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости больше не выгодно, так как расчет налога происходит из указанной в госкадастре величины вне зависимости от цены жилья по договору купли-продажи.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости, включая не только жилые помещения в черте города, но и садовые домики или дачные дома, а также земли, больше не принесет никакой выгоды.

В случае заметного снижения цены, госпошлина составит ту сумму, которую бы заплатил гражданин при реализации жилища по адекватной цене, поэтому продаваемые помещения – дома, квартиры, комнаты, не позволят существенно сэкономить без наличия определенных обстоятельств.

Единственным способом для уменьшения и снижения налога является судебное обжалование, поэтому перед тем как снизить кадастровую стоимость, придется подготовить огромный пакет документов и доказывать неправоту властей в суде.

Где смотреть кадастровую стоимость (обзор сервисов)

Существует несколько способов узнать какова кадастровая цена дома, которые включают в себя как письменные, так и интернет-обращения.

К сервисам, позволяющим выяснить кадастровую стоимость своего дома, относятся:

  1. Онлайн портал Росреестра, на котором можно заполнить специальную форму для получения сведений и посмотреть данные, не отходя от монитора. В ней можно осуществить поиск квартиры по кадастровому номеру или адресу бесплатно. После завершения манипуляций, граждане получают своеобразную выписку интересующей информации.
  2. Карты Росреестра, на которых иногда может быть указана информация по цене интересующего объекта. Для его поиска необходимо ввести адрес расположения искомого дома или участка, и посмотреть результат. Во многих случаях искомая информация просто не указывается.
  3. Обратиться с заявлением о предоставлении сведений в государственный кадастр недвижимости путем обращения в МФЦ или филиал Росреестра. Для этого необходимо посетить учреждение, составить заявление и ожидать ответа от уполномоченных лиц. Также заявления принимаются с помощью почтовой корреспонденции.

Данные сервисы позволяют заказать справку о кадастровой стоимости в нескольких видах:

  1. В электронном варианте. Сколько стоит справка о кадастровой стоимости в таком виде закреплено в НК РФ, электронная выписка для физических лиц предоставляется за 150 рублей.
  2. Получить справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости в бумажном виде обойдется физическому лицу в 300 рублей.

Взять справку о кадастровой стоимости недвижимого имущества можно в любом отделении Росреестра, Палаты или МФЦ, а также с помощью почтового отправления, если в заявлении о предоставлении документа данная просьбы будет отражена.

Как узнать кадастровую стоимость – инструкция

Информация о том, где получить интересующие сведения не является исчерпывающей, так как в большинстве случаев на государственных порталах можно запутаться и не найти нужные данные.

Для получения сведений с помощью сайта Росреестра необходимо:

  1. На главной странице портала войти в раздел «Физическим лицам».
  2. Далее выбрать пункт «Получить сведения государственной кадастровой оценки», если по какой-то причине пользователю показывается общая информация об услуге, то справа в зеленом окне будет аналогичная запись, на которую нужно нажать.
  3. Далее в появившемся окне выбрать необходимую процедуру.
  4. В специальное поле ввести номер и получить результат.

В данном случае информация предоставляется только в записи на сайте, так как получить справку о кадастровой стоимости квартиры в виде бумажного или электронного документа можно только с помощью формирования запроса и оплаты госпошлины.

Как посчитать кадастровую стоимость самому

Рассчитать все самостоятельно без привлечения сторонних специалистов практически невозможно, так как они принимают во внимание большой объем характеристик, на которые не имеющие профильного образования люди, просто не обращают внимания.

Гражданин может приблизительно определить размер ежегодного налога или посчитать в какую стоимость обойдется постановка дома на кадастровый учет.

В первом случае для расчёта может учитывается следующая информация:

  1. Цена объекта, установленная уполномоченными органами, полученная с помощью Росреестра или обращения.
  2. Площадь жилища.
  3. Налоговая ставка, льготы и вычеты, которые положены гражданину.

В случае, если квартира стоит 8 065 755, ее площадь составляет 70 кв. метров. Налоговая ставка для региона составляет 0,14%. Для расчета потребуется произвести следующие математические действия:

Из общей площади вычитается минимально допустимая норма площади помещения, необходимого для жизни, которая не облагается налогом.

Ежегодно при таких условиях в казну государства будет вноситься 8 065,8 рублей.

Во втором случае, все гораздо проще – проведение оценки является бесплатной процедурой, граждане платят только за оформление паспорта. Цена услуги составляет 200 рублей.

Определение кадастровой стоимости квартиры играет значительную роль в налогообложении собственника помещения, так как исходя из этих данных государственные учреждения проводят расчет суммы необходимой к оплате.

Если вам требуется оспорить кадастровую стоимость квартиры или дома, а также просто нужен совет по этому вопросу, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме на сайте.

Подробнее о том, что такое кадастровый паспорт на квартиру и как его получить вы узнаете далее.

Ждем ваших вопросов и оценку статьи.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/kadastrovaya-stoimost-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.